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降价无底线 世茂房地产的信心
作者: 梁嘉欣     时间: 2011-09-01 03:41:35    来源: [ 观点网 ]

我们没有降价的底线,主要还是看市场接受能力是多少,因为我们的定价调整空间很大,就算打7折都没问题。

  观点网 梁嘉欣 即使面对依旧没有放松迹象的调控环境,对比其它房企的担忧,世茂房地产显然对完成360亿的销售目标信心十足。

  相关数据显示,今年首八月,世房已录得合约销售额209亿元人民币,同比增加29.3%,已完成全年目标的58%。

  “8月销售了30多亿,该业绩应该是优于预期,超出预期。”世茂房地产副主席许世坛于8月31日2011年中期业绩发布会上如是表示。

  许世坛透露,下半年世茂将有20-30个项目推出,当中包括杭州世茂·江滨花园、厦门世茂·湖滨首府、福州闽侯世茂·御龙湾、晋江世茂·御龙湾、武汉世茂·龙湾及大连世茂·御龙湾等特色项目。

  其中,世茂与中海合作项目——杭州世茂·钱塘帝景,开盘以来已创造超10亿元销售额,今年全年预计可完成总销售额25-30亿元。目前销售均价为2.6-2.7万元/平方米,税后利润率达25%。

  许世坛表示,如果9、10月份销售额达到40亿,那么11、12月每月只要实现30亿的销售额,公司年初360亿的销售目标将超额完成,且公司对于年度目标的达成相当有信心。

  但是,世茂房地产似乎没有上调销售目标的打算。许世坛指出,一般到了11、12月才可以肯定销售业绩是否超标或者达标,如果9月就达标则会做出相应的调整。

  就算打7折都没问题

  虽说满怀信心,但其实世茂受到调控的冲击也不小,从世房公布的中期业绩数据可以发现,世房上半年的开工面积从原定计划的约1000万平方米下降至770万平方米左右。

  许世坛对此解释称,减少的面积主要位于限购城市,大部分是一线城市。在受到限购影响的城市,公司会减少相应的开工量,而二三线城市的开工量则会有所增加。

  “其实世茂早在七八年前就到二三线城市发展,这些二三线城市大部分没有限购,因此开工量会有所增加。但这不意味着限购的城市就不发展了,但发展会慢一些,而且我们会对产品结构进行一些调整,增加小户型单位,增强产品质量,同时做些不限购的商业、渡假类或高档次的产品。”许世坛称。

  业界担心,开工量减少会影响日后世房的发展。但许世坛表示,公司依然有信心未来每年都能保持较快的增长幅度。“今年卖360亿,已经可以确保明年超过五成的合约销售。”

  许世坛透露,以往公司旗下项目从拿地到销售一般需要9个月至1年时间,但现在只需要5、6个月就可以了。这主要因为很多产品已经标准化,当然会因城市、客户的需求做不同的调整。同时公司在人力资源的投入上也加强了,资源配置的速度也加快。

  “所以今年下半年销售会比上半年多很多,内部估计明年第1、2季度推售的项目也会比以前多很多,以往总是1、2季度相对少一些,后两个季度较多,但未来1、2季度推出的项目也会比较多。”许世坛称。

  面对下半年市场供应量的放量,世茂除了在产品上作出相应的调整之外,更有降价出货,实现快速销售的打算。

  许世坛指出,销售价钱会因市场而定,如果周边开发商开始打折,若公司觉得出货有困难,也会根据市场的情况去调整,不排除有些城市有些项目降价销售。

  “其实我们没有降价的底线,主要还是看市场接受能力是多少,因为我们的定价调整空间很大,就算打7折都没问题。当然考虑到投资者收益,我们也不会降得太厉害,特别有些盘,如果降得太多,对支持的业主有很多不利的影响。”许世坛表示,但针对个别项目,也可能作出调高价格的可能。

  做旅游、商业是为拿地

  上半年,世房新增了3个项目,分别为福建晋江御龙湾、海南文昌月亮湾项目、福州鼓岭项目,总成本为38.43亿元,总建筑面积为226.9万平方米,均为旅游地产/住宅项目。

  许世坛透露,上半年公司由于土地开支较多,导致成本开支约75亿,下半年的成本开支大约是160亿,如果销售目标未能如期达到,公司下半年将不会买地。

  世茂指出,土地政策的改变或者控制施工面积都是降负债率的表现,数据显示,上半年世茂的负债率为75%,较2010年末的68%上升7个百分点。世茂希望到今年年末公司的负债率将降到60%,明年年底将降到50%以下。

  从上半年的拿地表现来看,旅游地产似乎是世茂重点发展的方向。世茂早前亦曾指出,未来集团将加大商业地产及旅游地产板块的投入。

  但世茂房地产主席许荣茂重申,未来集团还是以做住宅项目为主。“我们的土地储备有80%是做住宅,做商业、旅游占10%左右,所以我们还是以住宅为主。做旅游、商业,主要是为了拿多点低廉的土地,而不意味着以后不做住宅了。只是我们的收入相对多元化,因为酒店、商业需要专业团队管理才行。”

  世茂早前曾透露,公司有意将旅游地产业务分拆上市。许世坛透露,目前分拆一事仍在与相关机构沟通当中。许荣茂亦表示,目前暂时不会分拆,因为没有专业的人士对该部分资产进行管理,一拆散公司就会变得混乱,待以后酒店多些、项目多些,则会考虑分拆。

  “至于旅游什么时候上市,我们顺其自然,现在不能急,等到市场转好,自然就会推动。”许荣茂表示。

  许荣茂续称,海峡公司主要是世茂的对外投资项目,以开发工业地产为主,世茂在海峡公司的投资额并不大,该公司的运作资本主要通过银行融资及基金投资。

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