　　关于资本市场这块，我并不是太悲观，但是也不是非常乐观。我在年初说了一个基本观点，我说目前全球市场的势头还是从私人债务危机向国家主权债务危机演变的过程中。我曾经说过一句话，我说如果说08年美国次债危机是私人债务危机，是上半场，现在这个足球就踢到下半场，因为当时的解决私人债务危机主要办法是国家来救，国家印票子，发债券，国家承担的私人债务危机转移到国家手里。

蔡洪平

　　目前下半场比较难踢了，在两周前全球资本市场发生重大变化的时候，每天都500点上下跳，所以现在这个市场承受力很高，我记得98年的时候，有一天晚上我在美国，当天晚上美股下跌500点，克林顿总统马上出来说话，他说请大家放心，美国是没有问题的。现在我看每天跌400、500点，奥巴马很少出来说话。除了动他的AAA评级的时候他出来说美国永远是AAA。

　　现在两地来回振荡，主要是欧洲和美国。看起来美国主权债务危机已经告一段落，我不认为美国这块还有更大问题发生。奥巴马总统，经济不一定懂，他只是说AAA永远不变，但格林斯潘说了一句话，他是印票子的国家，他有什么债务危机。事实上他这个印票子，不是印票子，是发债，是收紧票子。

　　有时候一个地区、一个国家、一个人，包括一个公司，这个领导人太重要了。克林顿虽然生活不检点，可是美国国债从7.6万亿降到5.8万亿，占GDP总量58.4%。小布什是富二代，整整八年把美国负债从6万亿一下干到13万亿。你说一个领导人混蛋，可以把美国干成什么样子？好在美国大，容灾率高。所以我认为富二代大部分没有用的，对不起，这里可能打击一大片。是说官二代，但是富二代15%人有用，85%没有用。美国昨天晚上出了开源节流，增加经济刺激，我想这个政策是对的，目前美国不会有太大问题。

　　再看欧洲，情况就比较严重。欧洲整体情况我认为不会有太大问题。今天发言代表我自己，不代表我们德意志银行。

　　整个欧洲整体来说没有问题，甚至比美国还要好，但是问题是欧元区国家太分散，是一个货币联盟。

　　我上周在欧洲参加了一些国际性会议，总体来说欧洲是社会主义国家，他们欧洲早就称他们是社会主义国家。其实南欧、北欧就是社会主义，它的社会制度、福利政策，几乎就是不干活的人和干活的人相比，生活只相差50%左右，北欧和南欧大的区别就是，北欧有工业，南欧没有工业。

　　马克思写的社会主义今天就在南欧实现，很经典，他们真的是劳动成本低于需要，很少人干活，很少人生孩子，我们西班牙同事中午12点到下午3点不上班，睡觉，晚上吹牛要到1点，早上8点吃饭一直要吃到12点，他们说不完的故事。这些人的工作是为了生活，我们这代人，包括我自己，亚洲区的人是生活为了工作，不工作还不行。

　　南欧的问题就是由于社会主义制度推行，导致整个和德国为首的资本主义国家发生了冲突。今天欧洲的问题是怎么样把一个货币联盟走向一个财政联盟，或者是进一步说是一个经济联盟。

　　法国总统说要成立一个经济国。我跟一些欧洲的老人谈过，他们都非常珍惜今天的欧元，他们认为欧元绝对没有问题，因为欧元的不仅是一个经济联合体，他们认为欧元是一个和平的票子，在过去200年里，死人最多是欧洲战场上，一次大战、二次大战，至少今天有了欧元，欧洲太平了，所以永远记住欧元不会散掉。

　　不仅如此，欧洲比较大的国家，像德国、法国等等，他们做了一个梦，从货币联盟走向财政联盟。前几天发生了一件很大的事，法国总理和德国总理在巴黎开了会，资本市场反应一般般，因为资本市场通常是短视的。其实你会看到他开会提出的倡议，很快推行的，明年开始所有欧元区国家年度预算必须经过欧盟批准，同时他们建议也要求各个欧盟国家把当年财政不亏损写到宪法，这在美国不可肆意。

　　今天欧洲的问题是怎么样把一个货币联盟走向一个财政联盟，或者是进一步说是一个经济联盟。法国总统说要成立一个经济国。我跟一些欧洲的老人谈过，他们都非常珍惜今天的欧元，他们认为欧元绝对没有问题，因为欧元的不仅是一个经济联合体，它更加承担了，他们认为欧元是一个和平的票子，在过去200年里，死人最多是欧洲战场上，一次大战、二次大战，至少今天有了欧元，欧洲太平了，所以永远记住欧元不会散掉。

　　这个已经是一个强迫性非常强的条例，这会逼到很多的小国家，社会主义国家，欧洲、南欧这些国家，会逼到他们死。

　　当然不会死，不用担心。因为政权有资产，希腊这么好的爱琴海不能做到100年吗？意大利3000多吨黄金可不可以变卖一些？所以国家可以变卖土地的，国家的问题没有。

　　在欧元区，未来5到10年里会从一个货币联盟慢慢走向一个主权联盟，最后希特勒二战没有实现的东西通过欧盟实现了，最后是德国和法国配合，来主导整个欧洲。

　　这个过程很痛苦，这是一个政治体制演进的过程。从这一点说我不太担心，但是中间可能会爆发一些阶段性雷阵雨。前一段时间法国也冲了一把，说兴业银行也完蛋。这种情况的发生可能会持续2到3年，也就是说欧元区从一个货币联盟走向一个财政联盟甚至国家联盟的过程是必然的。但是中间暴露很多的财政问题，将会不断发生，这是大家要有思想准备。这两点使得全球资本市场经常处于动荡过程中。这是关于全球资本市场。

　　第二，关于中国的房地产企业，像很多大的房地产上市公司上市，都是我参与的。包括SOHO、龙湖等等。今年没有见过房地产公司1-9月份上市，反而有退市的。

　　今年所有地产上市公司，特别是红筹公司，发债非常踊跃。其实市场是一个金融资产，如果上市拿不到钱，不要上市，没有意义。所以为什么90%公司在香港发红筹股就是这个道理。

　　上半年还有一些配股，融资量将近250-300亿港币左右，但是新股发行没有发生。从目前今年市场来看，从25000点下跌到20000点，地产公司跌幅不大。相反过去8个月时间里，房地产公司成为继金融板块行业的最大的交易量，交易量非常大，比如雅居乐，8.5元升到13元，然后下去，又回到9元，然后又一步步上升，它的股性非常活跃。

　　2010年市盈率，华润地产还有16倍，不太低。中海11倍左右。恒大升到7倍，碧桂园9.7倍等等。看起来两大点，第一，目前投资者交易，看中中国的商业地产。

　　当时我做潘石屹SOHO上市的时候，就定位中国有品牌的商业地产。所以商业地产市盈率高一点，住宅地产10倍多一点。

　　很多投资者还是在买地产，因为还是在增长。在这么困难和政府重重打压、限购令、掐断银根、停批项目，像一个镇压式政策下，中国地产公司还有这么好业绩，说明地产板块非常坚强，非常有生命力，所以今天很多投资者还有大把房地产股票。

　　总体来说，今天投资者还是非常看好房地产业。问题是为什么没有IPO上市呢？主要是没有一个人到香港来，跟我说清楚中国房地产投资政策，现在主要投资者是不买重要投资政策。

　　我经过好几个风暴，06年做绿城上市的时候，正好反潮流，“70、90”，后来我问要不要退后一点，现在大风暴，世茂推迟了，你要不要等一等。他说老蔡，我要上，我要等资金。我说PE可能没有那么高，可能没有11倍，可能是8.5倍到9倍，他说没有关系，只要上了就OK，因为我需要这个平台。

　　一个诚实和以心换心的老板和投资银行说了这样的话，我当然非常信任这样的话，我说不用担心，我来帮你忙，既然定了，咱们帮你发。

　　我们倒过来讲，宏观调控不断推进房地产行业发展，每一个调控过来怎么发展的，去把这个路径说出来，结果发行非常成功。

　　问题是今天老调重弹不行，不能再说有利于房地产发展，人们看不清楚脉络是调控逻辑是什么。我跟北京一位副总理谈过、跟一个部长也谈过，我找不到调控的逻辑是什么，投资者也听不懂，所以今天碰到阻力就是对中国宏观房地产调控政策不理解。外国人真的看不懂，上次碰到欧洲一个最大的一个基金创始人安东尼，他也听不懂，为什么这么好，还打压房地产呢？所以很多想买，但是可能是看政策。

　　但是在我看来，我觉得还有机会，今年10月份经济工作会议和明年3月份是一个试金石。

　　按照我个人看法，我不敢保证，好像隐隐约约，房地产公司下半年考虑启动，明年上半年上市，说不定是一个好时机，我从来认为反潮流是对的。

　　现在市场很多投资者已经来问哪些公司可以上市，特别是有品牌的。特别是商业地产他们看好，我认为估值也不低。

　　当然想清楚了，你认为未来走10、15年的，你来找我，如果只是想圈一笔钱，不要来找我。目前30%的都是没有交易量的，没有人买。相对规模大一点的，真的把事业当事业做，不是为了财富去，财富增长是没有用的。

　　我认为好的地产公司，投资者还是看好。我们不是跑道不好、飞机不好，主要是气象不好。老是打雷，没有一架飞机可以起飞的。但是投资者还是乘客，他们还是要乘坐中国房地产这架飞机，我相信房地产还是中国中国经济增长很大的火车头，很多基金都在等着看。我认为未来6个月里面一定有公司出来，现在地产公司IPO停了9个月，应该往前推进，谢谢大家！供大家参考。