观点时评：小产权房背后的土地财政尴尬
作者: 张宏伟 时间: 2012-02-22 20:50:57 来源: [ 观点网 ]
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政府试点处理“小产权房”，既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。
观点网 国土部针对土地市场的监控力度上升至空前。21日，国土部在“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上表示，今年起将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理“小产权房”问题。
试点处理“小产权房”大致有两个办法：第一、购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正，从而使“小产权房”拥有合法的商品住房身份和地位。这样对于政府来讲，政府还有可能从“小产权”房转化合法的商品住房过程中获得部分“转化费用”收益。
第二、地方政府购买大量“小产权房”，通过内部流程转换使“小产权房”合法化，最终冲抵保障性住房的建设任务。但由于购买商品需求资金量比较大，有可能进一步为当前地方政府的债务雪上加霜，导致政府更加依赖土地财政解决当前地方债务的问题。
但总的来看，无论是以购房者缴纳“小产权房”合法化的“转化费用”这种方式，还是政府购买大量“小产权房”冲抵保障性住房指标，均突显了当前由于常态化的楼市调控导致的土地财政的尴尬。
一方面，根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。
而另一方面，在全国1.84万亿地方债2012年集中偿还期，地方政府必然会通过适度下调土地出让价格，增加土地供应数量，保证土地不流拍，在此基础上保证财政稳定。但是，2月21日，在国土资源部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会上，国土部官员表示，由于各种原因，2011年土地供应计划落实不足七成，而今年全国住房土地供应量将缩减两成。全国住房供地量缩减对于地方政府债务来讲有可能又是捉襟见肘。
因此，政府试点处理“小产权房”，还是要把握好一个原则，那就是既要能够带来一定的财政收入，又可以借“小产权房”做一些民生工程。
但是从以上试点处理“小产权房”的方法来看，地方政府购买大量“小产权房”抵保障房任务，从完成今年700万套保障房任务来说可以节省保障性住房的开发时间周期，作为政治任务和保障民生住房的一种手段，有可能短期内会为保障性住房带来更多的市场供应量，但是这是一种“急功近利”的做法。
从购房者通过支付“转化费用”将“小产权房”转正这种方法来说，说的明白一点，如果交钱就可以将“小产权房”合法化，也就意味着这些“转化费用”就是违法成本，如果违法成本不是很高，那么，有可能会导致在执行层面更多的集体土地上建设“小产权房”。
因此，要防止“小产权房”现象的发生，还需要制度上和执行上根治这种现象的发生，比如，要集体建设用地审批标准更加规范、杜绝审批过程中腐败现象等。
张宏伟 观点新媒体专栏作者
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