连线杜丽虹:地产基金高风险跟高收益对等
作者: 见习编辑 李欣鞠     时间: 2011-10-13 23:24:11    来源: [ 观点地产网 ]

不能说回报率高的基金就是好基金,风险与收益永远是对等的。

  观点地产网 见习编辑 李欣鞠 在银根收紧、信贷紧缩的大环境当下,一种新的趋势是通过设立房地产基金,或通过出让股权引入基金来融资。

  据不完全统计,9月份房企与基金的合作就有3例。9月23日,万通地产宣布,拟与华润深国投信托有限公司共同发起设立万通核心成长股权投资基金,基金规模为3.726亿元人民币。

  9月21日,上实发展发布公告称,拟引进天津永嘉股权投资基金和宝宏(天津)股权投资基金,分别对子公司锦绣置业、上实青岛进行增资,额度分别为3亿元和10亿元。

  9月初,远洋地产宣布与KKR成立地产基金,拟作为公司投资若干中国房地产项目的投资平台。此外,万科、金地、华润置地也已相继设立了房地产基金。

  清科研究中心的统计显示,房地产基金的募集活跃度自2010年起开始回升,共有10只基金募集到位18.59亿美元,截至去年年底总量为500亿元。今年1-8月,基金募集量已达12.77亿美元,相当于去年全年的70%。

  地产基金正逐渐成为新的热门,如何看待这种现象?地产基金快速的发展会不会产生新的问题?就此,观点地产新媒体于近日采访了金融分析家、中航证券首席研究员杜丽虹,以下为采访实录。

  观点地产新媒体:现在不少房企成立了基金,或是与基金合作,你怎么看这种现象?

  杜丽虹:首先,从长期来说,地产企业跟基金的合作,本身在国外也是一个发展的趋势。从短期来说,现在地产企业的资金链比较紧,寻求基金的融资也很正常。

  观点地产新媒体:就是说实质上房企与基金的合作是为了融资?

  杜丽虹:这肯定有融资的需求。

  观点地产新媒体:清科研究中心的统计显示,房地产基金的募集活跃度自去年开始回升,全年共有10只基金募集到位18.59亿美元,去年底总量为500亿元。今年继续突进,1-8月12.77亿美元(合人民币82亿元)的募集量相当于去年全年的70%。你觉得这个发展速度会不会太快了一些?

  杜丽虹:它是从零开始的,所以如果你要算它的同比增速,肯定会很大。但是你要看到,它的绝对额其实并不是不大,12.77亿美元也没到100亿人民币。

  观点地产新媒体:有观点认为地产基金的快速增长会导致一些问题的出现,你觉得呢?

  杜丽虹:任何一个事物发展过程中都会有风险,就像地产信托、投资地产公司的股票一样,地产基金肯定是有风险的。这些风险肯定是有很多因素的,因为基金的投资有一部分是股权性质的,一部分是债权性质的,债权性质的有可能出现违约的问题,股权性质的就有可能出现与投股票一样的情况,如业绩、收益不好等,这种风险都是很正常的。

  高风险跟高收益永远是对等的,如果20%-30%的回报没有风险的话,那反倒奇怪了。现在的基准利率,比如说国债利率,它回报率最多也是6点多,这是一个基准利率,这是真正无风险的。如果说20%-30%收益率的东西,跟国债一样没有风险,那国债早就没人买了。

  但如何监管是个问题,股票市场基金也出现了50%以上的亏损,所以,监管并不是消灭亏损,而是使它的风险收益更加透明化,使投资人更加成熟,不能说回报率高的基金就是好基金,风险与收益永远是对等的。

  观点地产新媒体:刚刚说到,基金的投资有一部分是股权性质的,一部分是债权性质的,那目前的房地产基金有哪些分类?

  杜丽虹:现在还没有明确的分类,这个行业正处于萌芽的一个阶段。其实在国外很少有债权性的地产基金,在国内可能是因为股权性质的大家接受度很低,风险大,所以才会出现一些债权性的,而且是占主导地位。

  观点地产新媒体:现在的地产基金会不会比较偏向于投资商业地产项目?

  杜丽虹:不会。如果去统计的话,大部分还是开发型的项目,现在投向商业型的项目的占比还是比较少。

  观点地产新媒体:近日,仲量联行旗下的领盛投资通过领盛亚洲机会基金Ⅲ,以4.4亿元想瑞安建业收购一成都项目49%股份,海外的基金也开始觊觎中国的市场。

  杜丽虹:海外基金早就进入中国市场了,要比中国的基金要早得多,在2007年以前就有海外的基金了,只是由于金融海啸,他们退出了这个部分,到09、10年,金融海啸过了以后,他们就又开始回来了。

  观点地产新媒体:与国内的基金相比,海外的基金有什么不同?

  杜丽虹:原则上讲,海外基金的期限更长,但是具体的操作过程中,也受国内基金的一些影响,实际期限可能比它在国外短。由于对于境外资金投资国内的地产项目有很多政策限制,所以实际中美元的基金想投到地产行业里来也并不是那么容易。

  观点地产新媒体:有人说国内基金与海外基金必有一战,你怎么看待?

  杜丽虹:现在他们至少不存在相争的关系,因为基金行业才刚刚发展起来,市场空间很大,所以就不存在说他们彼此之间的竞争关系。

  观点地产新媒体:目前地产基金的规模都比较小,大概都在几亿元左右,你觉得地产基金是不是救不了地产行业面临的融资困境?

  杜丽虹:确实,地产基金的规模还是很小,今年1-8月总的募集规模也是不到100个亿,所以现在来说还不能指着它来救地产行业的融资困境。只能说它是一个平台,一个通道,地产企业是为自己长期发展做一些打算。以后地产基金的规模肯定会扩大,而且应该会比信托的规模更大。在国外来说,这种地产基金其实是占多数。

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