观点网 见习编辑 彭飞 陈泽佳 自从今年初以22.3亿元注资上海苏河湾地王项目后,华侨城亚洲就引起了各方注意。
2月28日,华侨城亚洲举行了2011年度业绩发布会,其行政总裁兼执行董事谢梅女士公布了华侨城亚洲2011年的业绩情况。
她称,2011年全年华侨城亚洲共实现经营收入约25.59亿元人民币,较2010年同期增长约34.3%,股东应占溢利约为人民币1.59亿元,较去年同期上升约138.7%;期内,公司毛利率约为30.2%,其中综合开发业务的毛利率约为38.5%,相比去年同期均有增长。
在地产项目销售情况方面,2011年成都华侨城住宅项目实现合约销售面积为13.2万平方米,合约销售金额约人民币16.52亿元;西安华侨城合约销售面积约4.18万平方米,合约销售金额约人民币8.1亿元。
而在主营业务方面,期内华侨城亚洲纸包装业务实现经营收入约人民币8.15亿元,较2010年同期增加约4.9%。
同时,在备受关注的上海苏河湾地王项目的发展上,谢梅表示,在未来完成注资以后,华侨城亚洲会按照50.5%的持股比例在董事会中扮演主导角色,会控制整个项目未来的战略、预算、开发进度和成本支出,以及它的资产和重要的人事安排。
据华侨城亚洲主席兼执行董事王晓雯女士透露,今年苏河湾项目将先期推出部分公寓产品,而项目整体将在2016年完工,同时成都华侨城也将于2016年整体完工。
对于外界关注的华侨城亚洲今后是否将重点发展房地产业务,王晓雯表示,目前华侨城亚洲还不是一个典型的、纯粹的房地产公司,今后公司的业务定位是双元业务。即在坚持传统的纸包装和印刷业务的同时,未来会用更大的精力和资源致力于发展成为商业综合开发的开发商和运营商。
她具体指出,开发商就是建设和出售,运营商是指华侨城亚洲会持有一部分物业来保持稳定的现金流回报,这就叫双元。
另外,华侨城亚洲的相关高层还对目前的市场环境、成都和西安项目的具体发展情况、以及华侨城亚洲的资金情况和未来发展方向作了详尽解答。
以下为业绩发布会媒体提问环节的实录整理:
现场提问:上海苏河湾项目今年是否可以开始预售?今年能入市的产品是什么?可贡献的金额是多少?
王晓雯:上海苏河湾项目今年暂时还没有安排住宅销售。今年将先期推售公寓项目。至于金额,我们还是会针对市场的接受状态选择合适的品种,其实无论在成都和上海,我们产品的类型还是比较丰富的。所以,我们会选择合适的时机,在不同的时间段推出合适的产品。
现场提问:关于上海苏河湾项目,现在华侨城亚洲的持股比例是50.5%,在今后这个项目的进展上,是不是由华侨城亚洲来全权主导?华侨城亚洲和A股的华侨城控股会不会存在同业竞争的问题?
王晓雯:我先来回答一下同业竞争的问题,苏河弯项目的问题由谢梅女士回答。
关于同业竞争问题,我的回答是不会,不应该也不可能。因为两个公司都希望长期发展,坚决不朝这个方向做,否则是自取灭亡。所以,我想聪明的管理者应该尽量在发展中能够越来越清晰的区别这两个公司。
华侨城亚洲是华侨城股份公司控股的,应该说华侨城亚洲的发展战略,就是我刚才说的双元业务,其实就是华侨城股份发展战略中一个独立的子战略。所以,这个战略发展得好,华侨城股份一部分的业务就会发展好,这是一个从属关系。从这个角度讲,无论是华侨城股份公司,管理层还是市场,这个价值取向是一样的,我们会把它描述得清晰,互不干扰,这样更有利于发展。
谢梅:关于苏河湾项目的问题。我们1月5日和华侨城上海置地股份公司签订了注资苏河湾项目的协议。目前我们这个注资手续正在办理过程中,完成以后我们会持有该项目50.5%的股权,到完成所有的增资法律手续以后,我们也会及时向市场披露情况。
根据我们签署的这个合资经营的协议,未来在完成注资以后,我们会按照中外合资经营企业法,按照我们现在持有的50.5%的股权进行控股。我们会按照股权比例在董事会中扮演主导角色,我们会控制整个项目未来的战略、预算、开发进度和成本支出,以及它的资产和重要的人事安排。
现场提问:请问上海苏河湾项目今后开发的公寓是销售还是租赁?如果是出售,你们的售价会不会受到拿地成本高的影响?今年西安和成都项目20多万平方米的销售面积有没有一个销售目标?
谢梅:上海苏河湾项目的情况,我们很快会发详细的通告出来。所以,详细的情况我们会在通函里做具体的披露。其实现在我们也正研究一些产品问题的筹划和一些重要的经营方式,我想可能晚些时候我们会以公开的方式披露出来。
关于西安和成都项目,我们今年确实是有明确的销售目标,实际上我们每年都有一个明确的销售目标。西安项目入市的面积是3.7万平方米,成都项目大概是16万平方米。
现场提问:这两个项目每平方米的售价是多少?
谢梅:这个是不方便对外做预测的。但是,我可以说的是我们每年都有目标,而且我们西安和成都的项目在去年市场环境发生重大变化的情况下,都非常好的完成了我们2011年度的计划和目标。
现场提问:成都项目去年的具体销售情况是怎样的?
方福伟:关于去年成都项目的售价,因为刚才主席也说到了,我们去年遇到了国内关于房地产的调控,所以我们采取了一定的措施,主要是开发符合市场刚需的产品。同时,把握好产品推售的节奏,做好营销策略的调整和跟进。
由于我们工程开展进度比较顺利,所以我们在去年上半年一季度以后又抢先推出了另外几期的产品,这样使成都华侨城住宅产品线变得比较丰富,能够满足市场上不同人士的需求,增加了我们销售的机会。
整体上来说,成都项目2011年取得了比较好的成绩,全年实际完成结转的销售面积达到了约40万平方米,金额约16亿元,完成了华侨城亚洲给我们下达的指标。
同时,根据成都地区房管部门所提供的备案认购数据显示,我们在高层,低密度住宅,洋房住宅都排到了2011年成都市的单盘销售的前三名。
现场提问:你们今年的基本开支大概是多少?将如何筹集这些资金?
方福伟:公司今年主要的开支在上海苏河湾项目上,我们预计大概是82.3亿元人民币。其中会通过股东贷款,其它融资渠道,比如说融资和各种基金贷款来满足这个开支需求。
现场提问:将会采取什么方式进行贷款?
王晓雯:贷款方式应该是多元化的。由于我们不是一个典型的房地产公司,因此在债券界,以及在银行借贷圈子里都有很多可行的办法,因而我们在过往的2005年到2011年里,我们都有非常良好的融贷环境。
另外,由于香港有多元化的融资和金融渠道,如果最终能实现在香港资本市场的融资,将是一件非常好的事情。而这也是我们要完成战略发展目标必须要得到的帮助,这就是为什么我们从现在开始希望不断跟媒体和投资人机构能够反复交往和见面的原因。我们也希望在这个融资市场上充分利用好各种融资手段,得到资本市场的回应和投资人的认可。
谢梅:我们贷款的用途也不是仅仅用于房地产项目,因为我们的产品是非常丰富的。
现场提问:华侨城亚洲怎么看今年住宅市场的销售环境?面对调控政策,你们会不会在发展方向上有所改变,能不能和大家分享一下你们的经验?
王晓雯:实际上从2005年到2011年期间,整个市场环境大家是有目共睹的。我们不认为市场环境会抑制住良好的品牌和运营开发商管理的价值和水平,市场仍然有我们在合理的策略下稳步推进的可能。所以,2012年无论市场是保持过往的状态,还是有一些政策松动或者向趋紧方向的调整,这都不会影响我们年初的预期安排和信心。因为,经过这么多年,我们有足够的信心应对各种市场环境。
其实,大家也特别希望从第二季度就能判断出今年的政策是紧还是松。但是,以我们的经验来看,我们觉得即使是像去年的市场,我们还是很成功的和市场发生了很默契的安排,我们有自己的角度和策略能够顺应市场,也能完成自己的经营预期,这是我们的经验。
同时,华侨城亚洲虽然还是有一些地产项目在开发经营,但我们不是一个典型的、纯粹的房地产公司,我们还有一些其他的业务。而过往的信息显示,政府可能在住宅方面采取从紧的政策。所以,从这个角度讲,无论在成都还是在上海,我们产品的多元化和丰富程度,都将使我们不会受限于现在阶段性的政策调整或者阶段性的不利因素。
现场提问:请问王主席,您刚才提到希望五年以后公司市值达到100亿,那么现在你们公司的市值是多少,这个增长幅度有多大?你们是不是主要依靠母公司的收入来保持公司的增长,这个目标怎么达到?
王晓雯:我们现在公司有多大,是不是依靠母公司持续的资产注入促进公司的发展,我想这样来回答。我们从净资产、股东的盈利、利率以及我们一些派息的消息,都说明我们发展的很好。所以股市给了我们一个很好的调整。
实际上我们的股价从去年到现在,一直在2.5元到5元之间徘徊。所以,如果我们是5亿的股本金,我们就是一个十到二十亿的公司。如果我们想把他变成100亿,那么现在我们的股价是低于每股净资产的,我们每股净资产在年报披露出来以后应该是每股3元多。
我们还是希望:第一,市场能够正确的认知公司的价值。其次,我们通过持续的发展和确定性的成长能够赢得市场对我们的关注和股价的恢复。所以,100亿应该是这样一个比较方式。
关于母公司是否会持续有资产注入,我们这样看,目前我们有三大主力项目,成都华侨城、西安华侨城,以及上海正在交易进行中的苏河湾项目。这三个项目的来源确实都和母公司有关,但是未来我们要完成自己的战略发展目标,以及完成我们公司成长的规划。
我想一方面是需要有股东的注入,但这些项目的筛选标准是以我们华侨城亚洲发展的水平,承担的能力,以及我们业绩成长需求来选择的。
另一方面,我们仍然会不断关注市场,选择符合我们需要的项目,以多元的注资手段单独完成,或者是开放式的合作完成。所以,从项目的方向上来讲,不仅仅只是母公司的资产注入。
现场提问:华侨城亚洲在公告中提到,去年的贷款额度跟2010年是相近的。但是贷款利率的支出却有一个明显的增长,那么利率方面的变化是根据什么安排的,是不是和母公司的贷款有关?
王晓雯:2010年的利率支出确实比较大,其实我们2010年、2011年预期的贷款金额区别是不太大的,而实际的具体支出超过一倍,从2900万上升到了6200万,其主要原因并不是因为利率和单位利息成本提高了,而是从2010年开始,我们才正式合并了成都华侨城的报表。
2010年我们只合并了三个月的财务报表,而2011年则是合并了全年的报表,这里面无论是在借贷方面,还是在利息方面都源于成都华侨城。所以,贷款利率增长既不是利率的变化,也不是其它原因。2011年,我们的贷款有90%是来源于成都华侨城的。
现场提问:华侨城亚洲今后是否会加大在地产业务方面的投入?公司今后的定位又是什么?
王晓雯:其实,刚才谢梅女士提到今后我们公司的业务定位是双元业务。双元业务就是2005年公司上市的时候,主营业务是比较传统的纸包装和印刷。现在这方面的业务会坚持下去,这是第一。
另外,我们希望未来五年和在将来的发展方向上,会用更大的精力和资源致力于发展成为商业综合开发的开发商和运营商。开发商就是建设和出售;运营商是我们会持有一部分物业来保持稳定的现金流回报,这就叫双元。
那么,我们在2011年过去这一年里,我们的收入是两元业务三七开的,2011年已经呈现出这样的轻重了。那么,股东的益率比例是二八开。我们的净利润,就是股东益率里有八成是来自于商业综合开发的。而商业综合开发不是传统意义的住宅,买地,盖房子,出售,不仅仅是这样。
所以,无论我们面对怎样复杂的市场环境,政策环境,以及我们的定价策略,以及我们毛利率方面都会比一般传统的单纯地产公司有更优越和更灵活的地方,当然包括我们的融资环境,我们在融贷方面具有很好的后备资源和能力。
现场提问:你们的商业综合开发具体将怎样运行?
谢梅:比如说在成都,我们实际上是三个业务板块,除了住宅以外我们还有商业的租赁,这个是我们长期持有的,我们未来还会有一个办公产品;同时,我们还有相当一部分的旅游产品,除了华侨城主题公园以外我们还有一些新的产品项目,比如说我们的儿童公园。
另外,我想解释一下我们的商业模式。我们这个综合开发的模式一个是产品非常丰富,多种业态,还有长期和短期的回报组合。里面的住宅产品是短期回报,但是我们其他的产品,比如说公园和租赁服务业,甚至包括我们的旅游产品和酒店,都是长期的回报。
实际上我们的综合开发业务,是从可持续发展和抗风险的角度做了一个产品的组合。所以,从某一年看可能我们的单纯住宅销售的比重会高,但是可能几年之后这个比重就会减少,甚至有可能完全倒过来。