　　黄俊灿：今天我们博鳌论坛主题是下一个十年。要谈下一个十年，要看看前一个十年，前一个十年是中国房地产迅速成长的十年，在这个十年很多企业就只做一件事，就是住宅开发，集中在快速增长的这个领域。观点的博鳌论坛也已经办了十年，我是第一次参加这个论坛，我觉得这个论坛规模也是非常大的，肯定是比十年前第一次是有了巨大的进步。

　　就金地公司自己来讲，今年是上市十周年，我们规模增长了100倍，可以说前一个十年是快速增长的十年。

　　下一个十年我认为我们将会走向复合型的地产，越来越多房地产企业会去做加法。住宅开发，现在虽然被调控，但我觉得它内在的基本面都没有改变。

　　非常同意易总的说法，就是我们城市化进程还在中间阶段。虽然现在城市化率有50%，但是实际上我们去看看只有不到40%，因为这50%中间还有人在城市里漂着。虽然城市基础设施都有了，但是这些人群没有在这些城市中间沉淀下来，所以我们觉得城市化率将是支撑我们住宅行业一个非常重要的内在因素。

黄俊灿

　　虽然现在我们的行业是被调控，但我们认为调控只是在优化供应结构，将来就会从商品房、保障房两条路来一起优化居住产品结构。而且我相信随着未来两三年保障房的上市，可能政府在商品房方面的调控力度会有所调整。

　　即使是这样，我们觉得政策调控的近忧和行业发展的远虑，都应该使我们去琢磨怎么去培养新的业务增长点。

　　我们昨天讨论最多的就是目前我们行业已经从市场化调控成不那么市场化。我觉得在一定发展阶段，在市场化行业中间加一些行政调控应该是有它一定的合理性的。

　　住宅这个行业，我们说将来保障房能不能建那么多，或者说需要保障房这些人能不能在目前的3600万套建完后还能够基本上得到解决或者说保障房能不能在2-3年内解决一些民生问题，都会困扰我们现在商品房这个行业它的市场化程度。这是我们要面临的近忧。

　　远虑，未来当城市化进行到一定程度，可能住宅就发展到一定程度。所以我们必须着眼于未来转换。城市化到一定程度后，城市中间的功能需要有一定的综合体，这样的土地机会也越来越多。

　　第二，随着现在居民收入提高，对消费这块的需求也越来越多，对消费的需求也必然带来对我们商业地产的需求在提高。我们可以看到全国平均的商业面积还是非常低的，只有0.6，十年前我们说中国的住宅市场有很大前景的时候我们看到人均居住面积只有8、9平方米，现在已经接近30平方米。

　　商业地产这块从人均角度来看还是非常低的。作为住宅地产公司，我们觉得开发商业地产可以去对公司的产品结构进行优化，同时收入结构方面也能够消除单一的住宅收入带来的影响。

　　另外，住宅公司去开发商业地产，我们认为它有它天然的优势，虽然说商业地产和住宅不是一回事。但是不管怎么讲，从拿地里说，从整合资源来说，从开发建造等等方面，转型还是相对比较容易的。要避免用住宅的观念去开发商业地产。

　　商业地产在资金方面就必然会比住宅地产带来更多的一些需求，它会沉淀更多的资金在这些项目上，因为要持有经营，除非分散销售。

　　如果要一个综合体或者对一个商场甚至是一个写字楼要有一个好的品质的话，我觉得持有经营是一个应该要去做的长期比较对的选择。这样一个资金的需求就必然对地产金融会产生一些要求，而我们也看到这样一个稳定的、长期的资金流可以是作为一个金融产品非常好的载体，所以我们也可以看到比较成熟的房地产证券化的产品，也就是持有型的这些商业资产。所以我们觉得未来在地产金融这块应该是自然而然的这个链条会延伸到房地产金融。

　　从调控开始，政府用的最多的手段是金融手段，现在不管从个人消费按揭还是开发商银行贷款包括信托等等不断在收紧对行业的资金，所以我们觉得未来地产公司如果你要发展，很重要的是你的资金和资源的整合。

　　如果说一个项目公司的能力是把项目公司做好的话，那么作为一个专业地产公司就是需要去整合资金资源。所以我们觉得传统模式，拿了一块地就可以赚钱，它是一个以产业链以土地资源为核心的产业链。

　　未来十年我们地产产业链将是以房地产金融为核心的产业链资源。因为越来越多的项目在开发的时候，品质越来越好，我想不管大开发商还是小开发商，对一个项目来讲，我们现在在市场上看到它的同质化程度越来越高。

　　地产公司能不能持续发展就看地产金融资金的整合方面能不能有一些创新。现在我们地产商的角色是开发与投资一体，我们可以看到未来可能会去把开发建造和投资，也就是说资产这块逐渐乐观分化开来。

　　我们现在已经看到在市场上有一些地产公司给别人做代建也有一些地产公司开始替别人做资产管理。我们预计到2015年投资中国房地产的第三方的资金差不多可以达到9100亿人民币。投资的第三方资金占比中间我们中国目前的比例还是相对比较低的。所以我觉得这块未来发展前景还是比较广。

　　地产金融这块不管从政府这个角度看，还是从投资人这个角度来看，还是从买房人这个角度来看，还是从开发商角度来看，这几个方面都可以受益。从政府角度来看，我们可以利用社会上闲散资金或者说看好地产的资金来投入到地产的开发链条中，这样我们给大家多提供了投资地产的渠道，如果以前大家看好地产，你只有自己买房子或者是买我们这样的房地产公司的股票。

　　将来还多了一个渠道，就是跟我们这样的地产公司一起去做地产开发，分享中间的收益。这样的资金就从消耗社会上成品商品房转化到制造、供应这个角度。从这个角度来讲应该是符合目前的导向。

　　投资人也可以多了一种选择，对于开发商来讲他可以通过资产管理和自己资金一起去扩大规模，实现你的开发能力的输出和品牌输出。对于购房者来讲，市场上多了房子供应，我觉得也是一个好事。

　　作为地产金融的从业者，我们发现有两类人，一类就是从开发商演变过来的，一类就是从传统金融业转变过来，我们认为开发商更有机会成为比较出色的地产基金管理人。因为我们是在行业里头有自己的专长，我们了解这个行业主要的价值驱动因素，同时我们有自己广泛的渠道能够获得投资的机会。同时我们有强大的专家和团队对项目的甄选、评估以及项目运营都能够提供强大的支持。

　　金地公司现在已经成立了一个投资平台，叫稳盛投资，主要做地产管理业务。一类是做股权型基金，一类是做债权型的基金。现在地产调控形势情况下，越来越多开发商找到我们，如果缺资金的话，我们可以入股，也可以借钱。我相信通过我们金地公司对这个项目的理解，附加值的提供，这样的债权投资是物有所值的。

　　未来十年我们看到越来越多地产公司可能向复合型公司转变。昨天国务院也开了一个十二五规划的养老，现在中国的养老，超过60岁的人已经差不多2亿人，我估计在座参会的同志，等我们老的时候，可能我们养老模式跟现在养老模式应该不一样。现在绝大部分都是居家养老，在辅助机构养老，我相信等我们老的时候可能更多的是机构养老或者社会养老。所以养老这部分也是未来的方向。

　　可以说我们这个行业未来越来越多的地产商会涉足于这些持有型的地产物业的开发以及地产相关衍生出来的房地产金融业务。将会从以前快速增长型这样的特点变成一个价值型公司的特点，如果说以前大家投资地产公司股票，30倍PE可以买，40倍PE可以买，是因为他今年销售300亿，明年销售400亿，后年销售可能600亿，未来我们销售速度有可能会降下来，未来市场也给我们创造了更多的从事持有型地产开发物业类型的机会。所以我相信将来我们的地产行业将慢慢从增长型变成价值型、复合型地产时代，我就分享这些，谢谢大家！