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现在我们谁也不敢说自己没房，包括农民工，只能说住的房子小，改善就成为最核心的问题。

　　2011年8月17日，“下一个十年　改变中的房地产”2011博鳌房地产论坛正式开幕，本届论坛邀请到朱中一、樊纲、陈淮、巴曙松、陈启宗、任志强等专家学者以及八百位企业精英参会。

　　以下是华远地产股份有限公司董事长任志强先生现场演讲实录：

　　任志强：陈总刚才给我们大家说调控政策是不是很成功，刚才被他们记者围追还要问这个问题，我觉得衡量成功不成功，是看还要不要出第二个政策。

　　如果继续出政策，前面一定是失败的，如果一年出三四个政策，我说养猪还有一个周期呢。

　　一个前提就是中国房地产到底有什么问题？很大问题就是中国房地产到底有没有泡沫？我不知道什么是泡沫，但是最近出了一个报告，用房地产总量把中国房地产总量做了一个估算，大概有97万亿总量，这个数字比我们官方数字大概高出一倍左右，官方数字是48亿。当然官方数字里没有包括在建工程和工业这一块。

　　同时又把它和美国、日本的情况作了对比，如果按照和美国资产泡沫已经破灭以后的情况看，这个数字不是它房地产高潮的时候，大概和居民储蓄存款相比是2.8倍，和M2相比是1.2倍。

　　他们比较完了，觉得我们和泡沫之后的美国情况基本相同，但是远远低于日本，不但低于日本泡沫以前的情况，也低于日本泡沫以后的情况，同时中金认为每年保持8-10%增长，和我们M2增长，我们资产速度增长会低于他们。如果房产占国民经济总值情况看，会发现我们只占GDP16%，而美国个贷要占GDP90%，接近15亿个人消费贷款和住房贷款。

　　得出结论是什么？如果按照国际情况相比，我们远远低于这些国家的一些基础数据对比情况。中国不应该算房地产泡沫，或者说中国房地产没有泡沫。

　　这是今年上半年的数据，这个数据一方面可以看出我们高速投资增长的过程，无论是投资、销售面积、销售额、开工面积、竣工面积都在增长。最严重的是竣工和销售比例，我们竣工一平米房子，卖掉1.6平米房子的时候，会是一个什么样？为什么今年的数据里头有些东西我们掰不清楚，是因为往年数据里基本上不包括保障性住房部分。

　　所以商品房去年6.1亿平方米住宅，而非商品房是2.2亿万平方米住宅，8.3亿平方米里面，大概6：2的关系。但是今年有些保障性住房进入到商品房行列里，这个统计数据拔不开了。

　　我们没有办法计算两者销售差别，现在情况是我们处于严格限购情况下，让很多有钱人无法购买房子。这种有钱人有些是不用银行贷款。还有一些是想用银行贷款买房子，但是没有资格。

　　还有一部分老年人也被抹掉了，他们也没有资格到银行申请个贷。相对来说，也就是说在限制第二套住房同时限制了相当一部分人没有办法去改善自己的住房需求。

　　刚才有人举例子说万科、恒大、雅居乐、碧桂园等等，这些已经公告的上市公司，利润是迅速增长。很多人认为这是有史以来最严厉的限购措施，为什么投资还是增长？为什么销售还是增长？都说日子已经非常难过了，但是为什么所有已经报告的上市公司，平均30%增长？

　　大部分都在二三线城市或者非限购城市获得了良好的业绩。整体而言，中国房地产市场并没有因为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于08、09年初这样的恶劣的情况。

　　从资金上看，我们的个人按揭贷款是负的5.1%增长，也也是说中国政策并不支持和鼓励大家去改变住房消费。但是并没有因为中央政府不支持，老百姓有不买房或者说不需要房。

　　从供求关系来看，今年是1：1.6，如果从历年看03年以前大部分情况是我们供应大于需求，总的竣工面积是远远低于销售面积。

　　招拍挂制度和关闭土地闸门之后，出现了反弹，到05年就出现逆转，销售一平米房子结果竣工不到一平米房子，这个距离不断拉大。

　　到了上半年仍然是1：1.6，恰恰说明我们还是在超卖，而没有超竣工，所以看不到竣工所形成的巨大积压，我们没有办法说这个市场是不好的或者说因为调控政策证明我们市场已经出现了泡沫。

　　今天大家看到的价格也没有出现恶性的，今年上半年土地供应21万公顷，比去年增长17.6%。房地产用地增加额度并不大，只增加了4.9%，只有7.02万公顷，前两者比重已经超过了60%。

　　我们认为土地制度问题恰恰在于，每一平米工业用地增加，包括基础设施会配五平方米住宅用地，日本如果用工业用地和住宅用地计算，大概1：3.7，任何一个以民为主的国家都会考虑GDP增长、工业发展同时，保证必要居住条件，所以居住用地会大于GDP、公共服务的用地。

　　但中国恰恰相反。我们大概拿出2/3用地用于基础设施和社会建设。其中还没有计算其他几项，比如旅游用地、军事用地以及其他用地，房地产用地只占4.5%，纯商品房只占全年总供应的1.5%。这就是严重的供不应求，中国不可能出现泡沫的情况。

　　从土地价格来看，并没有因为宏观调控措施减弱了地方政府通过土地财政获取暴利的念头，所以商业用地仍然增长11.8%，居住用地增长11.7%，工业用地只增长5.5%。

　　2/3土地都用低价方式转让给能提供GDP的工业、基础设施，而大头的钱在商业用地、住宅用地获取。

　　土地价格增长幅度远远高于房价增长幅度，土地这种高增长情况下能不能让地方政府满足于房价限制在一个合理的范围？最后推手一定是政府拼命推动。

　　很多记者问我，你是不是认为房价下跌？我说还没有找到任何一份中央红头文件或地方红头文件提出要让房价下跌。在这种情况下，我们的价格增长会是一种什么情况？

　　三季度出现情况是土地价格仍然上涨，很多地区不断上调土地收益金基础价格。上调后就出现一些流拍，今年上半年是去年流拍整体数量的268%，个贷、现金流、应付工程款都已经证明开发商的现金流开始出现紧张。

　　我们的投资大概分为四类，整个投资里头第一类是土地购置资金；第二类是基础设施；第三类是建安工程；第四类是安装、装修。房地产投资。四类里头，第一类指标在降低。而建筑安装在上升。

　　一方面说明4万多亿到位资金大量扶持银行贷款，银行贷款同期下降56%，仍然在支撑。所以我们无法看到，一方面大家都喊日子不好过，而另一方面投资持续增长。很多增长是我们去年、今年把房子卖掉，而新开工相对增长减慢，如果新开工中扣除政府已经公布的700多万套保障性住房，我们商业和住宅绝对值是下降的。

　　政府积极推行双轨制，98年我们就提出希望能同时兼顾双轨制，但是那个时候没有人愿意听。结果是07、08年后增加保障性住房，用各种手段强制要求，形成补一个短板的时候砍掉另外一个短板，这是孟总的结论。

　　从实际情况看，我们政策从来没有限制过对保障性住房的分配，而是偷偷变成某些公务员或者单位的单位福利。中国不是社会公开的保障性住房大量供给的制度，而是用权力和寻租隐藏的一个保障性住房的制度，这个制度从来没有停止过。

　　如果从中央各部委情况看，这些部委在分别用这种保障性住房制度获取的土地建设是大量的，如果按照十一五规划的土地供应情况，北京大概有73%土地被这些单位使用了。如果把这73%土地平均在所有土地价、房价中，北京的大概不到8000多。

　　包括我们看到的清华大学、北京大学1万套住房以及其他类似住房都占用大量土地，并获取了优惠政策而用最低的价格卖给了这些享有特权的人。

　　保障性住房制度并没有停止过，而是用某种特权方式进行。而今天公开的保障性住房制度是否给我们老百姓真正可以享受到呢？这是一个问题。

　　所以今年我们提出政府报告要求今年完成1000万套保障性住房，我个人认为根本不可能。现在建设部不提出完成1000万，改成1000万套开工，我认为今年即使开工1000万套，明年也完不成。

　　从我们竣工能力看，列举到2010年我们全部峻工面积住宅6.12亿平米，1000万套保障性住房大概需要多少平米？大概需要竣工10亿万平方米，我们一年仅仅竣工8亿平方米，现在能不能竣工10亿平方米？如果大家说8亿一定能，那就意味着我们没有商品房供给。

　　换句话说，明年下半年开始我们商品房供给就会处于极度紧张，有人问会不会取消限购，说保障房出来了就会取消限购，根本不可能。因为我们总供应量只有这么多，丝毫没有能力在现在8亿情况下再增加10亿平方米竣工量。

　　现在我们不是进入了一个无房时代，谁也不敢说自己没房，包括农民工，只能说住的房子小，改善就成为最核心的问题。

　　我们基本上实现了户均一套，户均一套表示有人没有一套房，要实现人均一间房，可能是未来重点发展的过程。要真正进入到提高生活质量发展阶段，我们至少还有20年或者更长时间。不依赖市场行不行？绝对不可能。发达国家做不到，发展中国家更不可能，我们相信最后中国一定会依赖于市场解决最后的住房问题，谢谢！

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