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鱼和熊掌 佳兆业地域多元化与均价回落
作者: 李宁     时间: 2011-12-06 02:05:41    来源: [ 观点网 ]

地域多元化发展与均价回落，似乎像鱼和熊掌般不可兼得。

　　观点网 李宁 12月5日，佳兆业集团发布11月通讯称，11月份公司实现合约销售为人民币12.51亿元，同比上涨60%。2011年11月合约销售面积为131737平方米，同比增加65%，平均售价为每平方米人民币9494元。

　　多区域贡献业绩

　　根据通讯显示，截至11月底，佳兆业累计共实现合约销售额134.5亿元人民币，同比增长58%。合约销售面积达约203万平方米，同比增长165%。

　　至于获取134亿元销售额的主要销售区域，佳兆业称，销售额主要是来自成渝地区、长三角地区、珠三角地区。其中，成渝的合约销售占比为31%，长三角占比为28%，珠三角、中部地区及环渤海地区占比分别为21%、12%及8%。

　　而11月份的销售金额，佳兆业亦称，主要是来自11月份推出的7个项目，土地销售共计约12万平米，主要包括了营口君汇上品、江阴城市广场、葫芦岛绥中东戴河、佛山顺德上品雅园、成都君汇上品以及长沙水岸新都等项目。

　　众多项目中，尤值得一提的是位于辽宁葫芦岛市的东戴河项目和成都佳兆业君汇上品。11月初，佳兆业首个旅游地产项目“东戴河一期”在辽宁葫芦岛市绥中县正式开盘，据了解，该项目推出的户型为48-114平米，开盘当日共销售近500套，认购金额近2亿元。

　　成都佳兆业君汇上品，并非新盘项目。早在今年6月26日，该项目就推出了1400多套房源入市，当天就取得了销售1200多套的业绩。

　　相关资料显示，截至11月份，仅成都君汇上品项目完成的销售额就达到13亿元，而目前整个佳兆业成都公司完成的合约销售为40多亿。

　　佳兆业内部人士向观点新媒体表示，其实，成都君汇上品的热销，反映了公司快速开发快速销售策略的一部分。

　　因为今年以来，公司主推的产品一直是坚持面对刚性需求的，这样受调控的影响相对要小，也因此，企业能在短时间内占领市场，并保证公司资金的流动性。该人士续称。

　　此人士还指出，从当前的销售情况来看，公司对于全年150亿元的销售目标，很有信心能在12月份完成，在销售策略上公司仍然坚持现有的销售策略，暂时不会有太大变化。

　　不过，对于佳兆业12月份的销售预期，有外资券商也表达了些许担忧。

　　据相关不愿具名的外资券商分析师表示，佳兆业11月份的销售额与原先自己估算的目标有小幅差距，虽然离全年目标相差不大，但年底作为开发商推盘的关键“时点”，各个公司的去化率都在加大，竞争也较为激烈，因此佳兆业12月想超过11月份的12.5亿恐怕还是有点难度。

　　区域影响均价回落

　　该分析师续指，佳兆业12月份如果通过降价促销来完成目标，目前看来有一定难度，因为公司本身的销售均价已经低于此前市场预期的7000元以下，而拿地成本和建安成本也都较高。因而，价格调整幅度的空间不大，因为如果再大幅调整的话，则公司毛利率会受一定影响。

　　据了解，今年1至11月佳兆业的销售均价比去年同期下降41%，为6625元/平方米。

　　如果观察近三个月佳兆业的销售均价情况，可以看出11月份销售均价还有所回升。10月底时，佳兆业的销售均价同比下降了43%到6426元/平米。9月份，佳兆业合约销售平均售价比去年同期下降了46%，每平方米为6425元。

　　但观察全年的话，佳兆业的销售均价同比确实回落明显，今年第一季度，佳兆业的平均售价虽然同比下滑了21%，但还能达到8284元人民币。

　　就这个问题，佳兆业就表示，合约销售平均售价的下降，是因为非一线城市的销售贡献增加。由于公司采取地域多元化的策略扩展至深圳以外地区，而这些地区大都属于二三线城市，因此平均售价一般较低。

　　地域多元化发展与均价回落，似乎像鱼和熊掌般不可兼得，前述分析师也认为，“如果从多元化扩张来看，无论是目前还是中长期都符合佳兆业需要，因为之前公司的项目过于集中于珠三角、长三角，单一集中容易受政策的影响，目前扩大到多个区域更符合整体的发展，比如深圳限购了，其他地方则没有限购。”

　　如何更好地使扩张与价格兼容，该分析师称：佳兆业可以在拿地成本以及建筑方面严格控制，尤其是拿地成本很重要。

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