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按照禹洲的发展战略，公司在二线城市将采用大盘开发的模式，主要以住宅开发为主，住宅的比例不低于80%。

　　观点网 梁嘉欣 6月9日，禹洲地产公布今年首五月销售数据，累计实现合约销售面积14.25万平方米，合约销售金额14.65亿元，分别同比上涨84%及96%。

　　禹洲另披露，前五月的平均售价约1.03万元/平方米，同比上涨7%，累计的认购未签约金额为6.4亿元。

　　禹洲指出，五月合约销售主要得益于福州两个项目的热销，禹洲鼓山一号和禹洲东方威尼斯二期在5月份总共有29套别墅获得认购，其中14套签约销售。随着禹洲东方威尼斯三期的即将推盘，预计集团将继续取得不错的合约销售成绩。

　　与此同时，禹洲地产今年计划新开盘的四大项目已开始逐一亮相。其中，合肥项目禹洲·天镜二期于6月5日再度开盘，并取得不错的市场反响。

　　大盘开发

　　据介绍，禹洲·天镜二期开盘当天推出的195套房源就获得超额认购，并录得销售总额约1.09亿元，成为今年以来合肥市最热销楼盘之一。

　　资料显示，此次推出的房源为多层户型单位，面积由80平方米至130平方米不等，包括两房、三房和复式单位，总推售面积约1.75万平方米。

　　而此次推售的均价亦较一期翻番，达到6236元/平方米，而一期仅3750元/平方米。禹洲解释，这主要是因为产品属较高档次。

　　虽然价格提升，但并未影响天境项目的销情，很大程度上取决于所在区域没有被列入限购范围。

　　据了解，天境位于合肥政务文化新区、经济技术开发区和高新技术开发区交汇的核心区域，地理位置相当优越。项目的总占地面积高达45万平方米，总建筑面积为120万平方米。其中，一期总建筑面积约17.6万平方米，二期总建筑面积为35.9万平方米，三期为69.5万平方米。

　　除了住宅项目以外，天境项目还有商业配套。按照禹洲的规划，天境项目将打造成为一个120万平米的大型国际化社区，集中央会所、九年一贯制名校、双语幼儿园、国际风情商业街为一体。

　　毫无疑问，这将是一场造城运动，禹洲对此亦并不否认。

　　翻阅禹洲派发的资料，其开发的大多数项目虽建面不如天境项目之大，但亦达到50万平方米，且为综合体项目。

　　当中包括厦门禹洲·高尔夫、厦门禹洲·尊海、厦门禹洲·阳光花城、厦门禹洲·溪堤尚城、天津禹洲·尊府等。

　　很明显，禹洲在厦门、天津、合肥等二三线城市已迈出了造城的步伐。

　　在天境项目开盘前一天，禹洲地产主席林龙安在接受媒体访问时亦详细介绍了禹洲的发展模式。

　　按照禹洲的发展战略，公司在二线城市将采用大盘开发的模式，主要以住宅开发为主，住宅的比例不低于80%。

　　为了规避调控下的市场风险，公司在一线城市则主要开发不限购不限贷的产品，即商业项目。

　　资金的周转

　　众所周知，无论是开发商业项目还是大盘开发，对资金的要求都很高。

　　禹洲表示，公司采取滚动开发的模式，以天境为例，230万平方米分4期滚动开发，通过销售回笼资金投入到下一期项目的开发当中。

　　林龙安亦表示，为了确保稳健的现金流，公司在拿地6个月后会开工，目标是在10-12个月里取得预售证，项目要在3年内结束。

　　就新取得的泉州项目，5月拿了地之后6月就开工，争取年底之前开卖，尽早实现现金回流，再做下一轮的开发投资。

　　目前而言，禹洲旗下项目的大体销售情况亦表现良好。据介绍，禹洲在上海打造的一商业项目，至今已开发了5期，均是商业办公项目，并已全部销售完毕。其中第五期甫一推出，去化率就高达八成。

　　禹洲亦透露，目前公司在厦门的部分高端别墅项目去化率也达到60%至70%，而合肥项目作为今年现金流的贡献项目，去化率将达到80%。

　　实际上，相对较低的售价也是致使禹洲能实现如此高去化率的主要原因。

　　以合肥天境为例，虽然二期所推的项目售价较一期高出一倍，但6236元/平方米这一均价在合肥的销售均价中仍属偏低。

　　“我们定价会紧贴市场，不会完全脱离市场，所以基本上都会很有竞争力，性价比都是非常高。”禹洲相关人士透露，受益于此，禹洲目前开发的项目均不存在存货的压力。

　　林龙安表示，将会根据销售进度适时补充土地储备。禹洲早前曾透露，包括手持现金及银行贷款额度，公司可动用的资金达40亿元，加上项目的回笼资金，禹洲有充足的资金可以拿地。

　　目前来看，禹洲的资金链确实相对宽松。据了解，目前禹洲手持现金达15亿元，未缴付土地款仅2亿，加上下半年可推售面积不少于70万平方米，因此，林龙安亦信心十足地表示，“现阶段没有融资压力。”

　　但这不代表禹洲没有融资的需求。早前曾有消息称，禹洲有意赴台发行台湾信托存证，即TDR。

　　禹洲对此回应称，由于公司在厦门，所以也有在台湾做TDR的考虑，以保证融资的通道保持非常畅通的状态。

　　但禹洲亦表示，如果要做TDR，需要在台湾有投资业务，但公司目前没有考虑将主营业务扩张到台湾，还是以厦门为据点，只能把台湾的投资引至厦门，还不足以到台湾投资。

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