　　卢铿：各位上午好！我们今天在一个很特别的历史时期，最大的变化是我们的工业时代向后工业时代过渡，这是平常根据我对时代观察所感觉到的，大家也看到这个时期变化也非常多。我们这个行业已发生的变化，大家看到行业调控政策已处于严重的纠结中，对民生的关注继续明显加强等很多变化，中央和地方政府在利益上有很大分歧，企业靠土地升值获利的时代已经结束等等，有很多变化。这个变化导致今天市场、媒体、开发商、政府、银行、各界对这个行业困惑和不解。这是我个人的观点。我觉得楼市的调控是正确的，可能由于一刀切的关系，使得本来几个城市楼价飙升生病，让全国各个城市吃药，五六线城市吃药，吃药还吃出毛病出来。所以这个行业里面，可能由于政策执行的一些偏颇出现的新毛病。新华社有一个记者发表有一个文章：房地产要调控到民众满意的政治水平。我个人认为文章存在令人质疑之处，这篇文章很多地方报纸没有直接转摘，也没有太多的理论跟进。

卢铿青岛海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官

　　我个人认为这次楼市量价齐跌的态势可能是一种假摔，不要太乐观。假摔是暂时性波动，因为以下一些原因，比如说我们感觉到媒体的呼声已经超过政府的声音，各级地方政府正忙于换届，换届后又有一论新的发展竞赛，因为发展竞赛是不可逆转的。另外不少地方政府已经陷入严重的债务危机。我们得到的公开数字是10.7万个亿。我听说还要翻一倍，20万亿，什么概念？接近一年GDP的一半，也就是说地方政府的债务平台可能会产生的金融危机的影响其实是潜在的。各级政府都知道，房价跌40%银行受得起，我觉得这是不负责任的，至少只是偏重于金融、银行的角度受得起，但是其实还有其他的，比如说房地产相关行业出现很严重的问题，比如说钢铁，钢铁下来了，我们钢铁大国，现在下来了，制造、加工业下来了，运输业、制造业下来了，接下来还有多少的行业下来？不知道。今天对于房地产调控，我觉得一方面必要，一方面要注意调控的实际效果和方法。

　　不久前陈淮主任曾经说中国楼市还有二十年的辉煌，我觉得这句话有道理，因为在行业里面至少还有20年，比如说美国的房地产行业，尽管有波动，房地产作为三大支柱之一支撑美国发展的一方面。所以有理由支撑这句话，比如说人口城市化，还有地方财政暂时无可替代的收入来源，另外唯一的重要一个支柱产业，可拉动近百个行业的发展。另外刚性的需求，我们去分解和解构刚性需求，中国的刚性需求跟国外是一样的。外贸必然下跌和投资不可能再像09年那样突然花几万个亿的情况下。还有内需结构，就是房地产相关行业，如果把房地产拿掉，或者只靠保障房支撑房地产业，对其他行业有很大的影响。比如说商品房拉动的行业比保障房拉动的行业多得多。

　　我们海尔地产渡过危机当中的思考。简单说就是"创新"，面对复杂的行业背景和国内的一些经济社会背景的情况下，企业惟有选择创新出现突围。

　　房地产企业有很多方面可以创新的，比如说管理思想、文化理念、产品技术、成长模式、工作方法、营销手段等都可以创新。

　　海尔地产希望成为创新领先型企业，因为海尔包括张主席思想的精髓就是"创新"两个字，我们在管理思想方面跟着海尔的管理模式，因为海尔的管理模式正在进行一次超越时空的探索，很可能成为工业革命时代以后的200多年来继泰勒、福特、丰田之后的第四代产业模式，海尔地产作为试验田，将成为海尔管理模式的第一个跨行业的试验田。在商业模式方面，产品、服务方面我们有很多的探索。我去海尔4年多，我那天归纳了一下，我们实际上、正在进行、已经进行、未来进行探索的20多项，我简单地过一下。

　　第一，海尔管理模式的地产版，如果成功了跟同行进行分享。海尔管理模式的核心实际上颠覆了第三代管理思想，突破了碎片化时代的管理学，这是稻盛和夫的阿米巴都没有突破的方向。

　　第二，为了避开对商品住宅的调控，我们进行片区开发，现在抓紧进行的有三到四个项目，最近也在谈新的，都是几个平方公里的，因为海尔有一些特殊的背景和资源，以及公信力、和政府的关系。

　　第三，一方面我们不愿意去举牌，进行不理性竞争，我们也不会收购一般的二手地，所以我们对特殊适合海尔去拿的一手地做归纳，有很多形式、方式。

　　第四、工业地产，我们在全球有20多个工业地产，最大的在广东佛山，三千亩地。工业地产除了厂房之外还有物流库，如果做得过大用不完，做得小不够，采取的方式是和专门物流公司合作，来解决量交换问题、资源交换问题。所谓一店、一库，是海尔自己的店，今后海尔突破以前只是依赖国美、苏宁的销售模式，会建自己的店、库，包括网络级的，从旗舰店，从实到虚。我们做了分工，工业地产集团的商住系统负责建店，工业地产负责建库，这样形成资源互动的关系。

　　海尔的旗舰店做创新构想，在今后商业地产当中会加快开发，海尔地产的商业地产开工量可以超过一百万平方米，这是很大的数据。

　　第五，对于传统的工业地产的突破，今后新的产业园区，包括佛山的三千亩产业园区，式改为商业一体、居住型一体。这是欧洲产业园区，有利于海尔和地方政府一同去邀请和吸引欧洲的一些中小型集群化的企业，比如说三五十个企业集成进入某一个区域。这是金融地产和并购的模式，在未来一段时间，有不少的企业未必是微型企业，中小企业处于各种目的，出现被并购的合作机会。这是我们的商业地产，张主席要求我们在这个机会窗口出现的时候，自己能够造就或者持有、购买一些优质产品。

　　我们在青岛已经有一个云社区实验性的展示厅，欢迎各位去参观。在原来海尔集团用户的基础上延展出来的更加注意线下服务的智能服务体系，使市民的生活通过智能化的系统完善生活品质。这是小户大家的衍生品，我刚好去香港做考察，小户大家的组合，小户怎么享受大家的生活，合理使用空间，我们做了一些探索，我们海尔地产不仅做保障房，还有高级公寓房，满足高级白领的需求，和中产阶级人的生活需求。

　　我们研发了第九代商业，已经写了一本书出来，很快会发行，在今天当中国的商业地产普遍出现泛滥或者迷盲的时候，我们这个创造，希望能够引起大家的思考。

　　新东方主义理念，这几年前提出来对中国建筑风格艺术的探索，我觉得中国成了世界上最大的市场，但是很少有人，包括我们的政府首长，包括设计师，包括开发商，很少有人思考我们的城市是否需要它的风格，我不太多机会，但是我到广州之后感觉城市建设风格整体上和其他城市差不多，甚至很乱，我觉得作为世界上最大工地，我们不能不负责任，中国的新古典方面我们有八九个项目在建设，有的已经建设完工。

　　这是我们海尔自己两块地，主园区的一部分，和海尔的发祥地冰箱场，这两个项目做成青岛文化创意生活中心，第一块是40平方公里，第二块是23平方公里。

　　这是企业对内部创新的土壤，和环境的构建，我们希望企业鼓励创新、激励创新，让创新的人在企业里面生存得更好、发展得更好。这是我们的研发方式，我们在策划和研发方面采取模块方法，我们必须面对大的项目，我们需要对很短时间对项目进行判断，我们对产品的组合进行了模块化研究，基本上形成于系统，这样很容易通过组合就能够形成地方判断、价值判断。

　　最后物业管理，通过云社区和海尔的云电视和所有客户接触的方式，我们借鉴宝马七汽的设计模式，让所有设计能够跟客户联系起来，让我们今后每一个海尔地产的住民和每一台电视都能够跟我们的设计部门、研发部门对话。这是海尔的虚实网上市方案。这是物业管理通过云社区的智能化系统，硬软件，从物业管理和社区服务的革命，我们跟人家合作，做大物业管理。所以我们对自己的研究，希望海尔地产由于具备了创新领先型企业的条件，所以我们在这些方面发挥我们的优势，成为中国房地产界创新领先型企业。谢谢各位！