保利详解保障房与商业地产前景
作者: 武瑾莹 时间: 2011-03-29 02:00:24 来源: [ 观点网 ]
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在3月23日两场活动上，保利商业地产的布局表现也成为了股东及投资者最为关心的问题之一。
观点网 武瑾莹 从2006年上市至今，保利地产已经从年销售几十亿迅速发展至年销售600亿，坐稳了国内上市房企的第二把交椅。
年报显示，保利地产2010年实现营业收入357.1亿元，同比增55.35%；净利润49.05亿元，同比增39.39%；基本每股收益1.07元，同比增32.1%。截至2010年底，保利总资产达1500亿元，同比增长68.6%；去年加权平均净资产收益率则由为17.97%，同比下降0.67%。
基金融资
3月23日，保利地产股东大会通过决议，修改2010年度非公开发行预案，把原来17.9元的增发底价大幅下调至11.6元，同时非公开发行数量由此前的7亿股增加至9.1亿股，以保证96亿的融资规模不变。
上述非公开发行预案是保利地产在2010年3月19日公布，计划向保利大股东在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募资不超过96亿元，用于开发13个地产项目。
2010年4月18日，保利发布公告称，公司实际控制人中国保利集团公司收到国务院国有资产监督管理委员会批复，同意公司本次非公开发行及保利集团以现金认购公司非公开发行股份的方案。
但保利地产的增发方案递交证监会之后再无动静。
事实上，自2009年8月起，地产公司的再融资计划再没能得到监管层的批准，叫停地产公司的再融资也成为楼市调控政策的一部分。当时有报道称，上市地产公司再融资除证券监管部门外，还需国土部审批。
根据相关规定，上市公司增发获证监会批准后至最终实施，不得超过6个月，逾期须重新申报。因此，在市场调整的量度与长度尚无法确定的情况，短期内上市公司即使大幅下调增发价，仍无法确保能顺利实现再融资。
时隔一年之后，保利再次调整增发方案，显然并未完全放弃增发融资的希望。
另一方面，虽然增发一途不通，但2010年保利地产仍然通过别种融资手段获得了大量资金。
保利地产董秘岳勇坚在3月23号的投资者会议上介绍了保利去年完成的信保基金具体事宜。
岳勇坚表示，成立信保基金是保利地产在房地产金融方面的尝试。这种融资方式是“未来发展的一个趋势，像国外大约有70亿左右的资金来自于房地产基金，包括来自于银行或者这种资本市场的融资”，而目前中国完成发改委备案的房地产基金只有两支，信保基金是其中之一。
岳勇坚透露，信保基金在短期内已经完成了募集，截至2010年年底融资24亿元，同时迅速的展开了投资。此外，该基金目前也在洽谈一个大的客户，预计今年信保基金的规模有望到60亿到100亿元。
对于信保基金未来的发展思路，岳勇坚表示目前基金正和几个保险巨头在做积极的沟通和洽谈，将有意结合保利的养老地产，开发养老地产的金融属性。
“我们也在考虑通过基金的平台把保利商业地产做一些资本化的运作、一些证券化的考量”。岳勇坚称。
保障房盈利模式
3600万套保障房计划出台之后，保障房进入市场对商品房的冲击和房企的考验成为了无法逃避的话题。
万科总裁郁亮在此之前已经表示，万科目前并没有找到靠保障房赚钱的很好的办法。万科参与保障房建设主要是尽到行业领跑者的责任，若建设保障房政府只要给万科1块钱利润就够了。而为何索取1块钱的利润，郁亮解释，万科可以告诉股东做这个项目不亏钱。
面对相同的问题，保利的回答是：保障房的盈利模式我们始终没有找到，但保障房的经营模式应该是国家多做一些赞助。
保利地产董事长宋广菊表态称，保利的基本原则是积极参加和政府一块探讨保障房资金的保障模式，但同时也要对股东负责。宋广菊表示，在不损害股东利益的前提下，哪怕只有3%到5%的利润也要去参与保障房建设。
截至目前，保利已经拥有3个共计84万平方米保障房项目，包括其在2007年获得的全国首个限价房项目广州西子湾，其余两个项目位于北京。
宋广菊坦言，广州西子湾项目的利润有10%左右，但北京项目却处于亏损状况。原因则是北京项目到了政府之前规定的销售时间，但政府方面的销售方案还没有出台，导致该项目所有楼盘不能按时销售，参与该项目的7家开发商全部亏损。
保利方面认为，在保障房建设方面成本控制是一个关键，因为这需要开发商拿出性价比非常好的产品回报给保障房居住的客户群，又要有盈利回报股东。保利称，这一点上就要求成本控制的子公司去更多跟政府接洽，共同探讨盈利手段和模式。
虽然目前保障房有公租房、廉租房和经济适用房三种模式，但宋广菊认为，目前公租房在管理上尚有难度，因此最可能实施的还是廉租房模式，不过廉租房目前的管理模式和难度也还是很大。
商业地产的2015
在3月23日两场活动上，保利商业地产的布局表现也成为了股东及投资者最为关心的问题之一。
据宋广菊表示，在战略上保利地产是在积极稳妥的拓展自己的商业。2011年保利获取了一些成本比较低的综合性项目，在成本上本身就具有优势。同时，由于是综合性项目，所以在银行贷款和住宅是没有什么两样的。
宋广菊强调，对于商业地产的贷款，目前来看银行是非常看好的，所以不存在资金上的问题。
目前保利地产已经成立了自己的商业团队，在总部有商业管理中心，同时在佛山、宁波、天津、成都和广州的商业项目也已经进入各种运作阶段。
因此，在有了团队和经验的基础上，保利下一步会寻求更专业的管理的结合。
回顾保利商业地产的发展，宋广菊称在十一五期间是适当的增持，既有主动也有被动的接受，但是保利毕竟没有像万科那样完全排斥。所以保利在十一五期间实际上是适度的增持，带有被动的接受商业地产的态势。
十二五期间，保利将变成有计划的增持，也就是说目前保利的商业地产有计划的、主动的发展，而同时也接受被动的项目。
在被动接受商业地产之后，截至2010年底，保利商业地产营业收入超过5亿元。而在主动发展的十二五规划期末2015年，保利准备将持有的商业地产提升至总资产的10%，一年的营业收入计划达到20亿到25亿。
保利方面预期，到2015年会逐步形成相对稳定的商业收入的品牌。
对于商业地产的回报问题，宋广菊坦言，在国内用成本会计法核算的话，可能很难说。
以保利在佛山运作比较成功的洲际酒店为例，宋广菊表示，以成本代替法来计算的话，4月份开业到12月底营业收入已接近9千万，这在全国排名里面应该都算是不错的。但是，对于开发商来讲，因为有4千万的折旧。那么，9千万里面大概有4千万的折旧费用，因此回报率就无法计算。
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