　　李战洪：下午的对话上半场由我来主持，首先我一看到模式革命，我想改变这个话题，我们今天在台上我们不来说革命和反革命的事情，因为下午我看到网上一个消息，山东一个拆迁户，一个城市拆迁队200多人，局长亲自带队要来拆那个房子，后来那个拆迁户用刀直接把局长给捅死了。拆迁大队长冲上去，又被捅死了。在美国车间队捅人那个人是革命者，而且网上接着报道市长去慰问被捅死局长的妈妈，就说谢谢你，为党培育了一个好干部、好儿子。所以我就想革命和反革命，究竟谁是革命，谁是反革命，就不在这里说了，我们就把革命变成变革好一点，在此不去谈革命。40分钟时间坐在台上11个人，可能每个人只有4分钟时间。我就做一个开场白，为什么变革，变革最主要原因就是出了问题，我一直在想为什么出问题，哪种情况下出问题，后来我就了一个生活上的问题，爸爸多了，妈妈就有问题。为什么妈妈有问题？因为妈妈家里又有钱，而且姿色还不错，谁都想拥有这个妈妈快乐的享受一下，所以开发商就是这个有问题妈妈结婚证上的丈夫，然后他这个妈妈背后还有很多情人等等，我就想开发商的的确确这一路因为和这个有问题的妈妈是结婚证上的夫妻，所以戴了很多绿帽子、背了很多黑锅，还被誉为身上流的血有问题，所以在这种情况下，我们不得不来变革，第一个就请我们曾经的老领导张总，张总曾经说过一句话，行业的冬天，我们更要学会游泳。究竟这个行业是不是冬天来？这个冬天有多长？游泳怎么游比较合适？

李站洪

　　张国正：这个的确是不容易，尤其是现在这种环境，我看我用我们公司的一些最近的一些发展来说明一下，刚刚主持人说的这个冬天有多冷，冬天还需要游泳。我们作为房地产服务企业，因为我们重点不在住宅，我们很长时间一直是商业房产作为主导的。过去在住宅兴旺的时候我们还是坚持着在商业房产这一块的运作。但是最近因为金融风暴后，商业房产变成一个热的板块，我们就出台了很多迎合开发商、客户的需要，来帮助他们去度过寒冬，举个例子，过去开发商对商业、房产不重视，他们希望资金快一点回笼。现在要做的时候，他们对整个策划和营运实在不在行，所以我们就很快整合了资源推出一个商业管理和策划的平台，把整个商业房产运作，应该说是融资、策划、然后运作放在一个平台上提供给他们。我们开始跟他们接触的时候有一个感觉，他们想做，等于在冬天里面看到别人游泳了，他们想跳进去，但是思维方式没有改过来，还是用短平快、资金快速回笼方式去做。回答主持人的问题，要有这个决心，但是有这个决心还不够，还是要找专业的专家一起来出谋划策，共同应对。

张国正

　　李战洪：张总是说商业地产在运营的时候一定要依托专业，要专业运营，用一句话回答这个行业的冬天就多长？

　　张国正：主持人也像媒体一样最有兴趣的是冬天有多长，其实我们看市场的波动这个是很自然的一个现象，我们没有办法去预计，也没有办法去驾驭市场的转变，但是唯一如果说从企业来讲，我觉得应该要多元化了，应该以一个，比如说我们研究一些比较成熟的开发商，他一定有三个大块支持他的营运，第一，有商业房产。第二，住宅。另外他是一个很长期的持有的方案，不会销售不好，他们就出现问题。所以持有是一个很重要的问题。

　　郭建平：刚才你问冬天有多长，好像已经有一个命题是说已经是冬天，我觉得首先来讲不是冬天，尽管刚才陈劲松先生已经提到了说预测是一件非常危险的事情，我们也不敢说既使是冬天，这个冬天还会有多长。我想首先不是冬天，我也没胆量预测冬天有多长。但是我想说的是前一段时间观点有一个采访，我在上面提到了房地产暴利时代，当然不止我在说，我相信所有人都认同，房地产暴利的十年已经过去，我们现在开始是一场新的游戏，所以我觉得我们都应该换一下思维，换一下观点去面对未来的十年。

　　李战洪：我简单说一下，房地产规律就是大年之后是小年，小年之后是大年。09、2010年连续两个大年后，不出政策也是小年。所以我们要做好两个小年的准备。行业周期规定也决定了两个小年连续来。下面请焦点网李总主持。

　　李晨：我看了给我们的题目“创新路径”这几个字，我突然觉得我们房地产行业在主力行业里最讲创新的行业，无论金融、建筑、开发、运营、销售，其实对房地产从业者来说都是从无到有，从什么没有经验、没有案例，没有支撑情况下自己摸索了一条具有中国发展特色的一条路。我在嘉宾名单里看到用友软件总裁蒋骏先生，我们好像见过一次，我还想把上次那个问题再问您一次，上次您给我的印象是你们提供了房地产行业一个解决方案的数据库，数据库是资料的总结，是创新的开始，我也知道用友软件也参与到了一些旅游地产的开发，比如长白山，如何通过用友强大数据库来支撑房地产行业的创新，特别是在房地产行业这种多行业纠结、多频道拼凑组合情况下发挥出各家房地产的个性优势，如何将个性融入创新。

　　蒋骏：谢谢，我是专门在用友软件负责房地产行业，在这个行业做了7、8年时间，国内有600、700家大的房地产公司都用我们的软件，刚才主持人提到数据库，数据库是管理的基础数据。对于用友来讲，用友主要是支持企业本身商业模式创新，管理的创新，还有基本能力的创新，因为对于房地产企业来好，其他企业也好，首先是企业，自我能力增长是最重要一点，这个从原来投机的东西，慢慢转化成靠自我能力和商业模式创造价值。我们把国内主要房地产商业模式一些管理的流程、一些管理的方法通过软件解决方案固化下来，给大家提供一些既有行业特性的东西，又有个性化的平台，这些东西支撑管理创新。像前几天，google收购了摩托罗拉，他为什么要这样做？要突破苹果专利限制。今天网络在讲web2.0，企业也在讲企业2.0，商业模式改造。前几天我从一个大的房地产公司过来，他在讲云企业、云计算。他圈了97平方公里的土地来，把所有道路建了、桥梁建了，交通归他管、所有景区、游艇、住宅、别墅，他要做一个云的企业，给入园的企业提供服务，说要做一个云计算，所以商业模式对一个企业越来越重要了，房地产企业跟其他企业一样，一定会把科技力量运用起来。

　　我提出一个要求，你在给我们标准件的同时，希望能给房地产企业分分级，因为在我们印象当中中国房地产企业只有大企业、小企业，我希望有还有中企业等等。

　　蒋骏：从规模来说，200亿以上上的大企业，50亿以上的中企业，10亿以上的小企业，从管理上我们分成集团企业、城市区域企业、项目企业，从多元化来讲，我们分成跨行业企业，还有相关多元化、上下游产业多元化，还有房地产内部的多元化，住宅、商业等等，我们分了几十个象限的企业，都不同方案在做。

　　李战洪：请福晟集团常务副总裁谈谈，在采访中有一句话，西南战略从坚信开始。是不是对福晟集团来说下一个革命模式的变革。你不但执行西南战略，还坚定的信。请你谈谈。

　　何建华：我觉得有四大资源必须要看清楚：第一，市场资源。我们的产品或者我们核心竞争力在这个区域有没有优势，未来发展潜力有多大。第二，金融资源。除了银行，还有其他金融机构的，我们有没有这个优势。第三，政府资源。因为毕竟在中国做企业，中国目前来讲还是政治经济学比较深。这也是一大资源。最后资源就是人力资源，团队。我们在这个地方开发，必须看有没有团队，怎么带动，怎么把我们品牌做起来。我们福晟集团无论到全国哪个地方，我们主要是把这四大资源做一个对称。谢谢！

　　李战洪：在规模化发展的时候，需要注意些什么？你们的体会是什么？

　　何建华：在这个舞台上原来我们王石先生说的一句话非常好，市场好的时候你就猛卖房子，市场低迷的时候你就扩张，加强投资，我觉得这个就是真理。谢谢！

何建华

　　李晨：我看见对话嘉宾有一位苏广平先生，是美国开发商，我们讲创新，美式房子在中国市场里面，大多数以别墅形式出现。第三、四代别墅，可能美式别墅占了5成以上。首先您给判断一下，它到底正宗不正宗，是不是美式的？第二个，大家印象中已经有了一个中国版美式房子，您作为一个美国房地产开发企业到底如何去打破可能不正确的一个房地产样式的认知。

　　苏广平：其实我觉得房地产是一个区域性的行业，每个地方有它独特的生活方式和习惯。当然你说这边的美式别墅是不是跟美国的一样，我想用一个简单的话说是不一样的。但是不一样的产品是不是就是错的，也很难这么说。它毕竟有中国自己独特的国情、独特的生活方式。我们到中国来主要一个感觉还是看到基本面多一些，今天上午有很多人说最近气候怎么样，严冬会持续多久，我们其实在这个方面没有经验。但是我们看到这些年总的来说，中国房地产市场是趋于成熟，消费者也趋于成熟，以前所谓黄金十年的时候大家也许就是需求非常旺盛，参差不齐的开发商大家都做得很好，谁的房子盖出来都卖出去了，今年感觉跟同行交流的时候，我听到很多比较优秀的开发商会有一个共同的说法，就是说在调控的环境下，在需求被压缩的情况下，出色的产品是经得起考验。这个我觉得可能就是市场成熟的一个表示，现在消费者的品位也高了，也比较挑剔了，也识货了，在这个时候我们不能说我们做的东西是最好，但我希望把一些美式风格的，算是给消费者一个选择，就是可能有人喜欢现代风格、有人喜欢古典风格，什么样的都有，一个产品加进来，在一个城市市场，这样的企业可能更能发挥一些优势。

苏广平

　　李战洪：请问一下恒亿集团董事局主席，我看到你有一句话，我们在等待并购的机会，说得很校长。我想请问一下你是不是很看淡目前的房地产开发企业，因为只有他们状态很糟，你才有并购的机会。这一块你怎么想的？准备怎么做？

　　郭建平：政策我感觉会持续比较长时间，按照我的预期，明年国家领导人换届，还要再观望一段时间估计要到2013年，在这种情况下，我们就要调整自己的战略了。恒亿集团之前做了全面扩张，中西部等等，这次调整把山东、宁夏项目卖掉，资金全部盘回来，我觉得每一次都有发展的机会。就像炒股一样，低潮的时候买进，高潮卖出去，在调控过程中有一些开发商顶不住了，实际上我们坐在上面的也知道，我们在第一线的很多企业顶不住的时候，作为全国这么多企业，一定范围内中小企业还很多，他们之前拿的项目也不错，我们也想利用这个机会兼并收购他们。每一次金融风波也好、调控也好，我想有些人是跳楼的，有些人是发大财的。谢谢！

　　李战洪：每一次市场调控的结果，我以前写了一篇文章，三分天下，可能恒亿集团就准备收购1/3的企业或者项目。谢谢！

　　李晨：一直在讲房价、政策调控，今天也有设计师，坐在旁边就是高志先生，我们谈谈建筑。刚才高先生说他们正在做商业地产研究。其实对我来说商业地产正是我琢磨了很久都没有琢磨透的一个字眼，我不觉得商业地产是不是一个完整的词。我们谈谈建筑，我曾经采访过一位建筑学大师，六脚拐杖，他是日本建筑学泰斗，他几乎没有做设计，他仅仅是在一个商业综合体开了若干个大洞，他说这是日本区域风最大的地方，他要为这个地方的风留有出口，这句话让我觉得非常有意思，他给我总结了对于公共型商业建筑设计原则，他的总结就是顺势而为就是最好的建筑。面对我们现在光怪林立的建筑，我想请问一下高先生，此方向是不是对，中国商业型公共综合体是不是应该走出一条具有中国特色的创新道路？

　　高志：谢谢主持人，这个题目太大了，这个题目在博鳌住一个月都说不清楚。您这个事回答用三句话吧，第一，我说中国商业地产快出事了，住宅那边火还没有灭，商业地产火要烧起来了。为什么？我们现在很多打着商业地产旗号，实际上就是商店地产，不是商业地产。为什么这两年商业地产逐年被人重视，活起来了。实际上商业地产要搞清楚两件事，第一，什么叫城市。我们所说的各种各样商店、各种各样建筑都归纳于城的概念，这些年我们建了很多城，但是终有一天我们闹明白了，没有市，这个城就是一个空城。所以要想做好商业地产，首先要把城市看懂。在哪个城市做商业地产，要把这个城市研究明白。这个城市的市在哪里，这个城市缺什么样的市，把这个事搞清楚了，你这个就活过来了。像刚才说的各种各样光怪陆离的建筑，其实对我一个搞了30年建筑的人，现在回头看，其实什么样的建筑都还是第二位的，第一位是你的市，如果你的产业没有，什么都是零。第二条就是给大家讲，做商业地产的设计，我们平常那种做住宅的办法不能用，平常做一个建筑住宅就可以了，商业地产不行，商业地产要给你提供四个设计，第一，城市设计。商业地产商店那只是街区一部分，商业地产关键是街区设计，不懂城市怎么设计街区呢？所以第一个设计叫做城市设计。第二个设计叫做产业设计，商业地产有市有城，可是很少有设计公司能做产业设计，但是很幸运的，我们公司有一个30人的团队，这个团队别的不干，就是干产业设计，都是学金融、学商业、学土地的。第三个设计叫建筑设计，刚才你问美国公司老总中美建筑区别，其实从他们本身来，美国建筑也分很多种。我自己是在美国、加拿大待了差不多20年。我换了五六个城市住，每个城市都不一样。最后一个，可持续发展设计。商业地产不火还可以，一火，把城市都毁了。商业一火，路全都堵，商业一火，城市马上污染。我的体会就是这些。

　　李战洪：请江西康庄投资孙总谈谈，你说了一句话，文化、旅游、地产三个方面有效组合，我想问一下这是不是下一个十年开发商主要的选择。

　　孙建强：谢谢主持人，应该说旅游地产已经说了很多。地产是以满足人们居住功能的地产，旅游地产是带有休闲与度假功能的居住地产。旅游地产在我理解，带有休闲度假功能的地产，但是在居住期间的时候有利于文化的提升、有利于品位的地产。我是这么来理解文化旅游地产的趋势。中国近几年经济增长非常快，大家都感觉物质增长需求这块特别多，但是在满足了物质增长的同时，大家也都发现文化的需求会非常的多。文化需求也遍及到各个消费品、也是遍及到各个生活空间，我们来反思地产，作为我们住宅角度来讲，首先他是最大的，我们人们最大的一个消费品或者之一，对于普通老百姓来讲，地产绝对是他的最大消费品。第二，地产又是人们最主要的一个生活的空间。在这样一个空间里面，我们物质增长之后，我们对文化需求更多之后，是不是我们在这样一个地方能够附加更多文化的东西呢。所以对于人们居住这块，按照我们理解是分成四个阶段。第一，房子只要满足基本居住功能就可以。第二，满足品质居住要求。第三，满足休闲居住功能。也就是说在家里除了能比较好的居住之外，并且在家里能够放松心境。第四，品位居住阶段。品位在我们理解来讲就是文化素养和品位的集成有关系。从当前角度来讲，房地产这块，确实以后土地是稀缺资源，拿地越来越难，我们当前调控之下，我们地产开发也不容易，我们所面对的市场又在变化，需求在不断提升，又基于前面所讲的住宅是最大的消费品，也是最主要生活空间，前面主持人也讲到过其实我们做地产这个产品是有很多东西可以整合，现代的社会是一个资源整合社会，也是一个跨界整合社会，假如我们有利于人们的居住、人们习性养成、文化品位提高的综合项目，我觉得它是符合产业趋势，我们做的就是这样一个产品，谢谢！

孙建强

　　李晨：下一个问题请问一下张良军先生，两个月之前，我在一个论坛，省委书记作者陆天明先生对台下一群开发商说了一句话，我代表全国地产消费者我想咬你们一口，第二，我今天终于见到开发商了。我为什么说这个话？是因为在中国消费者与销售两端信息不对称是一个大问题。对于高端房地产项目也是如此。高纬环球是私人房地产投资，我希望让更多不理解、不知道、产生误解的高端消费者能够得到更多的资讯。高纬环球在这方面能不能把一些国外先进经验带到中国来，让中国那些卖二手房的中介公司得到彻底的更新换代？

　　张良军：今天我们讨论的话题主题是创新，我们怎么把创新在我们服务中体现出来。中国房地产里面不缺少创新的内容，有我们嘉宾也提到中国房地产是非常具有创新能力的行业，至少在概念层面上，我们见到了很多在国外见不到的概念，比如CRD，中央休闲区。CLD，中央居住区。这都是诞生的新概念。现在有旅游地产、养老地产等等概念。我觉得我们需要秉承一个原则，在任何一个项目上本着对这块土地，因为每一块土地都是唯一的，每一块土地都有它的属性，每一块土地我们怎么从它的属性、地缘优势、周边具备的物理条件、社会自然条件，帮他找到最佳用途。从这个找到土地最高价值使用方式，我觉得这是我们服务于任何一个项目所秉承的态度。现在任何一个开发的项目也好，我们所面对的一种模式改革，我们传统开发模式是发展商拿下地，老总有这个意愿说做成什么，然后就沿着老板思路做方案，这是传统开发模式，我们现在所做的一件事情是在这个模式中进行改变，把在市场的导入提到最前面，就是任何一个地块的获取、融资到概念，到最后产品设计、销售其实最核心的东西是市场的需求，我们在任何一个地块研究过程中和咨询服务过程中都是花很多的时间和精力去了解这个地块所真正适合的需求是什么，找到这块地使用的方式。我很欣喜看到万科做15平米的房子，他们不是拍脑袋做15平方，而是非常精确的计算，做到非常细致的研究，这是我们任何一个产品除了概念模式创新，实实在在做的事就是对需求的定义、了解，然后有针对性的模式设计、产品设计，甚至包括文化的设计。

张良军

　　李战洪：时间到了，但是我们还有一个人没有说。深圳美佳华公司，他是从事商业地产。请陈总谈谈。你有一句话叫做转型期的时候要有活力安排，我们应对一个模式创新，怎么一个模式创新。

　　陈培源：我们是专门做商业地产的，我们定位是专门在三线城市做商业地产。今天也有好几个老总讲到这块，现在在房地产调控，住宅地产冬天这种环境下，可能很多企业开始转型去做商业地产，但是我们建议经过多年实践，今天几个老总也谈到了商业地产如果大家都大量的去开发、集中上市，将会有非常大的市场风险。如果不具备商业资源整合能力、不具备产品业态能力、不具备好的规划设计能力、不具备好的财务安排能力、不具备招商运营能力，大家还是尽量不要去碰或者少去碰，我就借这个机会呼吁一下，我记得去年12月份在广州也说过一次，今天有更多的老总跟我们有共同认识，我就想借这个机会，希望不要出现当年中国保龄球馆那种状况，如果能为此做点贡献，给大家一个很好的建议，我们也就感觉目的达到了。确实有很大风险，请大家要谨慎，谢谢！

陈培源