　　首先我想说第一点，总体的评论，我发现出乎意料的是今天陈淮主任的演讲非常的四平八稳，非常的温和和容易接受，这表明即使监督是错误的，但只要监督存在，就会给决策者形成一个制衡和约束。因此，我呼吁我们业界不应该只是对政策不发意见，要像任志强先生这样多提建议，因为只要提，他讲话就得注意，决策者就得注意，所以监督是有价值的。我们首先相信决策者水平是高的，但是如果在这样的环境下能够更审慎、更专业，我们房地产市场会发展得更平稳。

　　第二，我想评论的就是我们在回应的时候特别要关注公众和业界真正关注的问题。公众和业界希望你正面讨论问题，结果你给看一个背面；公众希望你谈当前的困局，他给你谈传统文化的局限；公众希望你谈政府的责任，他给你谈演进的历史；公众希望你谈政策的不足，他给你谈进步很大。所以我觉得我也制衡一下，换了别人，我也不敢说，我尝试着正面的说一说，要像刚才这张图片好奇的老农民一样，我们就是要看到正面，不能只让知名专家只给我们看背面，我们对正面很好奇。

　　我对陈淮主任提的四大挑战作一点回应，他这四大挑战恰恰表明我们在房地产调控中的四大错位。

　　第一个说城市化快速推进，“十六七八、吃死爹妈”，这就是我们调控房地产的理由吗？它是真实反映什么方面责任的缺位呢？

　　我很谨慎的注意到陈主任在日本待过，城市化、工业化，除了日本之外，其他城市都不同程度出现贫民窟的问题。我最近到巴西看贫民窟，提心吊胆，司机说别下车拍照，很容易冒出枪来。

　　日本为什么没有出现贫民窟？你看日本房地产，在进行工业化过程中，政府建设了大量我们把它叫日本农民工的住房，这是在工业化推动城市化过程中政府的责任之所在。日本真正的房地产投资，是金融化投资、商品投资，是在城市化基本接近尾声，基本上叫做城市的家庭数量和住宅数量达到1：1大致平衡之后，才出现一个明显的主声浪。

　　所以不能因为工业化快速推进、城市化快速推进，就回避我们房地产结构、房地产政策、保障房方面的重大的缺位，而我们十年调控有一点明白的话，就是意识到有一部分该你承担，不是该市场承担。如果不从这个角度思考，不进一步推进户籍制度、土地制度这些改革，我估计还会用工业化城市化推进来掩盖有些领域的一些缺位。

　　第二个，我们说基础设施建设说不足，基础设施建设不足是我们房地产调控的原因吗？恰恰是有些主管部门工程监理质量管制方面的原因，恰恰是因为规划不足的原因，恰恰是因为对地方政府约束不够、透明度不够，大量卖地，从我们房地产获得盈利建了大量广场而不是建公众使用的基础设施，所以这个也不应该是可以推诿的调控理由。

　　第三个，对我们金融界的批评，10.7万亿地方债务和3.19万亿外汇储备，我认为是两个性质的问题。

　　3.19万亿外汇储备是中国这个经济结构和特定人口结构下一个储蓄的盈余，储蓄减投资等于经常项目顺差，我们储蓄率高，投资为了防止过热不能增长的很快，才有贸易的盈余，回流形成外汇储备。

　　所以在某种意义上说，如同石油国家，主要通过出口石油，然后拿出一部分做储备，进行主权投资一样，我们是人口红利时期，什么都没有，就有勤劳的双手，我们通过大量加工，赚一点这个盈利。

　　当人口红利拐点到来之后，这一部分外汇储备会被逐步消耗，这只是我们储备了人力而已，安全性是第一位的。它有改变的迫切性，也有很大的毛病、缺陷，但是缺陷比10.7万亿地方债务缺陷要小。这两个不好之间，我宁可选择外汇储备，原因是我们10.7万亿这些资产是真的是优质资产吗？它的决策过程是怎么样的？平台的公司治理是透明的吗？决策程序是怎么进行的？它是我们房地产不断向这个平台输血的理由吗？是这些烂尾工程损失大还是这些外债，现在我们投资的债券的安全性高？

　　至于这一点，我们看到城市化是有推进的理由，包括刚才陈主任讲的我们农民工进城是一个挑战、一个大的问题，但是把它几个问题和第四个问题城市结构失衡结合起来来看，为什么这个问题我们主要领导，和陈主任这样我非常敬仰的专家看得非常清楚，但是实际政策执行过程中似乎一点都没有看清楚？

　　比如说如果我们认为城市结构需要调整，大中小城市功能要合理定位，如果说农民工问题我们要市民化，好，那我们房子的建设就要重点解决这部分人的问题。

　　但是我们3600万保障房是怎么算出来的？考虑了这四个方面的因素吗？你分配给谁了呢？农民工是怎么流动的？在金融危机之后，沿海土地、劳动力成本上升，促使加工业、制造业向中西部转移，09年以来中西部投资高于沿海，似乎这部分保障房就应该跟随农民工迁移。各省计划是怎么分配的？标准是什么？后续怎么维护的？从这样影响深远的重点领域结果就没有体现陈主任说的四个方面的担忧，这就说明我们理论判断比较前沿，但是没有体现在一些具体政策和实施里面。

　　如果一开始就设计了3600万套，农民工进城测算了吗？评估了从沿海向中西部转移吗？考虑到了基础设施建设的需要吗？考虑到城市功能的再调整吗？所以我觉得，下一个十年我们值得反思总结的还很多，可能就是要更多地把这些理论界的优秀研究成果、业界的意见，更加平衡地反馈实施到我们政策和执行过程中，这是下一个十年的挑战。

　　我们应该从原来简单的批评、对立，转移到整合和形成有效的公共政策决策这样一个大方向上。

　　我跟陈主任是好朋友，所以才有这样一个调侃，但是体现了我们一个期望。今天他讲的四平八稳，说实话漏洞不太多，不太好批评，所以我只是想表达一个意见，我们这些理论的判断、趋势的判断，业界专业的意见，在这些政策执行和实施过程中应该得到体现，这样才是真正的科学发展观。

　　七月份新增贷款4962亿，比之前看到的市场中位数的预期5500亿低，这表明信贷政策根本没有松的意思。尽管你说7月份的数字普遍偏低，但是今年低于市场预期。

　　从未来的8-12个月，市场通常预期大概还有2.8万亿左右，月均算下来5000亿，没有明显松的，紧缩进行中。

　　第二，M1、M2增速也超预期回落，M1增速大幅回落表明实体经济的活跃度确实在明显降低。在这样的情况下，我们应该做好相应的政策讨论和准备，那就是我们看到，外部的动荡使得我们现在证明还在金融危机里面，而且两次金融危机有内在逻辑一贯性：09、2010年危机是过度杠杆化，所以要去杠杆，要减少债务，政府大量发债及承担的责任，就使得经济没有出现大规模崩溃，但是政府债务被极大增加了，这就是欧美出现的问题，也是我们地方政府债务担心出现的问题。

　　但是我们可以比较一下两次危机，我们把这一次叫做债务危机，上一次叫次贷危机。政策怎么应对，大家心里可以有一个大致的底，可以对我们行业有一个参照。

　　因为对未来方向迷茫的时候，历史的对比可以提供一个参照。09、2010年的危机是一个恐慌性的危机，恐慌就在于雷曼兄弟倒闭其实大家都没有想到，雷曼倒闭导致的冲击有多大也没想到，次贷产品到底损失有多大，也没想到，对全球影响有多大，也不知道，很困惑。

　　美国资本市场转折点之一是美联储和美国财政部做了一个银行压力测试，表明有多少银行有问题，是恐慌型的。而这次危机我一直认为是一个风险型的，债务压力上升，市场波动，市场一直有这个预期，一直在谈，包括说美债降级，不是今天才开始谈的，3、4月份标准普尔就在说，市场一直在做资产组合调整。

　　上一次危机应对主要措施在欧美来看就是我们说量化宽松，QE1、QE2，提供充足流动性，避免了流动性危机。但是这次的压力在什么地方？物价上涨。

　　但是也有有利的一面，美国上市公司现金比较多，美国这些企业库存并不高，现在只不过处于没有新的投资增长点，寻找新的投资增长点一个迷茫期，经济没有那么坏。

　　我们会有什么工具呢？08、09危机来的时候，我们刚刚改革完银行业，资产负债表很健康，地方政府和企业负债率很低，所以我们的措施跟美国正好相反，美国是去杠杆化，我们再杠杆化，加大负债能力，这是一个对应很明显。

　　现在呢？再应对外部大幅下滑，很难进行再杠杆化，地方政府债务压力已经10.7万亿，但我们也有牌可打。

　　这一次我们对外部需求的依赖程度很低，上半年进出口对增长贡献值是负的，GDP还有9点几增长，07、08年我们依赖程度是两个点，所以下滑对我们冲击不大。

　　第二，房地产。当时房地产是危机时期，一紧缩，出现非常惨烈的箫条回落。现在我们房地产的投资、开工各方面还不错，这是支持我们应对外部危机很重要的力量。

　　另一方面，可以看出房地产实际需求空间在应对危机中可能会发挥的稳定力量。

　　第三，我们储蓄率很高。上一次我们靠贷款扩张，储蓄率高反映在资产负债表各方面指标上，我们准备金率21.5%，实在出了问题，我估计准备金率会作为一个很重要的下调工具，可以提供比较大的流动性支持。

　　我们利率跟美国比，尽管跟上一轮4.4我们低一点，我们是3.5，但是出去真要调，也有空间。