中山限价悄然松绑 广州热议“差别限购”仍两难
作者: 李宁     时间: 2012-02-02 02:26:21    来源: [ 观点网 ]

如果广州差别化调控出发点是基于担心楼市崩盘,那么调整政策也必然面临着两方面的压力。

  观点网 李宁 2012年,对于房地产行业来说,大多数人的普遍共识就是房地产调控难以放松。然而,春节假期刚刚结束,一则中山限价暗中放松的消息引起了业内的更多关注。

  2月1日,据媒体消息,广东中山楼市限价标准暗中由5800元/平方米升至6590元/平方米,从1月23日起网签系统已开始执行6590元每平方米的限价标准,相比之前的标准5800元每平方米,提高了790元,成为全国首个限价松口城市。

  中山限价“明紧暗松”

  相关报道称,中山市国土局此前接到市政府的通知执行该新标准,低于该价格的商品房均可进行网签和备案,但新标准实施到何时并不清楚。

  对于为何将限价标准由5800元/平方米升至6590元/平方米?据中山市住建局工作人员称,主要原因是2011年中山住宅成交均价为5936元每平方米,而2012年政府工作报告提出,今年中山GDP增幅预计为11%,由此计算今年楼价应控制在6589元每平方米,与6590元每平方米的新标准基本一致。

  事实上,关于限价标准与GDP的增长目标,中山市住建局局长陆德华早在去年12月份就有所暗示。陆德华当时表示,2012年如果中山市继续限价,其限价标准应该是在2011年全年楼市均价基数再加上11%的增幅。

  而就目前已成事实的6590元/平方米限价实施情况,陆德华在2月1日接受媒体采访时也坦言,“新标准已开始执行,但限价的具体操作细则,市政府仍在研究制定中。”

  众所周知,2012年相对于持续已久的房地产调控,无论是国务院、住建部以及各地方政府的多次表态,都颇为一致的强调调控不会放松,也正如此,中山此次“明紧暗松”的做法,引起了更多的议论。

  在合富辉煌首席分析师黎文江看来,中山选择此时放松限价标准,主要是因为当地的成交量出现了比较明显的萎缩,对政府的土地税收等方面起到了非常大的影响。

  黎文江解释,中山去年用限价手段进行调控,从2011年全年来看完成了预期目标,然而限价同样使一部分价格偏高的楼盘不能入市,因此成交量出现了急剧下滑。今年中山把限价目标继续与GDP相挂钩,一方面能控制房价的上涨空间,同时又能适当地进行微调,从这一点来说并不能算放松。

  黎文江同时强调,随着房地产调控将持续进行,不仅是中山,许多地方政府的压力将逐渐呈现,因此对调控做适当的微调,将是地方政府主要考虑的解决之道。

  “差别化限购”猜想

  的确如此,在中山暗自放松限价幅度的同时,与之相邻较近的广州也有声音传出。

  1月18日,广州国土局在其举办的工作座谈会上明确表示,“目前广州国土局在积极研究、科学谋划2012年调控思路和调控目标,现已提出主要思路报市政府审定。”

  主要调控思路建议包括:适当调整新建住房购买的行政调控手段,如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点,研究差别化“限购”措施的可行性等。

  至于具体的差别化做法,据参加此次会议的广州市政协委员、新城市投资控股集团董事长曹志伟表示,广州市市区144平方米以上的“豪宅”和郊区别墅,应实行不限购不限价政策,房地产调控政策真正要控制的是中小户型。

  曹志伟称,144平方米以上的“豪宅”和郊区别墅契税比普通商品住宅高,成交可以征收3%的契税,对其不实行限制政策促进成交,可以多收契税为保障房作贡献。郊区不限价不限购,也能保证广州城区继续向周边扩展。

  对此观点,同样参加该会议的黎文江也持相同看法。黎文江指出,广州的房价去年增长幅度是2.6%,远远低于GDP11%的增速,而且也低于CPI的涨幅近一半,因此从这方面来看,广州执行“差别化限购”具有较大的调整空间,比如可以考虑对南沙、增城、从化区域进行不限购,这都可以进一步探讨研究。

  进退两难的广州调控

  广州知名房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同则认为,如果要实行差别化限购,建议即使是放开对市区豪宅和郊区别墅的限制,也要在购房数量上加以约束。应该只允许在这些区域购买第3套住房,而对拥有超过3套以上住房的购房者仍然要实行限购。

  虽然对差别化“限购”持赞同态度,但韩世同对其操作前景也表示了较大担忧。

  他指出,广州准备实施差别化“限购”的背景,其实是担心广州房价会出现大幅度的回落,主要因素是最近广州部分楼盘出现了大幅度降价,这样很有可能会起到传导作用。如果任由其大幅降价的话,广州房价很有可能将出现崩盘,其结果是非常严重的。

  韩世同续称,如果广州差别化调控出发点是基于担心楼市崩盘,那么调整政策也必然面临着两方面的压力。第一、如果避免其崩盘,则需要一定的需求来拉动,目前主要是靠刚性需求的力量去维系,但这方面的力量并不算大,而且现在市场普遍的预期是房价仍然要下行,因此需求更加薄弱。

  第二、如果不能靠刚需的消费稳住楼市,那一定要靠投资型来拉动,而这又涉及到限购的本质。鼓励投资者购房,从当前的大局来看显然不可能,因为中央此次调控也最担心房价会报复反弹,与此同时,投资型购房普遍是“买涨不买跌”,当房价普遍预期下降的时候,投资者也未必会出手。

  最后,韩世同向观点新媒体表示,目前广州区域的房地产调控,已经陷入到两难境地,一方面不微调的话房价可能出现大幅回落或跳水,对整个经济层面的影响也最大;另一方面如果微调的话,掌握力度非常关键,尤其要避免投资性需求死而复燃。

24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述,仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源:观点网”字样的所有文字、图片等稿件,版权均属观点网所有,本网站有部分文章是由网友自由上传,对于此类文章本站仅提供交流平台,不为其版权负责。如对稿件内容有疑议,或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章,请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info(发送邮件时请将“#”改为“@”)与观点网联系。