博鳌特稿 卓越总裁李晓平:担忧商业地产前景
作者: 李宁     时间: 2011-07-18 02:08:13    来源: [ 观点地产网 ]

如果开发商以住宅开发的模式去开发商业的话,也会有一些不适应,商业项目烂尾的风险通常也比住宅要大。

  编者按:十年之后,又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛,将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年,中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年,我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此,观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

  观点地产网 李宁 有着深圳“CBD之王”称呼的卓越集团,除了在深圳取得了巨大成功后,也开始把这种模式复制到全国。

  卓越集团总裁李晓平认为,公司在商业地产上的成功,主要有4个因素。第一、领先的开发理念,令客户所需商务价值最大化;第二、国际化的合作团队和国际化的视野;第三、完善的人才储备;第四、商务开发的标准化运行。

  不过,李晓平也认为,目前业界开始对商业地产又有点过于乐观了。和住宅市场相比,其实,商业地产也有自身的风险和困难。因为商业市场的客户资源没有住宅客户那么广阔,特别是持有经营,靠租金收益的话,整个项目的投资回报期很长,会影响到企业的财务经营指标。

  对于当前持续的房地产调控,李晓平指出,政府行政调控的手段在一些特定时期是可以考虑使用的。但是在大多数时期仍要以市场手段和金融手段为主。

  卓越对于自身的发展策略以及市场有着怎样的判断,对此,观点地产新媒体专访了卓越集团总裁李晓平。

  以下为观点地产新媒体对卓越集团总裁李晓平的采访实录:

  观点地产新媒体:5月份公司在深圳签约了28万平方米的旧改项目,目前卓越在深圳旧改方面的定位是怎样的?

  李晓平:因为现在深圳的土地供应有限,这一两年我们也在城市更新这块做了许多工作。以前公司的项目主要集中在关内,现在也开始在龙岗、宝安、坪山等地参与城市更新项目,关外的城市更新项目主要是城中村改造,目前我们在城中村改造这方面,总体合作良好。

  观点地产新媒体:卓越做商业地产项目比较成功,有着“CBD”之王的称呼,您阐释一下卓越做商业地产成功的原因?您觉得做好商业地产需要掌握哪些条件?

  李晓平:主要有4个方面因素。第一、领先的开发理念,令客户所需商务价值最大化;这种理念源自多年以来我们对商务客户的了解和洞察。

  以卓越世纪中心1#楼为例,主要面向大中企业客户,产品被打造成区域形象标杆,顶级科技配套提供高效办公生活,项目代表国际化城市形象。

  第二、国际化的合作团队和国际化的视野。从前期的定位顾问咨询、设计、材料供应等方面与国际知名的公司合作。

  比如世邦魏理世(CBRE)、仲量联行、SOM、FROST、KPF、CALLISION、美国约克、特灵、日本三菱原厂、德国西门子等均为卓越商务开发的长期合作伙伴。

  第三、完善的人才储备。经过多年综合体的开发运营,卓越集团拥有综合体城市规划、写字楼、购物中心、城市豪宅、国际五星级酒店等方面专业的营销、规划、设计、工程管理、商业运营、物业管理等全流程的人才体系。

  第四、商务开发的标准化运行。卓越在商务产品这块已经形成了写字楼和综合体两条产品线模式,而且在综合体下面还形成了多种组合,做了不少产品标准化的研究,我们以产品线的方式在向全国延伸。

  目前我们的商务产品模式已经成功移植到青岛CBD,青岛中心区延吉路项目和杭州滨江时代广场项目已经启动。

  观点地产新媒体:您是怎么看待目前中国的商业地产发展?许多的房企都有开始做商业地产,有观点认为,国内商业地产存在泡沫,包括中国在建的摩天大厦也很多,您是怎么看待商业地产泡沫的?

  李晓平:卓越是2004年开始进入商业地产开发,随着中国城市化进程的发展,商业地产是有自己的发展空间的。但是我感觉目前业界开始对商业地产又有点过于乐观了。和住宅市场相比,其实,商业地产也有自身的风险和困难。

  首先,商业市场的客户资源没有住宅客户那么广阔,特别是持有经营,靠租金收益的话,整个项目的投资回报期很长,会影响到企业的财务经营指标。

  而且,如果开发商以住宅开发的模式去开发商业的话,也会有一些不适应,商业项目烂尾的风险通常也比住宅要大。今后几年,对于商业地产方面,我们担忧可能会出现开发过剩的情况。

  这种泡沫我更多地理解为商业地产发展的不均衡现象,比如说在一个经济并不发达的二线城市出现了超越其经济承载量的商业地产,或者说同一个区域内出现了太多定位上过于接近的商业地产项目,这会造成一定的社会资源的浪费。

  观点地产新媒体:在卓越目前的销售额中,商业和住宅所占的比重大概是多少?公司希望未来商业和住宅将占怎样的比例?

  李晓平:目前,我们的商业地产一部分持有经营,一部分销售,所以单纯这样从销售额来说比重,有点不好说。基本上我们的住宅和商业在开发面积上的比例是8:2的水平。

  未来,我们希望能持有经营一些经济发达城市核心地段的一些商务物业。

  观点地产新媒体:卓越近年开始在青岛、上海等城市布局,卓越选择一个城市进行拓展,考虑的都有哪些因素?目前卓越有没有计划将进入哪些区域或城市?

  李晓平:我们主要考虑的是该城市的经济发展能力和宜居性,其中该城市的GDP在全国的排名是我们重要的参考指标。目前我们依然是以珠三角、长三角和环渤海的经济发达城市为主要发展区域。

  观点地产新媒体:卓越今年计划推出的项目都多少个?今年的销售目标大概是多少?近期相关数据看到,很多城市的销售面积以及价格都有所下降,面对调控,卓越都采取了哪些措施应对?

  李晓平:由于我们现在持有经营一些像卓越·世纪中心这样的优质商业项目,并没有对外销售,所以今年我们计划推出销售的项目是9个,销售额约50个亿。明年我们的项目可能超过11个,销售金额计划超百亿。

  公司根据各项目的不同特点作了一些不同的应对策略,比如在豪宅项目上加强小众营销、全员营销、在大社区项目上加强客户老带新、转介服务等。

  观点地产新媒体:伴随着房地产行业的持续调控,您觉得是否会出现一个大浪淘沙洗牌的过程?住宅市场,随着不断的城市化进程,您认为住宅地产的黄金周期还将持续多久?

  李晓平:其实房地产行业始终处于一种优胜劣汰的竞争环境中,不过随着行业的持续调控,对于中小企业的现金周转、产品运作和融资能力的确提出了更高的要求,行业集中度将会不断增加,可能会出现有一些企业转型或转向其他行业。

  但是中国的房地产市场比较大,我想大部分地产企业还是能根据自身的长处和特点,找到它的生存空间。

  观点地产新媒体:一轮又一轮的楼市调控,从限购、限贷到限价,以您这么多年的行业经验看,房地产行业是否真的问题很大?政府用行政调控的手段,您觉得是否得当?

  李晓平:房地产经过了十余年的市场化的考验,已经从最初的良莠并存、鱼龙混杂,慢慢走上了专业化、规模化稳健发展的轨道。

  为了加强对民生安居的保障,政府行政调控的手段在一些特定时期是可以考虑使用的。但是在大多数时期仍要以市场手段和金融手段为主。

  观点地产新媒体:“十二五”3600万套保障房建设,资金是很大问题,您认为这么大规模保障房是否激进?有观点认为,保障房会对商品房的价格造成影响,您个人是怎么看保障房和商品房的关系?

  李晓平:我们赞成政府加大保障房投入,资金上多引入民间资金的参与是一个有效途径。保障房和商品房齐头并进,保障房重在保障,商品房多做精品,服务好不同的人群,二者相互补充,共同推进中国房地产行业的发展。

  观点地产新媒体:卓越在保障房方面目前是否有参与?

  李晓平:我们已经在积极参与保障房建设,未来还将继续参与。卓越旗下子公司深圳协鹏建筑设计公司2007年投入住宅产品标准化研究。2009年8月8日在北京多位专家的见证下正式出版发布了《住宅产品标准化产品图库》,并进一步聚焦在保障性住宅的研究上。

  2010年,卓越集团、深圳协鹏建筑设计公司和孟建民建筑研究所向国家版权局就《政府保障性住房标准化产品图库》这一建筑研究成果申请了专利。这项专利以“产品标准化、建造工业化、部品部件产业化”为原则,以标准化定型工程塑料模板替代了传统的木材使用,再配套液压提升的施工机械,大幅减少环境污染,并提高了施工的效能。

  2011年4月,卓越负责的宝安西乡安居房工程正式开工,该项目建筑面积6万多平方米,是政府首批采用“定地价、竞房价”方式公开拍卖出让住房用地的民生工程。去年10月27日,我们竞拍得该项目。这是卓越首次参与保障房项目建设。通过对这项专利成果的应用,我们用短短三个月就迅速作好了开工前的施工图等设计准备工作,以实际行动推进了住宅产业化、集约化发展的步伐。

  只有通过科学研究推动产业化,我们才能积极当好市政府推行安居房项目建设举措实践先行者,不断深化和推进保障性住房建设的运行模式。

  观点地产新媒体:下一个10年展望,对于中国房地产行业的发展,您是怎么看待的?10年后,您希望卓越将成为一家怎样的企业?

  李晓平:城市化的进程依然会成为中国房地产行业发展的主动力,其覆盖的范围会更广大,从一二线城市到三四线城市,从住宅地产到商业地产旅游地产养老地产等等,市场细分也会进一步加速。

  我希望卓越能够成为住宅和商务双引擎发展的中国领先的综合地产运营商,为中国更多城市提供优质的地标性产品。

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