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去年内地房地产销售毛利达到约40%，属于理想水平，承诺今年保持30%至40%。

　　观点网 武瑾莹 梁嘉欣 3月15日下午，中海公布了2011年年报。据年报显示，中海全年销售额再创历史新高并超额完成年初定下的800亿港元目标，达870.9亿港元，同比增长29.8%。

　　不过，因此数字此前已经被公众知晓，这并不是昨日最为关注的事情。事实上，2011年中海超高的毛利率成为关注的焦点。

　　年报：核心利润大涨37%

　　据15日公布的年报显示，2011年中海营业额按年增加约9.6%至485.8亿港元，核心利润达到130.2亿港元，增长37%。销售方面，中海去年实现销售(含合营和联营项目销售)870.9亿港元，增加29.8%，对应销售面积558万平方米，同比增加5.3%。

　　业绩期内，集团加上合营项目(但不包括中海宏洋)全年销售为786亿港元，回收资金为647.1亿港元。

　　此外，年底时中海加上合营项目(但不包括中海宏洋)收到的物业销售按金为335.8亿港元，同比增加17.8%。

　　公告称，年内，中海因应市场变化，对项目开发进度作出适当调整。内地地产(含合营项目)共有楼面面积约为522万平方米的项目峻工入伙，该等项目可销售总面积约为436万平方米，扣除约13万平方米为长期持有的投资物业后的余额，年底时已售出近69.2%，达294万平方米，销售金额达468亿港元。

　　扣除合营销售后，中海来自2010年底前已入伙的待售物业销售理想，达80万平方米，销售金额约为150亿港元。

　　另外，公告亦显示，截至年底，中海在香港有8个项目，尚未出售单位的估值约达150亿港元，于澳门有2个项目，估值约达80亿港元。其中，截至业绩公布日，其位于香港粉岭“歌赋岭”项目253套可售单位已售出204套，销售金额为45.6亿港元。

　　按照中海的计划，其2012年预计新开工楼面面积约为960万平方米，在建规模高峰期间将会达到2000万平方米。预计峻工楼面面积700万平方米，力争销售金额能达到不少于2011年800亿元的指标。

　　中海方面还表示，会力争逐步把投资物业盈利比重达到盈利的20%。据悉，中海正在开发和待开发的商业地产面积达250万平方米，而其中约150万平方米预计会于2015年前全部完成并会保留为长线投资物业。

　　利润：40%的水平焦点

　　不过，多项数据中，最引人关注的，是在市场调控颇为严重的2011年，中海的毛利润率不降反升。

　　中海董事会主席孔庆平表示，公司2011年毛利率为42.6%，这是由于公司连续九年年利润增长不少于20%，毛利率也相应随之增长。高毛利其中包括品牌优势以及价值链整合，“造性价比高的房子，是我们以不变应万变的策略，现在已进入品牌竞争时代，买方时代。”

　　孔庆平还表示，去年内地房地产销售毛利达到约40%，属于理想水平，承诺今年保持30%至40%，其称，中海藉着专业化管理控制成本，有信心毛利率将优于行业的表现。

　　据2011年年报显示，中海去年整体毛利率稳中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%，净利润率亦由27.9%升至约30%。

　　事实上，中海2011年销售业绩中的结算，大部分是2010年的销售入账，而彼时房价还处于上升期。而2011年的销售，其实将大部分在2012年才体现出来。

　　不过，即使如此，外界或许也无需太多担忧。台湾元大证券3月12日的一份报告指出，中海去年下半年的平均销售价格较上半年下调18.3%，同时又以比前一年低32%的价格买地，购得土地可开发建筑面积较前一年增加了54%。

　　也就是说，即使中海继续降价的促销策略，其也能保证较为充足的利润空间。

　　据元大证券预计，未来几年中海地产的土地成本将趋于稳定，维持在总成本的33%-34%间，建设成本和基础设施成本则占总成本的66%-67%。

　　在成本相对较低的情况下，虽然中海去年下半年的房价有18%的下滑，今年房价还有进一步下跌的可能，但元大证券认为，中海2012年和2013年的毛利仍然可以保持在36%的平均水平。

　　资金：资本自出600亿港元

　　在利润得以上升保证的同时，中海于2011年也展开了多项融资工作。

　　据年报显示，中海于去年底持有现金192亿港元，借贷及担保债券分别为326亿港元及100.3亿港元，集团借贷结构进一步改善，净负债比率处于33.3%的理想水平。

　　事实上，去年中海一直在进行积极融资，其方式除了常规的银行信贷之外，还包括俱乐部贷款等各种新融资方式。

　　据中海表示，最新的一次融资即是在今年2月，集团二次成功以4.917%的利息率合共发行7.5亿美元5年期的债券。

　　此外，中海还透露此前成立的房地产基金，目前一切运作正常，并称基金的第二期已于2011年10月份成立，规模约为2.3亿美元，将会集中跟集团或中海宏洋一起投资和管理一些新增国内地产项目。

　　有如此充足的现金与顺畅的融资渠道为后盾，难怪中海在2012年似乎保持了积极的扩张态势。

　　据中海董事局副主席、行政总裁郝建民在昨日的业绩会上透露，公司今年销售目标800亿港元，计划投资额600亿港元，其中包括新增土地250亿港元，在建项目开支300亿港元。

　　“截至2012年2月，公司拥有土地储备4303万平方米，权益土地3741万平方米，位置优越，成本合理，可为公司带来可观回报，包括一二线城市核心区域，有稀缺性。”上述人士表示。

　　孔庆平进一步表示，今年中海的新增土地的目标是720万平方米，与2010年全年新增土地储备是持平的。

　　而从2012年刚刚过去的两个月看，中海的销售也保持了强势的业绩。仅前两个月，中海已经实现房地产销售额170.5亿港元，同比增长42.0%，并已完成全年800亿港币的销售计划的21%。

　　政策：市场更加严峻

　　此外，因中海的业绩会恰逢2012年的两会刚刚结束，作为央企领导人的孔庆平也免不了被问及对今年两会上温家宝总理对房地产调控所做发言的看法。

　　对于温总理表示房价还未回归合理水平的言论，孔庆平回答了4个字：“市场定价。”他认为，“中国房地产市场从1998年住房改革以后进入黄金十几年，从城市化和周期的角度来讲，还有20年空间，将在2030-2035年进入高峰期。”他因此认为宏观调控的预期是常态化，以此作为制定发展策略的基点，“公司持有大量现金，才能在最严酷的冬天，把握出现的机会。”

　　孔庆平称，在今年的两会期间，政府的工作报告当中对2012年房地产市场宏观调控政策已经说得很清楚，即坚持宏观调控不动摇，同时会根据整个市场的情况和表现做一些适当的微调，其目的是要保持整个房地产市场长远健康持续发展。

　　孔氏续指，相信在这样的政策指导之下，今年至少上半年的形势将更加严峻。其称，中海因此要保持相对稳健的原则，一方面采取积极的销售策略，另外一方面新增投资也要与销售回款挂钩，确保集团在严峻形势下财务处于健康的水平。

　　同时，对于中海商业地产的发展，孔庆平也在业绩会上做出了更多的回应。按照年报显示，中海会力争逐步把投资物业盈利比重达到集团盈利的20%，对此，孔庆平坦言20%是指占总收益的比重，但目前暂时看有难度。

　　其表示：“因为住宅开发速度快，如果投资投资性物业，会占用财务资源，以150亿港币的净利润来看，20%就是30亿港元，按6%的投资回报率计算，则投入资金高达500亿港币，暂时还不可能。”

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