外滩地王浮沉 证大叫卖声中的退出博弈
作者: 见习编辑 李雯露     时间: 2011-12-21 02:14:47    来源: [ 观点网 ]

证大迫于资金压力选择退出，就一定会引入新的合作方，各方的角色分配亦会成为该项目新的关注点。

　　观点网 见习编辑 李雯露 外滩百亿地王易主风波才告一段落，一则关于证大拟出售该项目35%股权的消息，再次将其推向舆论的风口浪尖。

　　12月15日，有媒体报道称，上海证大与SOHO中国已于月初签订了外滩地王股权转让的谅解备忘录。根据协议，证大房产和磐石以38亿元的总价，分别将35%和5%的股权转让给SOHO中国，交易会在本周予以确认。

　　对此，上海证大于12月19日晚间发布公告称，若干名独立第三方曾与该公司接洽，并已就上述项目进行初步商讨，但证大并无订立任何协议或安排。

　　外滩地王沉浮

　　地处上海“百年外滩”的末端（南端），外滩国际金融服务中心8-1地块在去年2月开标之时就已吸引了众多关注。

　　资料显示，外滩国际金融服务中心8-1地块为商业、金融、办公、文化综合用地，总建筑面积可达到37万平方米，包括27万平方米的地上建筑面积和10万平方米的地下面积，建筑限高180米。

　　整幅地块的商办楼宇比例将占到70%，其余30%为商业、酒店及文化娱乐设施。

　　据了解，该地块在发布预告时有超过20多家境内外知名房企进行过洽谈，最终只有4家企业通过预申请。经过近9个小时的鏖战，手头现金仅10多亿的证大以92.2亿元总价将该地块收归囊中，折合楼面地价34148元/平方米。如此“以小搏大”的尝试引起业内质疑不断。

　　当时，证大集团董事长戴志康的态度则是：“以候补身份拿到地块很意外，但是价格仍在接受的范围之内。”他续称，要将这一项目打造成证大集团擅长的艺术类地标性建筑。

　　然而，事情的发展并非如戴志康表述得这么乐观。

　　去年曾有报道称，由于证大方面无法按期支付土地出让金，外滩地王将被收回。

　　对此，戴志康曾表示，该项目的土地款余款于2010年10月29日付清，剩下土地出让合同等相关事宜，均按照与政府约定的时间表进行。初步预计，外滩地王项目总投资达150亿元，按规划最迟2011年6月开工，2014年底完工。

　　但是拿地以来，设计方案经过多轮调整和上报，始终没有向外界公布最终定案，直至今年11月才有消息。

　　今年11月2日，证大外滩地王开始出现变数。证大和复星国际当日同时发布公告称，海之门与上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司（持有外滩8-1地块）签约，前者以现金95.7亿元收购后者所有股权及负债。而海之门由证大、复地、绿城及磐石共同成立，四方股权比例分别为50%、30%、10%和10%。

　　至此，复星国际接管证大所持海之门股权，控股50%成为“外滩国际金融服务中心”的最大拥有者，证大沦为二股东握有35%股权，绿城及磐石投资分别占10%及5%的股权。

　　而今，证大计划完全退出外滩地王项目，似乎已为“蛇吞象”的故事写好了结局。

　　证大退出的博弈

　　对于证大这段“蛇吞象”的故事，有业内人士认为，主要还是政策变化造成的。

　　上海同策研究咨询机构研究总监张宏伟指出，最大的原因是8月底上海颁布的限贷政策。根据这一政策，商业地产项目只有在完全竣工后，才能办理个人按揭贷款，缺钱开发或引来更大风险。

　　“证大的商用物业都是持有的，包括喜马拉雅等，手中没有马上产生大量现金流的项目。” 量奥商业地产集团执行董事梁金野则如是表示，对于阶段性的调整来讲，现金流比利润更重要。

　　资料显示，截至6月30日，证大营业额及利润主要来自上海五道口金融中心、立方大厦办公楼、海南证大国际金融中心办公楼、九间堂别墅以及交付长春、吉林、海门及成都的住宅物业。

　　在上海，目前除了外滩地王项目外，证大只有位于青浦朱家角的一个项目在建，外地成都、廊坊、海南等项目亦仍在建。而去年底，证大耗资30亿元，花了10年时间打造的喜马拉雅中心面世，但其投资回报周期过长也为外界所诟病。

　　研究人士表示，一般五星级酒店前几年都会亏损，尤其是外滩地王项目，对于资金的要求非常高，至少10年以上才能有所回报。

　　该研究人士续指，持有物业虽然资产值钱，但沉淀资金过大很难变现，建成两年内还要还开发贷款。外滩项目本身建设周期就很长，设计、运营等前期管理费用又高，预计也要15-20年才能收回成本。因此，证大的资金压力还是很大的，此次出售也在情理之中。

　　证大迫于资金压力选择退出，就一定会引入新的合作方，各方的角色分配亦会成为该项目新的关注点。

　　雅仕铂(亚洲)有限公司总裁杨咏诗在接受媒体采访时曾表示，虽然复星国际成为大股东，但目前项目还是证大负责操作，不过最终决策权还是在复星。

　　另有知情人士透露，外滩项目已经按时开工，实际由海之门公司董事会在负责，财务总监来自复星，“郭广昌都还常常亲自过问”。

　　“SOHO中国如果进入，那么能否取得项目的主导权呢？”上海业内有关人士如此表示。

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