观点网 >

头条 >

华南 >

公司 >

正文

碧桂园业绩会:审慎下的430亿元销售目标
作者: 陈泽佳 武瑾莹     时间: 2012-02-29 03:22:13    来源: [ 观点网 ]

“总体来说,我们的目标是维持去年430亿的水平,希望通过这种节奏的调整能够有所增加。我们调整的原则就是进可攻,退可守。”

  观点网 陈泽佳 武瑾莹 2月28日,碧桂园在香港召开了2011年全年业绩发布会。碧桂园总裁莫斌、首席财务官伍绮琴以及投资者关系部主管刘嘉毅出席了发布会。

  截至2011年12月31日,碧桂园全年共实现合同销售金额约432亿元,合同销售建筑面积约687万平方米,同比分别增长约31%及15%,并超额完成全年430亿元的合同销售目标。

  另外,公司2011年全年总收入及毛利约为347亿元及120亿元,分别同比增长34.7%及43.6%;权益所有人应占利润约为58亿元,同比增长约35.5%。

  碧桂园总裁莫斌表示,今年碧桂园的销售目标会与去年持平,保持在430亿元人民币的水平,但如果市场环境好转,还是希望能有所增长。

  他续称,碧桂园今年计划将新推11个全新项目,总建筑面积为140万平方米,这是基于碧桂园对今年市场的审慎判断,如果市场有所好转,去化率又能达到预期,将不排除加大新开盘的面积。

  以下为碧桂园高管层在业绩发布会上的问答实录:

  现场提问:我们看到碧桂圆2011年的销售业绩是很好的,但最近国际券商对碧桂园今年业绩评估是持比较保守的预期,那么碧桂园预计今年的目标是多少?

  去年观察到碧桂园很多楼盘销售时都是以大货量的销售方式,那么想问今年碧桂园在市场情况下会用什么样的方式来完成销售?最近有消息说市场已经回暖,碧桂园有这样的感受吗?

  在资金方面碧桂园今年是如何安排?具体如碧桂园会用多少资金来增加土地储备?有多少会投入到项目开发当中?有多少会用来偿还一些银行信贷等?

  莫斌:我们今年定的目标,是基于市场的形势和国家对房地产政策的调控,在维持去年销售目标的情况下,希望通过我们的努力有所增加。

  同时,今年的销售会根据市场的需要来确定我们的销售方式,去年的确有一些新的楼盘货量比较大,今年如何销售,主要还是看市场。

  至于市场回不回暖,政策会不会放松,我认为最重要还是立足自身,做好自己的产品定位,做好高性价、符合市场的产品,只要市场需要,我们怎么样做都是可以按照既定目标去实现。

  至于资金方面的安排,鉴于今年房地产市场政策情况我们会比较审慎,买地会有专项的资金安排。当然,我们需要有优质、符合碧桂园开发的土地,能够快速资金回笼,快速销售,从而达到快速开发。我们选择土地的基本要求就是要快,同时也能够达到我们预期的利润目标。

  伍绮琴:在现金方面,碧桂园2011年的现金超过100亿,而明年的预测是跟着市场走的。最重要的做法是让现金流的支出和收入达到平衡点,也就是在日常的运作上会保持平衡。据个人估计,就算不是一个正数,也只是一个很小的负数。而据我们保守估计,到年尾的现金流和2011年年末的现金流不会相差太多。

  现场提问:我们看到今年公司要推出11个新盘,数目比去年少了很多。而且,大部分新盘都集中在第二季度卖,那么这是基于什么样的考量?今年新盘的数目减少了这么多,在面积上跟去年相比大概减少了多少?是否公司是基于对市场的不乐观,怎样看待今年的市场前景?就市场的情况来安排销售,预期是怎样的?

  莫斌:对整个市场判断,我们认为今年肯定是很严峻的,尤其是中央对房地产政策的调控。但是,我们始终认为中国房地产,包括中央政府出台这么多政策,最终的目的还是想保持房地产行业健康的发展水平。所以,基于这一点,我们对于房地产行业还是充满信心。

  关于新盘,今年开发11个新盘,这是一个基本的标准要求,比去年的货量会有所减少,但是我们有自己进可攻退可守的开发策略,如果市场行情可观,那么我们可能会推出更多的新盘,也包括老盘的新推。

  如果说整个市场的观望情绪仍然很浓厚,或者新盘的去化率达不到预期要求,那么我们会调整开发节奏。

  但总体来说,对于今年的销售目标我们还是非常有信心的。这个信心是基于去年定的430亿目标,最终完成了432亿。所以今年仍会维持去年同比增长的水平,也希望在市场有机会时,能够抓住机有所增长。

  现场提问:新盘的去化率目标是多少?

  莫斌:新盘的去化率希望短期内能够超过60%,大约是从第一天到第一周,一周以内达到60%,第一天以内超过50%。

  现场提问:目前,市场上很多大的开发商都采取折扣和优惠的措施,对此,碧桂园今年的定价策略是怎样的,整体的销售均价与去年相比有什么不同,会不会有一些折扣的项目推出?另外,公司去年的现金流情况是非常好的,那么在目前这种情况下是否有发债融资的计划?

  莫斌:均价是比2010年要高,达到6289元/平米,这主要是产品结构的变化,以及开发价值的体现。同时,开发成本也在增加,所以销售均价的提高也是个必然。

  关于策略,产品推向市场是根据市场的需求来制定、采取什么样的销售策略,或安排也是根据市场的刚性需求来安排。至于定价方面,我们有自己的一个期望值和标准,以及一些销售策略和计划,只要市场有需求,我们都会去推;如果产品市场不接受,那么也不会轻易去做楼盘的开发和推售。

  所以,今年对市场的调研和产品的定位,以及价格和销售的策略会更加审慎。今年推11个新盘,也是根据市场情况与节奏而定的。

  伍绮琴:关于发债的问题,其实碧桂园的现金流一向都是很充裕的,即使2011年的银行放贷比较严峻,但碧桂园新增的贷款有106亿,还贷也有60亿,即净增长的现金流也有差不多40亿。所以现金流在日常运作上是保持平衡的。我们会看着资本市场,包括债券股票市场,以及今年的资本预算是多少去平衡股东和不同的方案对债券等所有事情的影响而去适当地考虑。

  现场提问:去年公司的净利润还是比较高,是16.7%。最近有很多券商都认为,不仅仅是碧桂园,很多地产商都很难保持去年的利润率,您是否同意这个看法?

  从2009年到2011年,碧桂园在广东省的项目占比基本上是60%以上,而今年推出11个新盘中有8个都是在广东省。那么请问这是否是碧桂园重新侧重发展广东这样一个比较保守的考虑?

  莫斌:利润水平是一个企业发展的需求和安排,我们会根据市场的情况安排。我刚才说了,定价策略主要是会考虑我们期望的利润值、现金流、及最重要的市场需求。我们依然坚持现金为王,根据市场做调整与安排。

  当然,基本的出发点是,进一步强化成本控制,发掘内部潜力,保证利润水平仍然处于行业领先水平,能够给股东和投资者带来更大的回报。

  至于广东省和省外的比例问题,省外和省内都是均衡发展,五五分。现在看从2008年开始,省外的比例也在上升。

  而今年11个新盘推出在广东省占得比较多也是基于自身优势,因为广东省是我们的大本营,整个开发和建设能够完全的掌控。也并不是说省外不能掌控,只不过省外的情况会根据自己管理的跨度和要求做安排,但长远发展还是以均衡发展为主。

  现场提问:去年年中会看到一些买地的安排,这是否意味着碧桂园认为现在地价已经到底,现在是到了入场的时间。那么今年买地的量大概会是多少?

  莫斌:我倒没有认为现在是不是到底或是入场扫货的时间。买一块地主要是看该地块是否符合我们的条件,如果能够达到条件,无论什么时候我们都会去买。所以,买地与否依旧是会根据我们的利润期望值、现金流情况等来做采取措施,不过我们对买地会持续保持审慎的态度。

  现场提问:今天看到碧桂园的负债比例是63.3%,相比去年48%还是有比较大的增加,能否解释一下原因?

  伍绮琴:2011年的负债比率由前一年的48%上升到63.3%,其实最大的负债来源是去年买了98亿的地。通常买地是先付款一半,而我们想尽快拿到地去开发,因此付款时间比约定时间早,所以到2011年末,整个集团欠的土地款是27亿,负债率就会有所上升。

  但我们未来在理财方面是很谨慎的,从销售情况看,有一些地是下一年买的,如果建筑贷款占到三成的话,而我们有自己的施工队,所以在这方面是可以省下来的。从长远来看,负债比率是下降的。

  现场提问:去年拿地一共用了多少钱?如果今年是比较审慎,金额大概会比去年少多少?有人说今年中央政府限购令不会取消,对此有什么样的看法?这对于现金流是否有影响?

  莫斌:去年拿土地花了98亿。今年怎么拿,现在并没有定一个指标,不过拿地的多少要看这个土地是否符合我们的要求以及根据市场情况,这是一项非常审慎的工作。

  至于中央的限购令问题,中央政府出台限购,限价,限贷,都是为了保持房地产行业的健康发展。中国经济还在高速发展,去年GDP也达到9.2%,包括中国的城镇化仍然在推进,所以市场的刚性需求是很强大的。只不过这个政策的引导之后,市民的观望情绪非常浓厚,对我们的销售会产生一定的影响。

  但是,基于对市场有信心,只要把产品做得更好,我认为完成全年的目标还是有信心,当然有我们自己的一些计划和安排。在整个限购区域里面的项目只有10%左右,但也有受到影响。不过,最主要是把产品做好,符合市场需求,性价比高,相信一定能够在市场在找到机会。

  现场提问:今年碧桂园是持比较审慎的态度,那有没有计划调整开工的量?基本开支大概是多少?另外,去年公司进入了马来西亚市场,目前进展与计划是怎样的?

  莫斌:今年的开发量总共有103个项目,每一个项目都是根据市场需求、产品定位等而制定自己的开发节奏,有快有慢。

  总体来说,我们的目标是维持去年430亿的水平,希望通过这种节奏的调整能够有所增加。我们调整的原则就是进可攻,退可守。一则有市场机会来临时,会适时推出大量项目以满足市场的需求;二则市场行情不好,观望情绪浓厚时,会适当调整销售结构,不会积压过多资金。

  伍绮琴:碧桂园在马来西亚的项目有两幅地,其中一幅我们占股55%,地价大概是人民币2.8亿,另一幅大概是4.7亿,占55%。两幅总价是7.5亿元人民币,我们是占55%。而总的投资上,第一幅可建总面积是44万平方米,总的投资预计是6.7亿令吉(马币名称),算起来我们占55%就是7.4亿人民币。而另外一幅总建筑面积是86万平方米,总投资额就是8.2亿令吉,我们占55%就是9亿人民币。所以两个项目占大概55%,投资额约16.4亿人民币,这已包含地价。

  而今年的资本开支,买地方面主要是看今年的市场有没有适合的地,若按保守估计,在建筑的资本开支上,之前有说过,在2011年的预售楼花中,有360万和170万平米的面积会在2012年及2013年交收,所以今年的资本开支按保守计算大概是200亿左右。这个只是建筑款开支,还没算买地的开支。买地则要看市况,主要是好的地,而且这个200亿还没算上面说的27亿土地款。

  现场提问:对于海外的进军扩张碧桂园还有没有其它的考虑和下一步计划?另外,去年房地产并购很激烈,公开挂牌的交易金额已经超过了3000亿。那么碧桂园会在国内寻找一些并购的机会吗?

  莫斌:关于并购计划,今年我们希望能够发现更多的机会,但到目前为止还没有任何实质性的计划安排。

  我们认为碧桂园在前期发展的时候核心竞争力就是低成本,大规模,高速度。而现在竞争力优势已经改成了低成本,高速度,精品质,把房屋的性价比、成本控制、资金周转做得更好,这样有利于我们的发展。

  这次进军马来西亚的土地规模相对国内是比较大的,价格也是比较偏低,这也有利于碧桂园的快速开发、快速建设,特别是我们目前产品的提升。所以马来西亚的项目我相信一定会取得很好的成绩。

  因为,我们现在的产品,包括产品定位、环境绿化、配套设施、物业管理都是我们自己全覆盖去做的。

  至于跟Mayland的合作,这个公司本身就是马来西亚主要的地产商,他们之所以跟我们合作,也是看到我们这些特殊的优势,再结合当地的一些优势,两家的合作我相信一定会产生一加一大于二的优势,所以我们就去做这项工作。

  现场提问:2011年的平均售价同比2010年是增长的。但是,业内大部分其实是同比下降的,为什么有这种反差?

  莫斌:推出什么样的产品,是别墅?是洋房?是高层?还是多层?推出是精装、简装还是毛坯?这都会对均价有所影响,产品的构成对整个均价会有直接的影响。

  所以,我们均价是否在今年会上涨或者下降,这都是根据我们的产品结构和市场来决定的,我们不会做定性的安排,说一定要涨或是要降。而最重要是考虑每一个项目预期的利润是多少,预期的现金流是多少,市场要不要货量。所以今年的基本目标要完成430亿销售额之外,推出的可售面积也不会低于去年的水平。

  伍绮琴:在数字上可以补充的是,在2011年推的新盘里,有三成的均价是比2011年的均价还要高出10%的。

  刘嘉毅:碧桂园追求的是公司整体利润的上升,而不是单纯均价的上升,或者是量的升或降。我们每一个区域里面的楼盘的地理位置,包括产品结构每年都是在变化的,每一个地区均价水平也是在变化的。

  现场提问:对于现在各地政府都提到微调,您怎么看待这种调整?现在有开发商认为第三季度政策可能会有所放松,您觉得什么时候可能回放松?

  莫斌:政策方面的东西我是没办法预期,反正我一直认为中央政府对地产的调控一定是保证这个行业的健康发展。所以,不管调控是什么样的结果,我们都致力于做好自己的事情。当然,我们会对政策做一个研究和判断,我们有三个部门从不同的角度去判断政策的变化和市场的变化,然后对我们整个货量的开发和开发节奏做相应的调整和安排。

  现场提问:从今年年初开始,业内很多人都开始关注内房股之前发的大批高息债,因为很多券商和投资人认为这一批高息债会对房企的资金造成一定的压力,而碧桂园也是此前发行了大量高息债的企业之一。那么,对于未来将会到期的高息债,碧桂园有什么计划或者安排吗?

  莫斌:我们整体财务一定是稳健运行的,对高息债我们肯定会有一个安排,这个请大家放心。

  另外,我们今年可能会把现金流放在重要的位置上来做。其中,在现金流方面主要做两项工作,一个是开源,一个是节流。

  开源主要是销售,我们怎么样把存货、新盘的开发以及老盘的新推,使得去化率能达到理想的标准,这个我们会制定有影响力的策略。

  节流主要是控制好成本,增加自己的竞争力,控制相关的费用开支,把利润空间和现金流进一步加大。

  伍绮琴:我们最快会偿还的高息债是在2009年出的,所以还的时候是在2014年9月,就是说最快还有两年半到五年后才到期,而这期间公司的开发用预售的楼花就可以了,所以是没有再融资的压力。可以看到,碧桂园在理财和发债的时候都会很慎重考虑,每年的还款期碧桂园都不会有很重的负担,资金使用是会很平均的。

24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点网联系。