中骏置业：目标销售50亿 加快商业地产拓展
作者: 见习编辑李宁 时间: 2011-03-25 00:33:22 来源: [ 观点网 ]
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未来五年我们争取商业项目达到25%的比例。我们目标主要就是说能够增加租金收入，能够抵御市场的风险，市场的波动。
观点网 见习编辑李宁 3月24日，中骏置业在香港举办2010年度业绩发布会，中骏置业董事局主席兼总裁黄朝阳、常务副总裁李维、董事会秘书李少波等高管出席了发布会。
据中骏置业高层在发布会上表示，2011年公司的可售面积是120万平方米，按照去年公司项目均价8000~9000元来算，公司可实现销售的有100亿，公司今年的销售目标最低是50亿元。
中骏置业高层指出，今年公司1~2月已实现10.24亿的销售，截至昨日，公司又完成4个多亿的销售。
中骏置业董事胡主席兼总裁黄朝阳发布会上表示，公司今后将加强商业地产的力度，公司在北京的世界城项目出租率已经超过90%，此外，公司还在泉州、辽宁鞍山有3个商业地产项目。
中骏置业的计划是，未来三到五年，商业地产对公司利润贡献率为25%。其中，不仅包括租金收入，也包括商业出售。目前，租金收入的利润贡献率尚不足5%。
黄朝阳表示，中骏置业将继续坚持实施立足海西、拓展环渤海、关注珠三角的全国性发展战略，走高品质路线以及充裕现金流的支持，来进一步提升效率。
以下是业绩发布会问答实录：
现场提问：听到公司说收购了2个项目，能不能透露一下在哪个地方，打算是做住宅还是商业地产？公布土地储备已经很多了，今年有没有收购其他物业？总共收购多少？住宅和商业大概在什么比例才达到公司的要求？公司在海西经济圈有没有大的规划？
李维：我们拟协议收购的2个项目，实际上是我们跟政府已经签订的协议。其中一个是在泉州，另外一个在深圳，我们还没有最终和政府签订土地出让合同。
目前我们的土地储备是840万平方米，足够公司未来4到5年的发展。所以，我们现在没有立刻增加土地储备的冲动。
我们现在手上有非常充裕的现金流，目前的资产净负债率只有25%多一点点。所以，我们会在合适的时间，在合适的地点去拿一些对我们未来发展很好的合适的地块，这个是我们今年整个土地储备的一个大的思路，是这样的。
刚才讲到商业地产的比重，其实我们对商业地产业务发展应该来说是下了很多的工夫。刚才我们介绍我们已经有3个城市综合体项目，像我们在北京世界城底下的这个商业招租情况也非常良好，我们现在世界城底下的商场算是我们第一个城市综合体，底下的商业招租已经超过90%，也给公司带来一个很好的收益。
然后，我们在泉州的财富中心，然后泉州的黄金海岸，还有这个鞍山的项目都是我们现在城市综合体项目。至于说这个比重，我们做了一些研究，我们希望在未来的三到五年比重能够逐渐增加，未来利润贡献度，争取五年能够达到25%，这是我们的一个目标，我们会按照这个目标去迈进。
另外一个就是公司黄总亲自挂帅，我们把公司的一些优秀的人才都给挑选出来组成我们的商业地产的管理团队，目前也在紧锣密鼓的对我们的商业业务发展进行一个推动。最后一个问题就是海峡西岸经济区了，我想我们是在这个地方生根然后发展，未来也会长期立足这个地方。
我们在海峡西岸经济区是精耕细做的操作，我们在泉州市我们就有一个大型的一级土地开发项目，就是海峡科技生态城，或者叫海峡生态城，这个项目也在推进中，未来也会成为吸引台湾高新技术产业转移中国大陆的一个桥头堡，也会成为一个非常高尚的生态型新的一个城区，我想大概就是这样。
黄朝阳：这个项目总的面积是10平方公里，约942万平方米。
现场提问：你们今年的净利润是多少？还有就是看到你们负债率已经下降了很多，可是你们现在手头上的现金才15亿左右，有没有再融资的考虑？
如果融资的话，你们的负债率会维持到什么水平，因为25%其实比你们同行都比较低的水平，有没有把那个负债率提高一点点的计划呢？
还有一个就是你们刚才说今年销售的主要也是在泉州，厦门，都是一些中高端的项目。那调控会不会对你们今年的销售有影响？
李维：我们今年的目标销售是这样子，包括去年已经开盘还没有售完的一小部分的面积，加上今年可以开盘的面积总共有120万平方米左右。
我们目前的销售均价，就平均下来的均价大概在8千到9千之间，我们这样算一下大概就是100亿，我可销的是100亿的金额。我想卖掉50%肯定是没有问题，所以我们今年最低的销售目标我们是定在50亿。
我们也会根据宏观调控的变化适度的去调整我们的目标，如果市场较好的话我肯定就卖得多一些，但是如果市场不好的话就会进行适时的调整。我们的策略就是这样，我们一定是用品质来立足，就是我的品质一定要比别人好。
我们泉州的项目比周边的楼盘有20%到30%的溢价，市场不好的时候我们卖得要比别人快一些，其实我们3月份开了两个盘，截止到昨天，我们的销售昨天大概15个亿左右，就我们1、2月份我们有10.24个亿的销售收入，到昨天，因为3月份还没有完，我们到昨天大概也将近4个亿。
跟去年同期来比的话应该都有200%的增长，速度是非常好的。就是说在市场不好的时候，因为我的品质，我的性价比高，再加上限购令他买房子更要斟酌了，他一定要买好一点的房子，我就会卖得比别人更快一些，这个是我们的一个目标销售额，还有我们的策略。
在负债率和未来再融资方面的考虑，上市以后我们负债率一直保持在比较健康的状况。今年发债以后，我的整个净负债率还是相比同业比较低的。
下一步我们有什么样的一个融资的考虑，我想我们对这个未来的整个市场，我们还是保持一种谨慎和积极的一种态度。我们目前一个是国内正常的项目开发贷款，这个我们肯定是会去做，另外一个我们也在寻求境外的银行，银团的融资，我们也会积极的去推进。
而且我们可能未来会找一些合作伙伴，比如说地产基金，信托融资等等，我想这些都是可以选择的选项，我们都打好这方面的一些基础。因为，现在手头上的钱还比较多，我并不是那么着急，但是我想这些布局我们都会去先做好。
现场提问：可是现金并不是太好？
李维：我现在手上有40个亿，因为我刚刚发债20个亿，其实我手上还有40个亿，我还有销售收入不断增加。
其实，这个金额是这样的，一个是要看你手上有多少钱，另外一个看你还有多少未付的地价款。有的公司他说手上有多少钱，但是他未付的地价款可能比手上的现金还多，这才是困难。我手上有40亿，但是我没有一分钱未付的地价款，这个是跟其他公司完全不一样的地方。
第三，刚才讲到这个租金收入，我想我们未来商业地产的部分租金收入，我们希望达到25%，是希望说他的利润贡献度能够达到25%，就是我商业地产的租金收入，我希望在未来的利润贡献中。
现场提问：现在是多少？
李维：现在大概不到5%，但是它的增长会很快。因为，比如说你一个项目几十万平方米的商业一出来它就会很快出来，我们会尽快的把这一块提升去。
第一步，我想未来五年我们争取达到25%的比例。我们目标主要就是说能够增加租金收入，能够抵御市场的风险，市场的波动。我想发展商业地产，一个就是说我们在住宅这方面的发展已经比较成熟了，我未来的发展可以快速的复制，快速的扩张。
另外一个住宅地产这一块，在未来的两三年给我们公司带来的会是净现金流入，我这部分就会去持有一些优质的商业物业，是这样的一个考虑。
第四个问题是关于调控对这个销售的影响，我想大家也看到从去年10月份到今年1月份，不断的一些新的调控政策出来，包括房产税，包括限购令等等，我想影响肯定是有的。特别是，我个人认为，这个限购令目前来讲对于中国房地产市场的影响还是比较大的。
但是，我们要清醒的看到这个限购令出台是有它的特殊的一个背景，我个人是觉得这个限购令是中国中央政府阶段性大制度安排，就是在目前的情况下，应该来说可以比较有效的控制房价的过快上涨。
但是，这个限购令出台的同时，它控制了房价的同时也控制了地价，也起到了抑制地价的作用。对于像我们这种做高品质的物业的开发商来讲，其实是一个好事情。
第二个就是说我们目前的土地储备当中，只有大概3%是处于限购的区域，也就是说我们这些城市里面只有厦门和北京是限购，泉州，漳州没有限购，然后临汾，鞍山，盘山也没有限购。
在2011年，我们可售的120万平方米的面积里面，受到限购令直接影响的大概有15%左右，也就是我们厦门的两个项目。
但是，从目前的销售情况来看，这两个项目我们的推行还是比较顺利的。就是说有15%受到影响，但是受到影响比同业我觉得要少一些，因为我们的品质比别人好，我们整个推盘节奏，推盘策略也都比较好。
所以，我相信接下去的3到6个月可能会有一些中小开发商压力会很大。但是，我觉得我们目前是以一个很健康的体魄在应对这个调控，我觉得我们会做得比同业更好一些。
现场提问：今年的预算买地资金是多少？
李少波：今年预算的资金大概是25个亿，我们未付的土地款是零，所以这25亿都会全部用在这个新购的土地。
现场提问：那今年要还的一些贷款呢？
李少波：我们整个27亿的贷款，里面有8成是两到五年，只有6亿2千多万是在一年以内，而且这一年以内也大概有一半左右是可以延期的。
所以，其实整个我们要还的资金是很少的。我再补充一下你刚才所说的这个商业和住宅这个比例，其实我们所说的这个净利润的贡献是包括租金收入和出售商业物业所带来的利润。
现场提问：公司在北京方面的发展会不会有什么改变？北京调控的力度比较大，有没有其他城市你们是有一个目标去拓展的？
黄朝阳：以北京为中心的环渤海经济圈是我们未来发展的一个重要区域。从现在来看，我们整个战略类型大部分在海边，因为我们在北京现在有一个在建的项目，下一步可能在北京我们更多推动一些商业地产。
我们现在在山西，在河北，包括在未来的天津，包括辽宁，就辽东半岛、山东我们还是会继续拓展一些项目。因为，在这个区域里面，我们也做过一些项目，像北京世界城，我们有良好的一个团队基础，包括有一些品牌的影响力，所以这个区域我们的发展战略还是没有改变。
媒体提问：李总刚才说的那个基金现在进度是怎么样，？
李维：房地产基金是这样的，一个是有一些知名地产基金，我现在不方便透露。从基金的层面上。我想我们公司是这样考虑。一个就是说跟知名的地产基金合作，因为他们也来找我们，我们也希望能够有机会跟他们合作，因为互相可以在业内交流等等会共同提升，我觉得是一个很好的方式。
这是一个方面，就是可能我们共同去拿一个项目，然后我们一起来合作，然后把它做好，比如说境外的一些知名的地产基金。
另外一个，我们也考虑，比如说我们在境内自己筹措一些项目的私募基金这样的模式。我想这两个方面，一个是跟外面的基金合作，一个是可能我们在境内自己筹措一个基金，我想这两个方面我们都会去探讨，都会去尝试。
跟境外的基金合作，我想有好几家基金我们已经都建立了比较好的合作关系，下一步应该来说就是落实这个项目，这个要具体看大家一起看好哪个项目，一起去拿。
现场提问：今年有打算去做保障房建设的计划吗？
李维：保障房从公司目前的规划来讲，我们没有去参与保障房建设的规划，也就没有这个计划。保障房应该是要一些建筑公司会进入这个保障房会比较多一点，比如说中建一些公司，他本来就是搞建筑的，他肯定能够做保障性住房比城区做建筑的力量还要高。我相信一般房地产商是比较少进入这个领域。
现场提问：你们现在买的那些地有没有这种地，有一个比例一定要建这个？
黄朝阳：目前没有。其实这种做法短期内是有一定效果，长期还是应该要，就是保障性住房要集中建设，不应该是搭在一起的。但是，因为像这个供需的问题，政府可能在短期内赶快解决一些问题，长远的还是要集中建设，像香港这种公租屋这种模式可能会更合适一些。
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