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惠誉：2012年取消限购不可能 开发贷仍严控

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销售放缓或进一步影响世房资金回笼速度，影响2012年在建项目的后续开发投入。

　　观点网 梁嘉欣 1月9日，世茂房地产公布2011年全年营运数据，2011年集团物业销售实现总合约销售额307亿元，同比增长0.65%；实现总合约销售面积为239万平方米，同比减少5.53%。

　　据此，2011年世茂房地产仅完成年初360亿的销售目标的85.3%。

　　而除了销售额略有增长外，在平均售价方面，同比亦有所增加，由去年的每平方米12054元增加至今年的12845元。

　　业绩疲弱

　　另外，世房同步公布的12月销售数据显示，当月集团实现合约销售金额为22.42亿元，合约销售面积17.96万平方米，环比11月均有上涨。

　　根据早前披露的数据，11月世房实现合约销售17.41亿元，合约销售面积15.89万平方米。

　　世茂房地产副主席兼执行董事许世坛早前曾表示，如果9、10月份销售额达到40亿，那么11、12月每月只要实现30亿的销售额，360亿的销售目标将超额完成，且公司对于年度目标的达成相当有信心。

　　然而，纵观世房四季度的表现，明显低于公司的预期，亦令公司年度目标的完成难度倍增。

　　数据显示，2011年9、10、11月的销售额出现逐月下降，分别为36亿、22亿、17.41亿。

　　事实上，为了保证年度目标的完成，促进成交，世房曾表示“七折降价也没关系”，可惜市场的环境明显差于世房的预料，即使是降价促销也未能令世房力挽狂澜。

　　最新资料显示，2011年世茂房地产共有47个在售项目，然而销售理想的项目仅有12个，占总量的1/4。

　　据介绍，销售理想的项目包括晋江世茂御龙湾、厦门世茂湖滨首府、常熟世茂世纪中心(商业)、苏州世茂运河城、北京世茂工三广场、宁波世茂世界湾、昆山世茂东一号、杭州世茂钱塘帝景、杭州世茂江滨花园、绍兴世茂迪荡新城、北京世茂宫园、福州世茂天城等。

　　流动性压力

　　销售疲弱，直接影响市场对于世房后市的看法。早前有分析认为，销售放缓或进一步影响世房资金回笼速度，影响2012年在建项目的后续开发投入。

　　就在1月6日，穆迪表示，已将世茂房地产的Ba3公司家族评级和B1高级无抵押债券评级的展望从稳定调整为负面。

　　穆迪表示，负面展望反映了穆迪对世茂房地产流动性资金的关注，2012年该公司的流动资金状况可能会因为大量清偿债务及支付到期土地款项而转弱。

　　穆迪预计，2012年世房到期债务及土地款项将达到160亿元，同年新项目销售及银行融资的环境仍然困难。

　　从目前的情况来看，世房的融资难度已经加大。世房2011年12月23日公告，集团于12月21日增加最高达1.47亿元的责任担保，作为海峡建设投资公司银行融资的保证。

　　世房表示，在此之前，集团作为合营企业银行融资保证所给予的担保责任总额最多为7350万美元，目前集团已将该等责任增至最高达2.2亿美元。

　　相信世房此次追加责任担保，还是为了方便海峡城的融资顺利进行。

　　穆迪报告指，截至2011年6月30日，世茂的调整后债务/总资本比率为54%，这样的负债杠杆率将妨碍世房遵守其银团贷款财务契约的能力；如果贷款清偿速度加快，将会增加其流动资金状况的压力。

　　此外，穆迪另称，目前，世房多数的土地储备成本较低，使其在市况艰难的情况下具备一定的定价灵活性。但如果未来数月世茂销售业绩依然疲弱，流动资金状况并未得到改善，并违反贷款的财务契约，穆迪将下调其评级。

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