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这一次对房地产严厉的调控了成了一个出发点，加速了中国城市化往二三线城市的转型。

　　2011年8月18日，“下一个十年 改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛进入第二天论坛日程。上午论坛的主题为“市场与行业篇山坳上的房地产”。

　　以下是阳光100集团董事长易小迪先生现场演讲实录：

　　易小迪：今天博鳌的主题是讲下一个十年，我听了一天，比较让我们感到确定的是大家都知道我们下一个十年走到了一个转折的十字路口，比较不确定的是大家都感到很迷茫，不知道下一步往哪个方向转。就像有些人认为泡沫将破，这可能是一个最坏的十年，也有人下一个十年是一个黄金十年，是最好的十年。

　　面对这些问题我们企业首先考虑的是我们明天市场到底在哪里。

　　第一，对于我们房地产来说，基本大环境是没有改变，我们中国城市化还在继续进行。只不过这次严厉的调控了成了一个出发点，加速了中国城市化往二三线城市的转型，实质上如果把上一次城市化过程变成第一轮城市化，这次城市化变成第二轮城市化，城市化热点已经不在沿海大中城市或者一线城市。

　　未来我们要从现在50%城市人口发展到80%城市人口，还有4-5亿人口要进城，这个是我们房地产最基本的市场调节。我们基本发展环境、广阔市场还是存在的。

　　第二，通过地价的上升推动房价上升这个周期应该可能要转变了，或者可能这样的模式时代要结束了。

　　实际上我们可以看到，过去我们所有的地价推动房价上升，我们老百姓感受到的是房价上涨，其实背后的原因我觉得还是地价的原因，土地上升成了房价最最主要的推动作用。

　　我们统计可以看到大概每年房价涨幅都在15%以上，尽管我们有时候统计数字在12%、11%。比如说2010年70个城市房价涨幅24.2%，当然大城市更高，北京是42%，上海是40%，我们其实还没有算，这个基本原因是什么？

　　有人统计了一下土地价格上升。我们看到每年公布的土地价格上升是17%、18%，但是这都是不同的土地在买卖。有人做过土地重置成本的上升，大概会接近30%。如果一块地大概买了三年，要去转让的话，差不多就要涨一倍，所以土地重置成本上升是最主要的房价上升原因。

　　如果我们城市的房价平均24%、25%，真正我们开发房地产上市公司毛利绝大部分在30%-40%之间，我们基本上2/3毛利空间来源于房价的自然上升。在这个过程，投资带来了主要的价值，而真正的产品开发只创造了1/3不到的利润。

　　中国房地产最近这几年的发展，我们主要的房地产决策人干了什么事？第一，借钱。第二，买地。至于产品开发过程这个环节已经放到次要位置，所以使房地产越来越成为一个类金融化的地产行业。

　　如果到三线城市的话，这个局面会发生一些变化，房价可能会稳步上升，小幅度上升，或者有涨有跌。这个判断的基于原因，二三线城市土地不那么稀缺。现在我们宏观调控政策可能特别在抑制住宅价格上升方面会有很多政策延续下去。

　　中国平均房价已经到了一个高度了，跟老百姓收入达到了一个比较高的价格水平了。有人告诉我，美国其实到今天为止，全国房价到6月份跌破1000美金，中国到7月1号全国平均房价5535元，是不是我们要涨到超过美国？

　　所以我认为房价继续疯涨的过程不能更长期延续下去了，过去我们做房地产企业盈利的这个模式其实大家都知道来源于投资带来升值的模式，很可能在这一轮城市化过程中会受到很大的挑战。是不是把土地储备放在那里，过一两年开发自然就会赚到30%、40%以上的毛利？最起码对粗放式经营会带来很大挑战。

　　第三，新的政策里面有很多限购、限价行政手段，但是我们要看到政策里面有保障房、房产税这样一个长期调控手段可能会长期存在，我觉得这才是影响下一个十年政策因素。

　　因为所有行政因素都不可能持续好几年，限价更不可能长期存在，但是保障房、房产税可能会今后十年都会存在。我们往往忽视了这种长期因素，保障房量非常大，如果真的要存在的话，住宅市场肯定会成为两分天下局面。房产税如果全国推开的话，肯定有很大影响。

　　第四，市场需求依然是很旺盛的。这个旺盛除了城市化之外，改善性的住宅需求，房地产非住宅多功能方面的产品需求，会逐渐的成长起来，这是我们要看到下一个的亮点。

　　毕竟货币的超发，房地产在这个环境下是抗通胀首选，所以很多投资保值产品还是会有很强的需求。基于这个判断，我们会存在一个机遇和一个挑战。

　　下一个十年我们仍然有很多的这种机遇。第一，我们发展重点可能是往二三四线城市去拓展。二三四线城市发展跟我们上一次城市化有什么差别，如果说我们第一轮城市化其实是工业化推动了城市化，我们也看到其实人口集聚带来房价上升效应。

　　就是说我们城市规划落后于经济发展，北京有1600万人口的规划，实际已经有2600万人口，这是很荒唐的，这是被动享受城市化的成果。

　　实际上这一轮城市化是产业发展的需要，城市化要带动产业的发展，所以很多城市在这里面有很多城市功能需求。

　　在招商合作的时候，提了很多对城市发展有利的要求。有很多人到二三线城市做，尤其三四线城市，感觉到纯住宅用地反而越来越贵、越来越少，多功能用地越来越多，甚至政府还会给很多优惠政策。

　　有些人到外面做商业地产、综合地产，可以得到近乎零地价的优惠。城市功能发展会带动城市效益发展。发展房地产的时候，对功能的升级、品质的改善放在了第一位。

　　这是一个新的挑战，或者说提高了我们的门槛。不是说有钱买一块地就欢迎，反而提高了专业门槛，反过来也是一个机遇。

　　第二，住宅市场反而有很大的不确定性，住宅市场依然是下一个十年的主流，但是面临变数更多，或者说住宅市场环境不像原来那么简单了，投资升值的模式也发生变化。

　　首先我认为住宅发展在二三线城市不仅仅是短缺，很多二三线城市不是缺房，是一个改善型、投资型多方面需求，升级的产品更有市场。

　　我们要看到真正的保障房如果能够持续推行下去，对中低档产品市场面临很大挑战。不仅是抢了客户，对价格影响也是非常大，对于我们年轻人购房、刚性需求有很大冲击。

　　住宅市场不确定因素更大一些，甚至我认为有可能会走向一个微利时代。就是住宅不再是房地产可以产生暴利的产品，必须在产品创新、品质方面，才可能获得利润。如果任何一个人投资买了一块地都可以获得暴利，市场也不允许长期存在。

　　第三，二三线城市综合体产品有巨大需求。第一个是城市功能的缺乏，第二个是对品质提升的要求。

　　中小城市更希望改善城市形象，引进国际大品牌，能够促进城市国际形象的改变，包括生活条件改变。所以在城市发展中不断形成新的，比如说商务中心、商业中心，你可以看中国最小的城市他们都说要做CBD，他们都说要建摩天大楼，我们不要忽视，这个需求不是简单的攀比，它其实要创造新的城市功能，创造新的城市中心。

　　这是一个城市的需要，因为他们城市本来缺乏这个，而且中小城市也没有能力自己建造新的时尚城市中心，所以对发展商来说就是一个很大的机遇。在这方面我们阳光100还是有一些经验探索，取得了很好的效益。

　　第四，旅游、度假、养老这些特殊的市场在未来十年是一个非常大的成长空间。我们其实已经看到了旅游产品、度假产品的销售价格、销售市场也是很广阔的。

　　这个方面在未来我想是不受政策限制影响，反而有更大的一个发展的想象空间。度假产品不仅仅有类似三亚全国型度假中心，我想随着城市发展、老百姓效应，在很多城市周边度假产品也会得到很大发展空间。

　　基于这个机遇和判断我讲了二三线城市既有很大挑战，但是机遇也同样存在，但是每个人看法和经验不一样。

　　我想举一个案例，阳光100在三线城市做了哪些产品开发，有哪些经验可以分享。我们做综合体十几年了，但是真正取得成功，最大的一个项目反而是在一个三线城市，一个接近100万平米，在广西柳州市，在这样一个城市里面，综合体有多么大的需求。

　　大概四年多前，做这个项目的时候，我们对市场是很迷茫的。感觉在100万城市人口做一个接近100万平米综合体，有很大风险。所以我们提了很多规划需求，政府在这个方面也做了很多让步。

　　在这里面他们唯一提到的就是说必须做一个有国际水准的，全广西最好的五星级酒店，做两个酒店，还要做一个大型购物中心，还要做一个接近20万平米的写字楼。

　　这个要求对很多人，这个项目第一次划出来的时候，我们跟他谈，还流拍了，我们又跟他谈。这个项目做完了，我们4年销售完毕，同时主力店得到很好的招商引资开业，取得了很好的效益。

　　四年时间，我们认为做了这么大规模，实际上相当一个小城市的CBD，正好在城市对面，我们处于写字楼的价格可以从6000、7000卖到1.5万，真正住宅价格从4000元可以卖到1万，增值最大的是商业，商业从1万多卖到6万块钱，这是第一个我们感觉到巨大的市场需求。

　　第二，我们有一个很好乐观经验，就是做这样的综合体其实地价并不贵，重要的是连续投入是巨大的。实质上我们经验是租售并举，滚动式开发，我们一直是项目现金流是正的，也就是说我们投资回报率非常高，总利润接近20亿，我们启动资金就3个亿。

　　做主力店的时候，必须把主力店档次做高，比如有当时最好的百货店进去。还有必须树立这个城市数一数二的品牌，这确实是重要的。千万不要低估了三线城市就是落后的需求，你怎么超前都不为过份，一定要发挥做第一第二。

　　目前我们这个经验已经在二三线城市推广我们的模式，现在在潍坊等等城市都在做我们的产品，我想把这个经验分享一下，就是说机遇还是巨大的。谢谢！

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