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受益于上海国资的产业整合，短期偿债压力较大，融资能力面临考验，但公司实际控制人为上海国资委，判断公司可继续获得控股股东相关支持。

　　投资要点：

　　11年实现基本每股收益0.53元，归属于母公司所有者的净利润7.54亿元，同比增7.35%。实现营业收入45.92亿元，同比增51.53%。营业收入大幅增长的原因是公司下半年竣工结算的项目较多，其中周浦印象春城结转17.25亿，美兰湖中华园结转8.97亿，古北香堤岭结转4.69亿，此外租金贡献收入1.27亿，土地收储贡献4.43亿。

　　净利润率16.4%，较10年大幅下降6.8个百分点，主要原因是毛利率下降、主营业务税金和所得税金增长、投资收益和营业外收入下降。

　　受行业低迷及上海限购严格影响，公司2011年完成签约面积13.17万平，降41%，回笼资金31.33亿元，降23%。

　　新增住宅项目2个，分布在苏州和江阴，合计占地面积13.36万平，权益建面7.69万平，总地价12.35亿，楼面价8152元/平。

　　11年实际新开工53.3万平，竣工50.7万平，在建施工175.6万平。12年经营计划坚持“稳中求进”。计划在建面积188.5万平，其中新开工63.5万平，竣工26.6万平，计划结转40亿元，净利润5亿元。

　　短期有偿债压力。期末账面现金15.57亿，短期借款和一年内到期的非流动负债达61.72亿，净负债率达211%。一年内到期的非流动负债较期初大增301%，主因是部分长期借款和信托到期，详见附表3。

　　公司把资金平衡作为12年工作主线，改善负债率。同时拟去化部分存量物业，优化资产结构。预计回笼资金亦能部分缓解偿债压力。

　　国泰君安-中华企业：上海国资背景房地产整合平台

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