　　观点网武瑾莹 3月23日，奥园地产发布了2010年的全年业绩报告。报告显示，2010年奥园的合同销售金额为约48亿元，较去年上升65.5%。总销售面积为约442,400平方米。集团收入为约24.42亿元；毛利同比上升49.2%至约6.56亿元，毛利率为26.9%。股权持有人应占溢利为约3.21亿元。

　　而在财务方面，奥园于2010年8月提前以现金赎回总金额6,000万美元并将于2012年到期的可换股票据。截至2010年12月31日，奥园银行存款余额为约38.39亿元，并处于净现金状态。奥园方面称，充裕资金有助集团可及时、准确地把握市场上良好机遇，为市场开拓提供充足的资金支持。

　　截止报告期内，奥园目前有17个在建项目，主要分布在广东省、沈阳、北京、重庆、江西、和广西。

　　在当日举办的奥园2010年业绩发布会上，奥园管理层也系数出席，并详细回答了关于奥园去年的销售情况及未来的规划发展。

　　以下为现场问答实录：

　　现场提问：地产调控的政策实际上的影响在哪里呢？因为我们看见一些企业业绩都挺好的，那么这个政策最实质的影响在哪里？另外刚才也说了，可能会在住宅项目以外会加大持有物业发展，这个政策是不是基于商业地产还没有开始调控呢？那么以后奥园在商业地产方面的发展方向和持有比例会是多少？

　　中国奥园：2000年开始，政府的宏观调控一直都陆续推出来加快调控市场，我们作为房地产商，当时是一直注意这个宏观环境来继续我们的业务，我觉得做好我们的业务定位和做好高品质的产品就好。如果继续下去，当然我们也会考虑到市场情况而作出适当的调整，所以料见到2010年的时候，奥园的业绩销售情况是非常非常优异的。

　　第二个问题，因为整个市场很大，我们会看市场的情况而去调节当下的产量，但是我们坚持住我们发展的利益，发展的原则去做。

　　未来我们对于商业项目的发展，其实一两年的目标以资产值里头来说，我们到现在是有12%-13%是属于商业项目，我们希望在这个土地储备的资产比例来说去到大概20%左右，而2011年预计如果从收入来说，我们分开住宅和商业，我们估计商业是接近大概22%。

　　现场提问：请问今年奥园的销售安排是怎样的？具体到长安8号，沈阳项目，中山项目和南沙项目，各自有多少的推货量呢？另外就是长安8号今年可以获得多少的销售金呢？

　　中国奥园：关于2011年的销售目标，其实奥园的目标今年来说是大于55亿元，销售合同的目标是55亿元。最主要的是有几个项目，沈阳项目、南沙项目和番禺广场的项目，这几个都是我们预期目标今年最主要的项目。北京长安8号我们会看情况安排销售，因为北京现在的调控比较严格，我们会看情况做出一些相应适当的安排。我们今年要达到销售目标是很有信心的，虽然今年围观的情况是比较紧张一些，但是刚才提到的几个项目，沈阳项目、南沙项目和番禺广场的项目在2010年已经得到了一个非常好的业绩，非常好的销售，而且也受到当地市场的肯定。所以我们对于今年55亿元的销售目标是很有信心的。

　　现场提问：其实现在奥园在广州除了南沙河番禺之外的土地储备不是很多的，有没有计划继续在广州补充土地储备呢？如果是的话是主要是以哪种形式来增加这个土地呢？

　　中国奥园：我们在广州的土地储备除了番禺和南沙之外有增加土地储备的想法和计划，我们现在在番禺和南沙总共有8个项目，有一部分已经开发得差不多了，但是起码有6个项目还有这个疏通的开发源。另外在近期，我们也在广州的龙江也签了一块土地合约，总体在今年会开发的。除了这个之外，由于广东省开始就制订了推动三旧改造的政策，所以我们在去年开始就和政府以及一些企业进行接触，洽谈了三旧改造项目，也包括了南沙区的项目。去年在南沙举办的推介会上，我们也签订了有关的合作合同，另外我们也和番禺区政府洽谈了一些合作项目，在番禺的比较繁荣的商业中心，是洽谈了各种项目，这些合作项目也会在近期内会有比较大的进展的。

　　现场提问：奥园在2007年上市之后，其实很少在资本市场做增发和发债这些融资的举动的，那么今年奥园会不会有一些相应的融资计划呢？

　　中国奥园：大家看到奥园在地产界的负债率应该算是比较低的，我们会今年加强和一些金融机构的联系，会继续拓宽我们低成本的融资的项目。我们以前和工商银行，农业银行以及建设银行也还有80多亿元的信贷合同。

　　由于奥园在南沙养生城成功开发出来养生系列的产品之后，受到了很多地区政府的欢迎，因为在中国的老龄化越来越严重的情况下，政府也想在养生住宅和老年住宅方面去加强推动力度，那刚好奥园研究了10年的养生和老年住宅已经成功的开发出来了，就吸引了很多政府邀请奥园去参与各地的有关老年住宅和养生住宅的开发。在这方面，我们是处一个比较好的选择地位，相信应该在开发这类的系列产品上会获得比较好的土地资源。

　　现场提问：2010年和09年相比GFA是倒退了的，销售额也有很大的变化的，这个是什么原因呢？

　　中国奥园：大家应该很清楚，其实房地产的开发并非像工厂那样两年三年就能做出来的，而是一个长远的发展计划，每个楼盘都是3年、4年之后才开发的，这个发展计划是需要一个系统的周期。在2009年和2010年的时候我们做了很多成功的买地和收购，所以09年的时候，单一年我们就很低的成本在沈阳和广东拿到了很优质的土地，而这些项目其实真正交付的时间会在2010底之后先后出现，就是说在2011年、2012年的时候你会在报表上在交付上面才看到这个数字，这个是行业原则。同时会看到在2009年以及2010年，如果是合约销售，在大峰值还有65%。而大峰值还有65%，2010年48亿元的销售，其实大部分都会在我们2011年或者2012的时候交付和验收的。你要看到均价会大幅提升，我们在2010年的合约销售的均价是超过1万元/平方的，而这样的贡献已经令到销售会在2011年和2012年产生出来。

　　现场提问：第二个问题就是奥园现金在38亿元，那么2011年资本开支大概多少，比如说还没有交的土地大概有多少等等？

　　中国奥园：我们现在年底的时候手上因为还有38亿元，而我们的贷款是大约34亿元，所以我们现在在值现金的情况是4亿元。在总债务34亿元里边，大概是有10多亿元在香港，15亿元在国内的，国内的那些开发贷款其实大家也知道了，开发贷款就是一个周期，一年两年三年按照每个项目的周期，所以这个是滚动性的。在香港10亿元里边呢真正我们在2011年要去还而不可以去贷的，其实只有5个亿左右，所以短期的利益已经是很饱和的。

　　在2011年其实我们的土地款上已经满足，现在需要支付的土地款是在2月或者3月刚刚在中山以及上海边上签的土地，我们的总代价大约是5.3亿元左右，现在我们已经付了的是3亿多，剩下的1个多亿元预计会在明年2012年支付完毕。这个就是我们现在所有土地储备商业缴费的土地金。

　　现场提问：第三个问题就是今年的目标55亿元都是非常保守的，那为什么目标那么保守呢？2011年计划一共拿多少平方米地呢？

　　中国奥园：定的这个55亿元主要考虑到由于今年出了限购的措施，这个限购的措施到目前为止我们看到有些城市是受了比较大的影响，特别是一些移民城市影响比较大。作为奥园第一季和第二季和去年比起来是有很大的增长了，同比增长了28%多。但是我们还是要看回全年的反应是怎样的，因为新的政策一般有滞后性，我估计3月份、4月份和5月份政策最终会反映得比较充分，所以为了比较稳妥地推出我们的目标，定了的一个比2010年48亿元稍微高一点的销售目标，当然我们也希望超出我们的目标。

　　关于土地储备。今年其实我们新开工的有5个项目，其中一个就是在广州的项目，第二个就是在昆山的项目，第三在中山的项目会开工，还有是在广州洛溪的项目也是新开工，最后还有沈阳会展中心的项目会新开工，所以我们今年新开工的项目是有5个项目。我们预计今年新开工部分面积大概是有150万平方左右的，为了保持我们每年有一定稳定的发展速度，我们计划今年会储备新的土地大概120万平方米，作为不断补充我们新的资本，目前已经有意向的土地包括在苏州已经在洽谈的一个新的项目，这个项目应该说有一个很快的进展。

　　现场提问：虽然上一年的销售额有48亿元，同比是大幅增长，但是其实去年奥园既定的目标是50亿元，那么可以说是没有达成目标吗？

　　中国奥园：我们去年50亿元的目标，其实后来完成的是差了一点，原因主要就是在广州原定的项目由于亚运会期间就要求停工，时间上受到比较大的影响。亚运会期间大概有两个月的时间，我们本来计划在那个时间推出的项目因为停工的原因，对项目有一些制约，当然这个是因为特殊的情况，相信这个项目在亚运会之后，今年会按照正常的进度推出来了。

　　现场提问：现在奥园是正现金状态之中，但是会不会显得比较保守呢，管理层有没有设定今年的负债比率大概有多少？

　　中国奥园：我们现在年底的时候有过正现金的情况，但是我们只会谨慎而不是保守。我们不是随便就拿地的，因为太没有责任。其实你要看到很多企业发展是很快速，但是不到3年就被收购了，我们会继续看着的。我们在看很多的项目，希望挑着一个好的去做，要有稳定增长。奥园会成为一个成长性的企业，向着目标去做。

　　今年年底正负债的目标其实我始终觉得维持40%-50%是非常健康的水平，而我们也会有全套的方案。那会拿哪些项目就要看时机条件了，我们今年一定会很积极在这方面寻找机会。

　　现场提问：奥园有没有计划未来如何运作那些商业地产或者投资性物业呢？

　　中国奥园：商业项目刚才也提及到了是商住两个一起做。商业项目我们会继续加重持有的比例，那究竟在商业项目里面有多少会属于我们持有的项目呢？我们会很认真的去考虑的。其实持有项目好处就是有稳定的现金流了，但是不好的就是也会屯压住一定的资金，但已经是用一些所谓的日用资产来区别的，我们这里会在商业项目里边考虑究竟有多少，在哪个项目做到哪个程度。

　　现场提问：可以不可以介绍一下发展养生的项目呢？这个项目是出售还有出租呢？

　　中国奥园：养生城的产品，其实我们是瞄准了以后中国老龄化社会越来越严重，对健康居住的环境的要求高了，这样的去开创我们的产品线。养生城的产品是分两类，一类是以销售为主的，提供健康管理服务；另一类是以出租为主的，会以健康管理和体检服务以及私人医生服务的管理。

　　我们在南沙项目已经成功的打造出来之后，我们发现销售的那部分产品在同一个地区获得的附加值是明显比我们的对手高很多的，比如说周围的别墅是卖13000元/平方米的，但是我们的别墅是卖到26000元/平方米，而且销得比别人的还要好，这个就证明了养生系列的产品是会获得比较好的竞争优势。那再一个就是我们同一些研究机构合作，包括在抗衰老方面都开发了健康管理的系列产品，对一些老人是有很大的吸引力，那在这个方面我们是开发成功了。我们看到全国各地很多政府官员都来参观的，也表示邀请我们去他们当地开发这样的项目，而且给出吸引力比较强的一些条件，目前我们正在合作的有江西、广西，这些城市也在跟我们洽谈。