华侨城释疑 上海苏河湾地王沉浮
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-12-06 02:54:06    来源: [ 观点网 ]

由于涉嫌违规赶工，华侨城上海苏河湾项目再度引起公众的注意。

　　观点网 梁嘉欣 日前媒体报道，华侨城在未获施工许可证的情况下提前对苏河湾1街坊地块施工。同时，周边居民也纷纷反映苏河湾项目容积率出现更改和影响现在房子的光照环境等等。

　　华侨城上海公司营销总监张雍12月5日在接受观点新媒体采访时对此否认并透露，苏河湾项目不存在提前开工，现时只是试桩，施工许可证正在办理，预计将于春节前后正式开工。

　　苏河湾地王

　　事实上，现时距离华侨城最初拿地已达22个月之久。

　　2010年2月，作为苏河湾区域最先推出的苏河湾北岸东块1街坊地块，一亮相便一鸣惊人，最后经过百轮竞价，华侨城以高达5.28万元/平方米的楼面价将其揽入怀中，并刷新了成当时的单价地王。

　　半年后，华侨城再以大热姿态连夺苏河湾41、42号街坊两地块，光土地成本就达88亿元，华侨城也因此成为苏河湾迄今为止的最大“地主”。

　　不过，自拿地以来，到目前为止，苏河湾项目依然没有一份具体的开工时间表。而该项目的启动仪式，也是在拿到1街坊10个月之后，即去年12月才召开。

　　此外，苏河湾项目的入市时间也一再地拖延及变更。华侨城曾于2010年年报中透露，苏河湾项目部分产品将于2011年年内入市。

　　但据最新消息，苏河湾首批产品最早是在明年8、9月份入市，将会以SOHO酒店式公寓产品为主，体量约2万多平方米。

　　直到今年5月，华侨城才申报报建手续，但到目前半年多的时间里仍未获批准。

　　张雍曾向媒体透露，胶州路大火后，上海对施工许可证的审批非常严格，很多模块业务流程都是通过层层审批，相比以前，用时也相对长一些。

　　然而，始终令人不解的是，为何华侨城过了这么久之后才去办理施工许可证。

　　规划之因

　　“这么大的项目，没有10个月到一年时间规划，能做得出来么？”张雍称。

　　他向观点新媒体透露，由于苏河湾项目的体量非常大，需要做出一整套完整的发展规划。

　　据了解，整个苏河湾区域东起罗浮路、武进路、河南北路，南为苏州河，西至长寿路桥，北至交通路、虬江路，总面积达3.19平方公里。

　　在拿到地之后，华侨城请来四家著名的设计公司进行设计方案的竞标，定标时间是在今年的6月18日。

　　据介绍，最终华侨城采用的是英国norman foster的方案，是一个城市综合体项目，80%都是商业，只有百分之十几是住宅。

　　“四家公司做的都是概念方案，但定下来之后要落实，还要跟国内设计院配合，这个工作量很大，而且涉及的体量及投入均很大。所以前期的设计工作不可以出现任何的马虎。”张雍如此解释施工迟迟未能正式开展的原因。

　　“上海跟其它城市不一样，不是地往下一打就可以了，上海都是岩井地，地下土地结构非常不稳定，所以地下室的工程前期需要很多论证，保证建筑的品质。”

　　试桩风波

　　然而日前却有报道爆出，苏河湾1街坊地块早在今年5月就有动工，到10月已经开挖基坑，现在正处于基坑建设阶段。

　　有人士直言，华侨城实际上早就开始“抢工”。有媒体猜测，巨额的利息成本或是迫使华侨城抢工的主要原因，拖延时间会面临罚款，必须以最快速度推进这个项目。

　　不过，张雍表示，1街坊项目不存在赶工，5月份只是进行土质取样过程，最近才开始试桩，作为动工前的准备。

　　“试桩是上海建超高层建筑必须的步骤，也是按照政府的要求做的，这种超高层地下结构要求很严格。”

　　据了解，苏河湾1街坊项目由1栋42层的超高层酒店、商办综合楼及配套6层裙楼、2栋45层的超高层住宅楼和3栋4层沿苏州河北岸布置的商、住楼等组成。

　　但是超高层建筑自然而然就会带来对周边居民景观光照的影响。根据2011年9月公布的苏河湾1号规划，离当地联富小区1号最近的一幢楼规划为45层，总高超过100米，小区居民担心，新楼盖起来后会对生活有影响。

　　“超高层建筑对周边居民的影响在规划阶段就要通过国家规范的，如果通不过的话，是无法报规划的。”张雍表示。

　　张雍表示，苏河湾项目在设计阶段和施工阶段都没有任何的困难，现在只是在走一个正常的流程。

　　不过他也坦承，现在政府要求苏河湾项目的开发进度加快。

　　“因为地下工程与建设准备期的地铁12号线相连接。如果1街坊地下一些工程没有完成，地铁是没办法进一步动工的。”

　　重头戏

　　事实上，苏河湾项目算得上是华侨城成立以来最大手笔的投资。

　　据了解，整个苏河湾项目，华侨城预计将投入130亿元左右，将其改造成带有海派风情的新的消费旅目的地，类似于新天地，开发周期约5年左右。

　　早在今年3月，华侨城就曾计划向母公司华侨城集团申请委托借款，额度为130亿元，主要向上海苏河湾等项目进行资金输血。

　　如此看来，苏河湾俨然是华侨城未来发展中的一部重头戏。而如此大手笔的投资，也看出华侨城对于苏河湾未来前景的看好。

　　根据规划，1街坊地块以高端住宅为主，也有上海总商会的旧址、酒店、顶楼的空中会所等。41、42街坊地块以艺术人文为主，改造旧厂房，同时也有与艺术相关的商办楼、LOFT办公、创意工作室、演艺中心。

　　有业内人士指出，华侨城迟迟不申请施工许可证，有可能是在等待周边地块出让的机会，将地块合并形成一个更具高价值高利润的整体方案。

　　其实在41街坊地块东面有个3街坊地块，是一幅中央公共绿地，华侨城有意将该地块也揽入怀中。

　　华侨城对于3街坊有很多的构想：包括对慎余里的改造、恢复天后宫、建下沉式美术馆、建设游艇码头以及实现一个国际认证的环保低碳理念示范区。

　　不过张雍表示，因为现在整体规划才刚定，1街坊地块才去拿开工证。目前只是对还没到手的地块有些概念而已，还没跟政府沟通。

　　而据介绍，目前3街坊地块正在动迁当中。

　　然而随着市场的急转直下，资金压力倍增的华侨城偶有传出出售苏河湾项目以换取股权的传闻，而业内对于这个昔日地王未来的入市前景也不看好。

　　上海同策地产研究总监张宏伟称，以5.28万元/平方米的土地成本来算，华侨城苏河湾项目极有可能面临预提土地跌价准备的风险。而目前周边的楼价仅3、4万左右。

　　但是张雍却表示不担心：“苏河湾周边十年内都没有出过新建的豪宅项目，不能拿7、8年前的房子来跟新建的房子来对比，无论是从小区的规划、设计，还是景观资源，以及地段都是不可同日而语的。”

　　张雍透露，其实苏河湾项目里住宅的量非常少，总共才100多套住宅，未来也是按照市场的趋势形势定价，“我们对这块也非常有信心”。

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