　　2011城市观点论坛厦门行将于今日上午9：00开幕，中房协副会长朱中一，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康，海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟、金融专家杜丽虹等重量级嘉宾将奉献精彩演讲，同时更多全国及厦门本地的房地产企业家、政府官员、专业机构人士等近五百来宾云集现场。

　　观点网作为论坛官方网站，将对论坛进行全程网络直播，敬请关注！

　　朱中一：3600万保障房下的地产行业

　　陈淮：解析“国八条”现在有两个问题

　　贾康：上海、重庆试点的房产税

　　钟伟：增长转型下的房地产调控

论坛现场

　　直播实录

　　直播实录（二）：2011城市观点论坛厦门行

　　专题：2011城市观点论坛厦门行

　　主持人：亲爱的各位来宾，大家好！

主持人

　　欢迎大家来到2011城市观点论坛厦门行。

　　城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会——博鳌房地产论坛。

　　自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、西安、三亚、大连、深圳、青岛、长沙、沈阳、呼和浩特、广州、武汉、郑州、哈尔滨、重庆、成都、福州、文登等全国众多著名城市。

　　从博鳌到城市，从思想到观点。创立七年的城市观点论坛首次登陆厦门。

　　进入2011年以来，伴随国八条、房产税、限购令等调控政策的不断出台，一直高速向前的房地产行业开始减速，不少企业走入观望与调整的状态。

　　更多的人开始关心，三次调控政策将会持续多长时间？行业大洗牌是否真的会发生？在当前的形势下，房地产企业应该如何抉择？

　　为此，观点新媒体邀请当下知名经济学家、房地产企业家、政府官员、金融翘楚、专业机构人士齐聚海西特区厦门，就2011年最为关注的宏观经济与行业政策、金融趋势、企业战略进行深度剖析，及时梳理出中国房地产行业最新发展动态，找到第三次调控下房企全新抉择。

　　我们希望，通过这样一次分享经验，通过这样一个平台去交流和碰撞，我们能够看到产生新的事业和新的思维，能够更好地面对挑战。

　　最后，请允许我再一次代表本次论坛主办方观点新媒体、海峡导报及恒亿集团、山东文登及三远集团等各支持单位欢迎各位朋友的到来！

　　下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：

　　◎中国房地产业协会副会长朱中一先生

　　◎著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　◎著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

　　◎海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿先生

　　◎著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生

　　◎山东省文登市人民政府副市长谭远国先生

　　◎金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

　　◎恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生

　　◎金科集团副总裁李战洪先生

　　◎三远集团(福建)有限公司常务副总裁陈章勃先生

　　◎世联地产首席技术官黎振伟先生

　　◎兰德咨询（中国）有限公司董事长宋延庆先生

　　◎新景地集团副总经理陈冬光先生

　　◎金都房地产总经理姚金连先生

　　◎宝嘉地产总经理杨文焱先生

　　◎海峡导报社社长马振霖先生

　　◎观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

　　本次论坛获得众多全国暨福建实力房地产企业的参与，我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2011城市观点论坛厦门行的朋友们。

　　下面有请今天会议的致辞嘉宾为我们致辞。

　　有请海峡导报社长马振霖先生！

　　马振霖（海峡导报社长）：尊敬的各位领导、各位专家，女士们，先生们上午好！

马振霖

　　2011年城市观点论坛在厦门举行，我仅代表海峡代表所有员工向各位领导和专家、朋友的光临表示热烈的欢迎和感谢！

　　近年来我国房地产迅猛发展已成为国民经济重要的支柱产业之一，海峡导报作为一份关系民生和情系两岸的都市报，我们为企业和读者的需求搭建一个平台和努力，正因此如此，尽管近年来房地产市场经历了风风雨雨，但我们坚持不跟风，以维护和营造房地产业的良好氛围，也正是因为如此，海峡导报的发展得到了开发商的大力支持，今天的海峡导报已发展成为闽西南第一媒体，它的影响力不断上升，楼市风云变幻，随着国家对房地产宏观调控力度的不断加强，市场走向出现新的变化，不少开发商开始迷惑未来市场将如何走，调控之下的房地产企业又该如何发展，开发商如何适应这一变化，今天我们有幸邀请到了朱中一副会长等多为学术界、开发商和经济界的专家，通过他们对政策的解读和剖析为我们解剖，海西要发展，厦门必先行我们有理由相信厦门的房地产市场将更加激进和健康。

　　我衷心的祝福本次论坛取得圆满成功，祝所有的来宾身体健康，万事如意！

　　陈诗涛（观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人）：尊敬的各位来宾，上午好！

陈诗涛

　　这个春天真的是很不宁静，无论是来自日本的阵痛还是利比亚的炮火，但是，我相信今天我们所有的与会者被真实震撼的还是今年非比寻常的限购、限外等多种调控措施。

　　其实这段时间各上市企业的年报出来，去年的业绩真的很喜人；不过，我刚从广州过来，看见满街的中介都站在店面的门口拉客，我想这就是调控的威力吧。

　　城市观点论坛自2005年创立以来，走过全国二十多过省市，今年从厦门出发，将前往武汉、无锡、长沙、文登及更多的地方。无论是城市论坛还是博鳌房地产论坛，观点人一直坚持做最专业最独特的新媒体，我们希望无论是我们的观点网、观点杂志还是所有的论坛活动，都可以为房地产大行业搭建最有希望、最有价值的平台。无论市场怎么起起伏伏，我们对未来都充满信心，就像调控下那些最优秀的房地产企业一样！

　　今天，相信我们的信心可以由出席论坛的朱会长、陈主任、贾所长、卢铿董事长、钟教授、杜博士来为我们传递，同时感谢我们远道而来文登市谭市长，感谢支持我们的恒亿集团、三远集团，更感谢厦门房协黄会长、我们的亲密战友海峡导报，更感谢厦门、福州及漳州泉州等所有出席论坛的企业及媒体朋友！

　　最后，预祝2011年城市观点论坛首站-厦门行取得圆满成功！

　　谢谢大家！

　　主持人：嘉宾致辞就到这里，接下来我们将进行论坛的议程。

　　我们今天厦门行论坛的主题是：三次调控下的房企抉择

　　下面即将展开的是演讲环节：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生

　　海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿先生

　　山东省文登市人民政府副市长谭远国先生

　　恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生

　　金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

　　著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生

　　著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生等演讲嘉宾，将为我们奉献精彩的演讲。

　　首先进行今天论坛的第一场主旨演讲。有请演讲嘉宾：

　　中国房地产业协会副会长朱中一先生，他演讲题目是：3600万保障房下的地产行业

　　朱中一（先生），您的演讲时间为（15分钟），有请！

　　朱中一（中国房地产业协会副会长）：在正式发言以前，我给这个题目提一个小小的意见。三次调控下的房企抉择不太科学，严格来说，哪年开始的三次，如果是调控的话，去年就三轮了。今年如果要说的话，这个题目应该是2011年房产新政下的房企选择。实际上没有多少好讲，因为两会刚开完，政策非常清楚。该讲的问题都讲了，但是主办方要我讲一下，我觉得还是要讲一下。咱们的会议在厦门开，我觉得两会以后应该说对海西是一个很好的发展机遇，由于在刚刚闭幕的两会上，通过的“十二五规划”有两个地方提出了要支持海西经济区的建设和发展，海西由于处于这特定的地带，跟台湾遥遥相对，这样他天时地利人缘关系都比较好，所以国家处于这样一个战略的需要，加快海西的发展，海西有一个健康发展对我们厦门也好，对周边的城市房地产都会是一个很好的发展机遇，所以我觉得这个是可以肯定的。

朱中一

　　另一个，我觉得只要我们的海西经济发展了，对海峡两岸都是非常有利的。因为今天的主题是讲调控下的房地产发展，今年调控的特点就是调控的力度越来越大，而且保障性住房的力度也是加大了。在这种情况下，我们房地产的走势怎么样？大家确实比较关心。我想要讲这个问题首先要必须讲一下为什么中央政府调控的力度越来越大？为什么保障性住房的力度越来越大？我想有两点是必须要看到的。要面对这个问题我们要首先感觉到尽管房地产在这十几年当中取得比较显著的成绩，对老百姓的居住和城乡面貌的改善取得的作用是巨大的，我觉得这一条是众所周知的，这个成绩是不用否定的。但同时也出现了一些城市房价过高，中低收入家庭买不起房。我们应该理性的认真的总结一下经验教训，我们应该跳出这个行业来看我们存在的问题。今天参加这个会议的大多是业界人士，说实在的在座的专家我们也经常交换意见，而且不管是在座的或者其他方面的专家，讲房地产的时候所处的位置不一样，我们的观点也经常碰撞，我们国家的政策是站在国家的全局上去看这个问题，我们应该跳出这个行业来看政策。我们这个行业，从经济来看，从社会稳定来看，甚至延续到政策，如果从这个高度来看，我想现行的政策就比较好理解，如果就行业来看行业，那现行的政策就比较难以理解。这是第一点需要讲的。第二点，我始终是认为，中央的政策从2003年以来，不管是怎么调控，中央调控政策的目的是为了这个行业的平稳健康发展，为了房子这个行业的大起大落，包括防范金融危险问题，这个是它的目的。调控的目的要抑制的是投机性的炒作，而不是打压房地产，如果是打压为什么要增加，尤其是这两年要增加土地，我想这一点需要了解。如果了解了这两个基本点那么中央的政策就很好了解。

　　具体的我想讲3600万保障房下的房地产。还有这么几点，住房保障是政府的责任，这个是所有国家都是这样的，尤其是发达国家政府的力度更大一点，我们国家由于现有的经济实力，投入的还不是太多。即使投入了，它对市场的整个覆盖面住房保障也就是20%，所以我觉得这一点大家一定要理解，即使3600万落实了也就是覆盖到20%，这个是完全符合前景的。

　　第二点，我觉得保障性住房力度加大了，使住房政策更加完善，我们过去的住房政策说实在的没有明确的，过去我们保障滞后，应该说这一次的“十二五”规划是明确了，讲得比较清楚的就是“保障基本需求，引导合理消费，提供基本保障，以市场为主”。我觉得这个住房政策已经比较清楚了，而且“十二五”规划提出在“十二五”规划要建3600万套保障性住房，今年是1000万套，刚才讲了，即使3600万套也就是覆盖了20%。应该说，我的理解是我们的住房实际上还是市场供给和保障性为主的住房政策。市场供给是以市场为主的工业政策，因为保障性供给只有20%。

　　第三点即使保障性住房3600万套落实以后，应该说使我们住房的结构更加合理了。住房结构更合理是什么？我们协会已经做了预测，3600万套，今年开工1000万套，3600万套可能真正要建成要延续到“十三五”的前两年，真正商品房的建设可能每年还有五六百万套，从套数来讲，保障性住房和商品房的套数是差不多的，但保障性住房的面积比较小，商品房的面积我们预计是100平方米的三居室比较合适。我们的目标是一户一套，人均一间，我们房地产的企业还有其他项目可以拓展，像悠闲养老项目等可以拓展，我们的开发量还是不少的，所以我想，对这个问题大家不需要担心。这个对我们是不是有影响，影响有多大，我觉得不用担心。

　　现在确实有一个问题是，一个是限购的政策，还有目前除了限购以外，还有一个限价也可以，就是国家发改委刚刚发布的一个原来商品房限购和限价的政策可能对这个市场的影响。我觉得限购的政策客观的理解一下，国家的政策层面上，房价上涨过快，房价过高的地区要进行限购，第二个，确实是考虑到了不管是城镇化也好，房地产也好，因为它是需要土地的，不管是外来的人口也好不可能都去买房，所以我觉得要考虑政策的合理性是什么，合理性在哪里，可能调控的措施要研究，是不是采取行政性还是税收政策，有些国家是通过税收政策来调整的。台湾现在也有一个方案，我刚看到一个稿子，是要增设奢侈税，人家是通过税收来调节，我们是限购的行政措施，我们也要理解它的精神实质，所以我想我们要有一个心理准备，因为住房本身的属性还是为了住，如果你买了房闲置或者炒房对整个市场也没有好处，对解决老百姓的住房问题也没有好处。所以我整体感觉到，3600万套的保障性住房是增加住房的供应量，缓解了供需，对房地产市场的健康发展是有好处的。作为房地产的企业要深刻的理解国家出台这个政策的背景，而且我们应该积极的投身到保障性住房工程建设。城镇化的进展，我刚刚讲了，房地产发展的空间还是比较大的，包括商业地产，包括旅游地产、养老地产甚至是老年住宅问题大家也可以关心。我想，我们的房地产是能够持续平稳健康发展的。

　　当然我还是讲，今年我们是要做好这样一个思想准备，可能今年面临的压力要大于机遇，因为调控的政策中央已经讲得很清楚了，一个是坚定不移地搞好房地产市场调控，另一个标志是十二五规划里，有一个明确的调控目标，过去的调控目标讲的是总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。现在讲的是总量基本平衡，结构基本合理，房价与消费能力基本适应。有这样一个调控目标这样一句话的“变”是说明中央对房地产的调控措施。我想这个大家肯定能理解，为什么把这个问题作为第一项，在这个问题下我们要有充分的思想准备，中央的调控是要坚定不移地调控下去的，所以我们要理性的理解政府的政策，要做好市场定位和产品定位，要以合理的价格促销，这样我们才能赢得合理的竞争。

　　主持人：谢谢朱中一先生的精彩演讲，请先到台下休息。接下来将请出今天我们第二位演讲的嘉宾，有请著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈淮先生。

　　陈淮（著名经济学家、建设部政策研究中心主任）：给我出的题目是解析“国八条”。现在有两个问题，很多人问国八条就把房价打回我理想的那个定位。其实大家想了解“国八条”有没有真正看过，国八条的第八条我不知道诸位知不知道第八条说什么。我觉得大家把政策当成房子选择的第一要务，我希望大家有这么一个概念，第一我们要敬畏规律，政策是主观性的选择，规律是客观的，不以谁的官大就以谁的意志为转移，不以谁站在道德的高点谁的善良愿望为转移，也不以大多数人的主观意志为转移。多数人的声音不一定都符合客观规律，敬畏规律。第二个还是要敬畏自然比较好。人相对于自然界来说是被动的，是被选择的，我想海啸其它一些规律也好，都给我们很明确的提示。第三要敬畏市场，别以为人可以左右市场，办不到。第四要敬畏你的衣食父母，需求方和消费者。我认为敬畏这四个方面就够了，然后才是政策。

　　第二，中国我们现在的选择并不仅仅是国八条或者是国十条，刚才朱会长说了，什么是第三条，数了一下也不止，这个调控是永无止境的，我们不妨放开眼界。十二五期间中国的区域经济有四个重要的政策指向区，政策将不遗余力的向这四个地区投入，不因为这四个地区有多么大的市场机会，第一个是新疆，涉及到中国的领土安全和民族团结，经济的协调发展以及石油战略。我们从中亚石油多元化一个重要的导向。第二个是中盟自由贸易区，这个区域对中国突破各种外部封锁和获取各种资源有利。第三个面向外海的拓开口。面对日本还没有出海口。最后一个是海峡两岸，它的重要意义不言而喻，我想这四个地区的发展值得我们高度关注并且抱有很乐观的预期。

　　第二在十二五期间我建议我们的房企注意到这几个数据，7%，这个7%是意味深长，在1998年至2009年中国两次政策短期调控的目标是确保国民经济增长速度不低于8%，这一次主动选择7%，而且是处于张大过程，只要是低于8%我们就面临很多很多大的危机和挑战，如果把中国的国民经济比成一个大企业，咱们家这个企业每年必须保持一定规模和速度的扩大再生产，这样一个扩大和再生产的规模就是8%，只要低于“8”就业危机就立即显现。2008年到2009年世界金融危机，三千万农民工被迫返乡，极为严重。第二低于8%金融系统就会出现问题，经济增速下降，甲方不让乙方。低于8%财政就会立即出现问题，世界金融危机刚刚爆发的时候，为什么保民生、保稳定，保就业，就是因为2009年出的时候包括中央财政越是发达地区的地方财政，有高人给温家宝总理出一个就是烟酒加税，就把这个难关给渡过去了。

　　2010年政府工作报告就讲了，低于8%我们的重要技术产业屡试不爽。尽管我们知道低于8%有很多问题，为什么还会选择7%，值得我们企业关注了。当在一个持续的十年，二十年的高度增长就像日本海啸不断的平衡和不断的积累就需要强调的调整，这个调整可能打乱我们现代化进程，给中国的老百姓带来很多问题，但累计到后来就会有海啸危机，不能我们主动的选择小镇，选择逐步释放不平衡，包括住房，老百姓改善性住房和保障性住房土地资源短缺等矛盾，降低一定的速度，忍受这个短痛，但是由此带来给我们企业家在这五年中力图寻找暴力和一夜暴富的机会。这五年在自己的转型和质量改进、产业结构调整、产品不断升级，技术研发能力不断提高这个过程中才有活下去的五年，这个是政府、市场都面临巨大挑战的五年，我们今天没有机会讲石油和资源等对我们五年都是极大的考虑。我们要主动选择吃不饱还得过的“7%”的数字。

　　第三，十二五规划这个期间，我们请注意反通胀这个问题，无论买房还是开发商，还是其他企业，银行金融系统都要高度通胀给我们的经济带来的影响，我们2011年面对的通货膨胀是我们此前曾经遇到过的通货膨胀都不同的一次通货膨胀，我们有过通货膨胀的经验，80年代末期，90年代中期两次恶性通货膨胀，80年代末的时候不鲜有的彩电冰箱都卖出去了，我们有过。但这些恶性通货膨胀确实是自己家出毛病了，而且是消费超前或者是投资规模扩大，或者是我们极度释放之后造成的过热，都是自己的问题。但这一次面对的通货膨胀无比注意，不是咱们家自己的问题，不是发改委用农产品的车不收费。比那个都要严峻得多，我们面临的是国际货币战争。趋势很严重，国家统计局解释，这个通胀率其中有3/4是农产品上升。但是请注意，中国没有一个农产品造成出口缺口，始终是明显而且是供大于求的。2010年，中国粮食总产量5.46亿吨粮食，中国从来没有打过这么多粮食，中国不缺粮食，不缺喂猪的饲料，不缺种菜的地。量化宽松的含义就是人为的，有意的量化增加货币，把美国政策欠的钱用欠条赎回来。更重要的一条，给中国出了一个难题，我们的通胀怎么来的，大家知道，到今天早晨石油价格已经涨到了1.15亿元一桶，利比亚并不是最大的危机所在，如果这个危机蔓延到其他地方可能会比现在严重得多，大家可以看看今天早上的消息。但石油价格并非是利比亚的危机引起的，重要是美元贬值引起的，很不幸二战之后，商品都是以美元标价，因此，石油、铁矿石以及我们所说的粮食价格上涨暴涨传导到国内形成了我们的通货膨胀，因此不是中国采取应对通胀都能够不通胀，这个是需要我们格外注意的。而且我们的两难在于，中国要么忍通货膨胀，要么人民币升值。美国给我们出的就是这样一个两难的问题。你选一个，中国我说不？坚决使人民币过快过猛的升值，那么我们选通货膨胀，行不行？我们有中药，就是缩紧货币，采取更紧的或者政策。现在是一个不断缩紧的货币市场。我们从最初的基准利率习惯以城镇居民定期存款率为主，经过三次升息目前是3%，即便我们在十二五期间，通胀率理想的控制在4%或者略多，这个基准利率也将提高80%到100%，这个基准利率至少是5%，昨天我们央行的负责人之一说，现在的利率水平很舒服，但很多的存款人不舒服，因为他们存到银行的金融资产是在不断的贬值，是在通货膨胀的压力下不断贬值的负利率，这个用于牺牲全国老百姓的资产利率的办法来攘外，这个是很愚蠢的办法。恐怕不管你愿意还是不愿意，也只能这样。这个问题我想包括购房人，不知道大家有没有注意到，你还月供在头三年以90%到95%在还利息，如果你现在月供要还5000元的话，如果利率涨一倍，你还能不能承受，这个是我们要面对的。以上仅供来宾参考！谢谢大家！

　　主持人：谢谢陈淮先生的精彩演讲。接下来有请第三位演讲嘉宾，海尔地产集团董事长兼首席执行官卢铿先生，卢铿先生的演讲题目是：后调控时代海尔地产的创新选择。

　　卢铿（海尔地产集团董事长兼首席执行官）：我想在现在这个形势下讲话很难讲。我先顺着陈主任的讲一下，如果我们开发商如果老是站在自己的立场上确实感觉到很多政策是错误的，但是站在国家的立场上，确实又是不得不执行这个政策。我刚边听边理了一下，确实是取得了很多的成绩，但是也存在很多问题。很多事情很僵，你比如房价过高，这个过高的房价其实是难降。第二个是地方财政的依赖是难以改变的，你比如现在已经在实行这个房产税的两个城市，其实是不咎既往的。还有一个是限购令，我觉得是难持久的，因为保障性住房政策我觉得应该有保障性政策，早就应该有了，但也是有它的难办之处。在一些地方和一些政策上，根本就没有用的政策又是难以纠正。另外一个是，像房价过高，通货膨胀，民生的感受其实是难平的。房地产被成本绑架这个又是难以降低的，第一招是招，其实是最科学的方式但不用，这个是难变的。一刀切的政策是难用的，但又不得不用。我们经常跟地方政府官员聊，两会之后还是聊GDP。我们现在实际上用合理的方式占领了非洲，我估计1/3的资源是被中国人买的，今后还会这样，这个能降吗？不能。流动性过剩也是难减的，国际金融大战是难以避免的，我们确实面临了太多的问题，但这个情况下国家出台这个政策我觉得大家应该理解。限购令实际上存在很多问题，我觉得政府在研究这些政策的时候我觉得要对它长期形成的后果要做研究，保障性住房也存在一些问题，比如说你怎么真正的实现甄别，每一个城市市中心早就没有土地了，政府也不可能把城市中心仅存的土地建成保障房，先进国家是用轨道交通来解决的，用轨道交通的一些站点来建保障房，我们国家二、三线城市是没有土地了。

　　所以我觉得，有很多问题需要注意到，我们不应该去研究政策，研究政策没有用，因为国家有太多的难处不得不出，至于今后怎么修改也不是开发商说了算的。开发商应该研究的是适应时代的变化。在我们身边悄然发生了很多的变化，我们跟十年前，五年前所处的时代已经变化了，完全不是我们那时候所处的时代。整个时代发生了天翻地覆的变化，我理了一下有50多个变化，都是时代的变化。这个时代的变化就使得我们开发商在这个新的时代该做什么。

　　海尔地产转型简单的说是绿城+万达+麦当劳。万达通过商业拿的土地，通过不动产的抵债去形成现金流的循环。麦当劳的模式是海尔特别提出的，因为海尔已经有一个很大的物流网系统，在全国有几千个大小的店铺，包括维修店、体验店包括展销店等等，我们现在集成这个系统，通过这个其实又形成了一个新的商业模式，海尔地产我们要做什么事？在后调控时代，我们想通过一套自己的模式解决自己的产品问题以及市场变动等问题。

　　所以我们做五件事，一个是大区域开发，我们跟政府一起分享土地开发价值，优先获取土地机会。第二个是商业不动产，就是要留下优质的不动产，让它成为未来升值的一个潜能的资产。第三个是创新型住居，以前买的房子是大家不断的换房子，现在二、三十岁买房的就需要一步到位，不换房子可以，但不换品质不行，就要通过云社区来形成房子可以不换，但生活不可以一成不变。第四个是双赢式合作，我们集成了海尔许多的资源包括我们的品牌、还有创新的理念等来跟人家谈双赢式合作，而不是简单的用钱去吃掉别人。所以这个是我们现在调整的几个方向。这个是关于小户大家的理念，当今后房价降下来的时候是选择小户大家，像日本、香港早就实现了这一点，它的主题思想是家的空间不要太大，总价和生活品质就改变了，你不做房奴。这个大户是指商业配套。我们正在研发第九代商业就是科学+艺术+哲学。第一代是路边商户，第二代是百货公司，第三代是连锁便利店，第四代是大卖场和专业大市场。第五代是购物中心，第六是综合体，第七是城市生活中心。

　　最终，在强势的政策之下，我们看到了中国一流的企业，二月份和一月份相比，销售点下降了60%到70%，整个行业都下降了这么多，这个时候你必须做什么？就是做“首选”。比如说，买冰箱人家会不会买“海尔”一定要做到当地的首选。你的居住产品用户首选。商业项目要商家首选，区域开发要政府首选。并购合作要对方首选，专业协同要乙方首选，“试验田”要集团首选。我们今年的目标已经很清楚了，指标调低了，明年是冲击200亿，战略、理念、产品、品牌、土地储备都做了调整。企业管理目标也做了调整，工业革命200多年以来是首次改变了传统管理的思想，我们是近水楼台，同时也学到了很多东西，今年要做好企业内部的管理修炼。最后祝各位在这样一个严峻的政策之下选择自己的道路，我们海尔的模式可能大家都适用，但希望跟大家有更多的合作机会。谢谢！

　　主持人：谢谢卢铿先生。接下来有请我们今天论坛的第四位演讲嘉宾，山东省文登市人民政府副市长谭远国先生，演讲题目是：国家战略中的养生之都——山东文登。

　　谭远国（山东省文登市人民政府副市长）：尊敬的各位领导，各位嘉宾，女士们，先生们，朋友们：大家上午好！

　　今年是十二五规划启动实施的第一年，今年国务院批准的第一个国家级区域发展规划是什么？是1月4日批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》。

谭远国

　　　文登与这个规划有什么关系？位于胶东半岛东端的文登市正处于山东半岛蓝色经济区的核心区域。在《发展规划》中，文登被规划为三个国家级旅游度假区之一、三个海洋经济新区之一、九个集中集约用海片区之一。作为一个县级市，能在国家级战略规划中被多次提及，充分表明文登的发展已经引起全省乃至全国的重视。下面，我向各位简要介绍一下文登发展的八大优势。

　　（1）气候温润宜人。文登地处“神奇纬度”北纬37度，拥山抱海，属温带海洋气候，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，不湿不燥，全年空气优良率达到100%，优质天气190天以上，每立方厘米空气中负氧离子达11000多个，是中国知名的避暑胜地、四季养生福地。

　　（2）战略优势明显。文登是中国最适合人类居住的城市--威海下辖的县级市，是中国距离韩国、日本最近的城市之一，综合经济实力居全国百强县第14位。《山东半岛蓝色经济区发展规划》被批准后，国家和山东省将在财税、金融、土地等方面予以大力扶持，为文登发展提供了千载难逢的重大机遇和强劲动力。

　　（3）黄金海岸宜居宜业。文登拥有156公里的海岸线，12公里长的金滩天然海水浴场、绵延数十里的万亩松林。我们于2007年初启动建设了规划面积160平方公里的南海新区，其中92平方公里的旅游度假区，68平方公里的临港产业区，此外，国家还批准了120平方公里的集约用海区域。目前已投入40多亿元进行配套基础设施建设，主干路网、十通一平配套设施基本完备，22万伏变电站、实验学校、高档医院、供热基地、污水处理厂等投入使用，北京交通大学、大连理工大学研究生院今年开工建设，明年对外招生，中国工程物理研究院、中国科学院在这里设立技术转移中心，引进了80多个过亿元的大项目。今年，旅游度假区重点实施“一岛一湖两轴”景观工程，一岛就是2平方公里的世威明珠岛，一湖就是千亩蓝湖休闲商务区，两轴就是12公里滨海景观轴、8公里滨河景观轴。临港产业区正在抓紧推进一港两路重点工程。一港就是30万吨级的南海新港，今年2个万吨级泊位可投入运营，两路就是33公里的疏港公路和38公里的疏港铁路，疏港公路今年10月份建成通车，疏港铁路近期将开工建设，届时南海新区将成为具有国际水准、国内一流的度假天堂、养生乐园和创业宝地。

　　（4）交通网络发达。文登位于青岛、烟台、威海三市中心区域，威海国际机场就在文登境内，距城区15公里，目前已开通韩国、俄罗斯等20多条国内外航线。高速公路、济威铁路穿境而过，青烟威城际轻轨正在建设，计划2012年通车。还有正在建设中的30万吨级南海新港，使文登成为中国北方唯一拥有海陆空立体交通体系的县级城市。

　　（5）仙山之祖声名远播。文登北依绵延百里的昆嵛山，是国家级自然保护区，拥有全世界保存最完好的赤松林，是山东半岛生命环境系统不可替代的重要支持系统，享有“江北小九寨”、“海上仙山之祖”的美誉。

　　（6）温泉之都独具特色。文登是中国“温泉之都”，有五处高品质天然温泉，已建成了天沐、汤泊两个五星级温泉度假村，均被评为国家4A级景区。海尔地产投资的大英国际温泉旅游度假区近期可开工建设。

　　（7）文化之城底蕴深厚。文登是道教全真派发祥地，王重阳率丘处机等7弟子在此修炼，并留下了巨幅《太上老子道德经》摩崖石刻等众多遗迹，形成独特的道家文化。文登是进士之乡，隋唐以来102位进士荣登金榜，形成独特的诗学文化。文登是将军之乡，为共和国培养了120多位将军，形成独特的红色文化。文登也是秃尾巴李龙王的故乡，拥有独特的李龙文化。多种文化共同积淀形成具有地方特色的“文登学”。

　　（8）长寿之乡享誉全国。文登全市80岁以上老人19000多人，百岁以上老人47人，是全国十三个“长寿之乡”之一。文登的15项创建中国长寿之乡指标，均远远高于中国老年学学会的评审标准。

　　文登依山傍海，环境优美，气候宜人，拥有山、海、泉、林、岛、滩等多元复合养生资源，是最适合人类居住的地方，非常适宜人们前来养身、养心。经与中国房地产报、清华城市规划设计院研究，确立了打造“中国长寿之乡·滨海养生之都”的战略规划。

　　开发理念：坚持“四季养生、复合休闲、错位发展、山海泉城并举”的开发理念，塑造以特色养生文化为灵魂，以道家养生和温泉养生为核心，以养生旅游、养生地产为辅助，各项功能要素齐全、配套设施完善的养生度假服务体系，努力将文登打造成为立足三北、面向全国、辐射国际的养生产业聚集地、养生旅游度假目的地城市。

　　整体布局：精心打造“一轴一环一带双核多节点”的养生产业空间布局结构。一轴：南北山泉海立体养生度假产业发展轴。一环：绕城温泉养生环。一带：滨海养生休闲度假带。双核：城区和南海新区两个综合服务核心。多节点：多个养生产业节点。

　　行动计划：采取“政府经营环境，企业经营市场，百姓经营文化，三方共举，三方共赢”的发展模式，分为启动期、成长期和成熟期三个阶段来实施。（1）启动期（2010年－2012年）。开发思路是旅游先导，山泉联动，滨海辉映，点亮文登，集聚产业，形成养生产品样板区域，成为“三北”客群的养生度假旅游目的地、半岛休闲度假新名片。（2）成长期（2013年－2015年）。开发思路是由点到线，构建轴带，舞动文登，山海泉城，全面开花，构建比较完整的养生产品和服务体系，使文登成为北方高端养生度假重要目的地。（3）成熟期（2016年－2020年）。开发思路是配套升级，高端荟萃，产业延展，全面提升，重塑文登、服务全国，辐射国际，使文登真正成为“中国长寿之乡·滨海养生之都”。

　　为此，我们自去年启动了城市品牌营销行动，举办了首届国际养生产业峰会暨第三届中国威海（文登）国际温泉节，在中央电视台、山东卫视、凤凰卫视、旅游卫视、台湾东森等电视媒体，以及高铁、航空杂志以及北京、上海、广州、深圳、黑龙江、辽宁等60多个大中城市投放了城市形象广告，取得了良好效果，城市知名度、名誉度大幅提升。

　　各位嘉宾，随着山东半岛蓝色经济区这一国家战略的深入实施，人才、资金等多种要素的汇集，文登必将成为“富裕安定、人海和谐”的滨海宜居城市典范和国际知名的度假旅游目的地。方向比努力更重要，投资城市最重要是投资城市的未来。踏遍千山万水，唯有文登更美，道尽千言万语，不如亲身体会。借此机会，真诚邀请各位朋友到文登旅游度假、投资兴业。青山绿水红樱桃，碧海蓝天金沙滩，“中国长寿之乡·滨海养生之都”文登欢迎大家。

　　最后，祝各位领导、各位来宾身体健康、事业腾达、万事如意！谢谢大家！

　　主持人：下面有请第五位演讲嘉宾，恒亿集团董事局主席、总裁郭建平先生，演讲题目是：聚焦城市新兴区域的发展机会。

　　郭建平（恒亿集团董事局主席、总裁）：各位领导、专家，女士先生大家上午好！我今天演讲的题目是聚焦城市新兴区域的发展机会。在谈论观点之前，我想让大家先了解一下恒亿集团。恒亿集团有20多年的房地产开发经验，是生产在闽西红土地的企业，成立1958年，是一家有五十多年的民营企业，在福建省50多年的民营企业也是比较少的，是福建百强企业。集团成长于1978年，跟中国大多数的企业一样，随着改革开放的浪潮，前身是西坡建设工程有限公司，在龙岩市80%的项目是恒亿集团承建的。房地产组建于1992年，早期开发实际上积累了旧城改造等一些项目，最主要的是来自于1998年，承接了政府的一条公路的修建，给我们集团积累了大量的财富。我们定位为资源型产业，我们规划了短期、中期、长期的投资，为了集团可持续发展最重要。

郭建平

　　接下来谈谈我的观点，选择进军什么样的二、三线城市？首先我觉得选择一定有人口规模的城市，从我的观点来看，要有百万人口，经济发展水平增长较快的城市，恒亿在发展过程中也走过很多的城市，到中西部去投资了，所以我们的体会也比较深。第二个是楼面地价选择适中的地方，到宁夏一些地方一亩地才卖20、30多万，卖得便宜说明这个市场需求有问题。土地成本这个是非常重要的指标。第三个是房地产市场供需旺盛，市场的需求量很重要。像山东我们也去投资了，有些城市每年供应的土地量一年是几千亩，所以它的价格也没有办法上升。第四个是人文环境，像深圳、厦门有包容性的城市发展空间是比较大的。第五个还要选择有人脉资源的，大家都知道房地产开发有相当之多烦琐的手续，那么如果有政府出面的话会提高办事的效率。第六个金融产品以及银行的配套很重要。在中西部地区我们也接触了很多，有些银行没有规模，有些跟我们以前十多年以前要拿指标，所以跟开发商成本投入有很大的关系。

　　恒亿要选择新兴区域，政府的规划跟发展方向保持一致，政府投入的，配套相对完善，土地增值空间比较大，而且鼓励政策比较多，大家都知道，开发商最主要取得储地。第二个，同样买市中心的地块，买100亩的市中心地块，到新兴区域的地块可以买200、300亩。产品设计优化空间大，有很多创新的东西，节能减排等创新材料使用几率高，可创造新的人居环境，引导人们一种新的生活方式。还有我们会有限选择发达地区或区域，有利于销售，实现资金快速回笼，资金利用率高。这个是我们的经验积累。

　　厦门新兴区域对我们的机会以及环东海域的发展前景。我把厦门的习惯给大家介绍一下，前不久，海西经济发展规划得到国务院的规划批准，厦门的快速发展也会促进海西经济区的腾飞，目前厦门正在推进岛内外一化建设，现在的厦门城市格局已经由原来集中于岛内发展成为厦门岛，海沧、环东海域等组团。环动海域是厦门市政府十二五规划重点打造的区域。环东海域是未来发展空间最大的部分，去年11月，我们在同安环东海区域拿下了两块地，这两副地块坐拥优美宜人的自然环境。此外，地块还近邻环东海域同安西柯枢纽站，是大厦门真正意义上的集合中心，交通便捷，水、陆、空四通八达，我们相信三年后这里将崛起一座新兴的城市。

　　最后，我们愿与您真诚携手共创美好未来！

　　主持人：接下来进行论坛的第六场演讲，有请演讲嘉宾金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士，演讲题目是：租售并举的资金平衡策略。

　　杜丽虹（金融分析家、清华大学经济管理学院博士）：我今天跟大家交流的题目是租售并举的资金平衡策略。现在很多地产企业都转向了商业地产，像海尔企业等都提到了商业地产的发展，当一个国家或者一个城市人均GDP达到一个水平的时候商业地产就步入了一个发展的阶段。

　　2010年，中国的人均GDP是突破了4千美元，像北京、上海、深圳包括厦门这样的城市人均GDP突破了1万美元，所以在这样一个城市增大供给的空间并不大，随着商业和物业的发展，商业和物业都占到了资产中越来越重要的位置。在香港上市的一家内地企业更加看中出租物业的发展，比重达到了20%到25%的水平。像富利等一些企业持有投资性的物业达到了很高的水平。从全球来看，真正能够做到租售并举的企业仅活跃于亚洲市场，在欧美国家尤其是在美国它的投资性物业是被分拆出来的，它的地产企业是专注于开发物业的，但是在亚洲尤其是在香港和新加坡确实是踊跃了一批比较优秀的租售并举的企业，其实像香港和新加坡两家的房地产企业是走两条完全不同的道路，实际上像我们大陆万达走过的是香港的模式就是以售养租的形势，像在我们国家，更多的是借助商业地产来完成租售并举的拓展。香港强调的重资产下的模式，要取决于市场环境，还有企业客观需求。

杜丽虹

　　我们今天主要交流的是香港的房地产发展。新鸿基的发展经历了四个阶段，第一个阶段是成立1963到1967年，这个阶段主要是专注于物业的开发。1977到1987年，仍然是以物业为主，尝试了参与投资物业，探索商业地产模式。1988到1991年，集中转型时期，开发物业零增长，集中拓展投资物业，一直到今天都是租售并举。新鸿基于1977年提出租售并举的战略，但此后11年间一直以销售物业为主，1988年到1991年这四年在投资物业上积累现金支出96亿港元，4年累计产出净经营现金流是95亿港元。我们做地产的都知道，现金流都是负的，但这个负是因为我们要扩张，就导致现金流是负的，如果是不扩张的时候，现金流是正的。如果我们现在停止了开发物业，全力去做我们的投资物业，用四到五年的时间进行转型，可以支撑10到20亿的规模。如果我们停下脚步进行集中转型要高度依赖于外部的资源，比如银行的债务融资等。就会出现一个问题，如果在转型过程中遭遇到现在类似调控时期，使得资本市场股票融资基本上是停滞的，在这样一个情况下就会很容易出现一个很大的资金缺口，这个也是为什么新鸿基从1977年就提出做转型到1988才进行转型，要等开发物业创造现金流每年达到20亿港元的时候才敢去做转型，这样它可以通过自身的物业支撑70%的物业扩张。一个强大的现金流平台是转型的一个基础。

　　除了现金流的平台，当然管理能力的积累和模式的探索也很重要，实际上从1963年创立到1988年集中转型，这期间已经积累了25年的地产开发经验和十多年的地产投资经验，在这个期间，完成了三个非常大的项目，新鸿基中心、酒店等。新鸿基在转型整个过程中，它是处于香港战后最长的一个地产时期，第二个是在这个期间，香港的商业、物业估值是比较合理的，有相对合理的租金回报。当然进入90年代以后，随着香港楼价的攀升，现在的投资回报率只有6%，净资产回报率只有8%。

　　第三点是资本市场的支持，尽管在整个转型过程中，新鸿基都有非常庞大的内部现金流，但是在整个转型过程中，资本市场的支撑仍然是不可忽视的，在1988-1989年，1993-1994年、1996年进行了3次股权融资。撇开我们说的外部条件，就内部的客观条件，现金流的规模来说，今天在内地如果要做一个规模化的投资物业的转型的话，这个转型的门槛至少在一、二线城市至少是100亿，未来随着土地成本的上升，这个转型的门槛会进一步的提高，这100亿的投资如果分摊到集中转型期就意味着你每年的自由现金流要达到20亿以上，目前A股的上市公司能够达到这个自由现金流能力的只有像万科、保利，加上香港的中海等企业总共不超过10家，其他的大多数的企业都还处在我们说的新鸿基的转型前期。

　　在这个阶段，新鸿基做了什么？我们看这一阶段累计在开发物业上的支出大概是59亿港元，同时在投资物业上的累计支出为23亿美元，两者比例约为7：3。20%的营运资金和分拆资金的支持，新鸿基用十年时间，完成了新鸿基中心、帝苑酒店和沙田新城市广场三个大型项目，并最终选定以新城市广场为模板，在其他新市镇核心新区复制区域性MALL。在当时的香港，这是一种创新的模式，因为当时的香港还跟我们的主流的百货公司的模式是一样的，新鸿基的商业模式转型非常成功。

　　在整个过程中，新鸿基都把它的负债率维持在最低的水平，新鸿基从1983年以来都是低于20%，20%对国内的地产企业来说，应该说是一个非常保守的水平，因为地产上市公司中期平均的资产比是6%，即使地产企业错误判断了宏观形势和中期的形势也能够安全的完成转型，新鸿基在1997年的时候有一个比较大的错误判断失误，这是新鸿基从成立到当时唯一一次没有股票融资支持下就大规模扩张的经历，因为他当时是非常看好1997年香港回归的发展，但很不幸遭遇了香港很长的一次房地产形势，长达6到7年。这就使得他虽然错误判断了形势但仍然安全的度过了整个金融危机。

　　财务保守也有它的代价，就是降低了它的增长速度。刚才我们提到，在转型前期是80%的金融资源都用于开发物业的扩张，在集中转型期是把80%的资金都用于投资物业的拓展，只有20%的用于维持物业的开发规模和必要现金的周转，我们就会发现新鸿基的土地储备规模是不升反降的。其实如果这个时候，新鸿基也大量的增加负债的话是可以同时实行投资物业和开发物业增长的，我们内地也通常选择这两个同时增长的，之所以新鸿基放弃了开发物业的高增长，根本目的就是要降低外部融资的依赖度，这样可以应对外部冲击。所以你过度依赖外部融资的话就容易出现资金的缺口。

　　在这个阶段另外一个非常有特点的策略就是“货如轮转”的战略。随着规模的扩张，租售并举的拓展，到了中后期就开始坚持一个叫“货如轮转”的战略，无论什么时候都要保持一定的推盘量，当时香港的房价跌六成的时候，但新鸿基一样要推了很多的盘。一年内完成80%以上的销售率，为此，是不惜大幅降价，其实货如轮转是现金流的周转，这样才可以支持投资物业的扩张。在完成集中转型之后，从1992年开始，新鸿基就进入平衡发展的阶段，在这个阶段，实际上大概是把一半的资金投在了物业上，一半是在开发物业上，累计在投资物业上投入了651亿港元。这样的平衡投资结构也就形成了相对平衡的资产结构，目前投资物业在它的总资产占比大概是达到40%到50%的水平，这也就使得投资物业每年的租金收益，净租金收益从零增长到83亿美元，每年有80多亿的净租金收益就可以应对各式各样的冲击。

　　新鸿基这样的转型期对内地企业有什么启示，第一点就是目前大多数企业仍处于转型前期，需要严格控制投资物业上的资金沉淀。还有就是探索商业地产新模式，所谓的租售并举，目的就绝不仅仅是获取投资物业的升值收益，在提高对抗冲击能力方面，投资物业的租金收益贡献远比资金收益贡献更加重要。所以创新模式就显得更加重要了。第三点就是货如轮转，新鸿基货如轮转与租售并举的结合并非欧洲，它提示着我们租售并举的企业需要更严格控制屯地规模。第四个就是如果你的投资物业随着你的扩张比重越来越高的话，你的财务就需要越来越保守，10%的投资物业占比将使有息负债空间缩小18%，每个企业都有一个能确保自己“抵御持续调控风险的安全底线”，对于租售并举的企业来说，这条安全底线更高，负债空间更小。最后一点就是不能一口吃成大胖子。这个是我给大家介绍的新鸿基的经验，谢谢大家！

　　主持人：下面请出我们今天论坛第七位奉献演讲的嘉宾，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生，演讲题目是：上海、重庆试点的房产税。

　　贾康（著名财经专家、财政部财政科学研究所所长）：谢谢主持人，大家好！我接到的题目是关于上海、重庆试点的房产税试点。这个问题因为前些年我们其实在比较早的时候结合中国整个财税改革和配套改革，就做了一些经验和研究。现在这个问题变成热点和难点，牵扯方方面面的利益和感情，看法见仁见智，有很多的争论，我作为一家之言在这想比较坦率的就研究给大家介绍一下。请业界的人批评指正。

　　房地产这方面的调控，房产税出台要看重大背景，今年我们要纪念辛亥革命一百周年，孙中山在一百年前考虑中国向何处去的问题，现在越来越被历史证明非常精辟的一些总结和展望。比如他所说的民主、民生、民权问题，在这一百来，我们最简单的说1949中华人民共和国成立，现在进一步改善民生，我们实际上还必须解决是怎么样民主化、法制化的民主问题。在这里我们不能展开讲这么多问题，我想提一点，孙中山在辛亥革命之后，他曾经到浙江的海宁去观潮，他提一个字，世界潮流浩浩荡荡，显然他在这个高度上发的感慨，中华民族真正振兴，真正实现我们追求现代化。现在中央决策层的总体总结是，我们必须实现工业化。在建国之后，一旦站稳脚跟，十一五就开始了，伴随着是城市化，这和我们分界线就有非常密切的关系了。这是所有国家都必须承认的规律。

　　现在，在城镇化的过程中间，我们伴随着工业化（一般人判断是有滞后的），但总体是进入了中期，我们整个的城市化也是走到了40%多一点的水平上，今后几十年一定会走到70%到80%这个区间。城市化率还要一步往上走，美国现在是90%以上。我们改革开放市场化，必须建立统一市场，我们必须以市场取向的改革进行市场的优化。邓小平改革一开始说，改革关系国家的命运，不改革死路一条。开放也是中华民族必须解决的历史选择，现在这个格局已经锁定而且这个路越走越开。还有一个信息化或者高科技化，我们必须抓住新兴产业，带动整个业界，带动我们整个的经济。

　　还有其他的潮流，我们现在只就这个物质形态可以观察的五个潮流结合起来说。房地产在这中间处于什么地位，从现在已经在改革开放过程中，可以提炼的基本看法就是既然要适应这样的历史潮流，完成中国的现代化，那么我们任何一个时期讨论短期问题都必须把短期的眼界和中期的眼界放开。现在勾画一下中长期的问题，还有回到我们讨论当下的问题，首先肯定的是中国社会主义市场经济正在进一步的发展和完善。小平南巡之后已经基本形成了共识，也有不同的意见，但对整个大势产生不了什么阻碍作用，市场的建设要成为城乡化的市场，跟国际接轨的市场。政府它要发挥的作用是既不越位又不缺位，我们可以很清楚的说必须以分税制的财政，必须完成历史上的建设就是地方性的税务制度，钱从那里来用到那里去的循环。我更看重的是政策建设。我们再回过头来讲上海、重庆试点的房产税，就可以更好的把握完成中国经济转轨和现代化的全局是什么分量，是一大套政策关联的初始环节。

　　2009年下季，是房地产调控新政，我是觉得总体来说，是一个不断往前推进，任何时候也不可能停下来的调控过程，一边是市场机制，要怎么发展和发挥作用，另一方面是政府要增加它的调控，这里面有很多的讨论之处。我们看到总体的市场经济建设，回到2009下季，我觉得首先要肯定这么几点，政府也必须明确的说，是有进步的地方。第一，我们前所未有的看到比较清晰的房地产发展的双轨统筹框架，典型的是温家宝总理在回答网民的提问，总经理管他们去开发建设商品房，这个是比较形象的话。房地产不能简单的用适用房来解决住房问题，我个人认为，经济适用房这个概念现在还在，以后应该会逐渐淡化下来，这样才能够在一个良好的愿望下把这个好事做实，看得准的我们不去搞廉租房，现在为主题的保障性住房已经明确化。前面朱会长讲的要解决整个房地产供应城市所有的20%的家庭成员住房所居的问题，这个是进步。

　　再一个，要肯定的是，保障政策理性现在有进一步的提高，特别值得看中的是公租房，我们知道，其实有很多的低保阶层他们的住房条件也有种种不满意的地方，但这些人发出的声音比较弱，但随着矛盾凸显的，是在城市加速的过程中，收入不上不低的这些人，他们要千方百计买商品房，他们要做房奴。公租房在理念上做了一个很清晰的概念，在经济消费的前期以租房的方式解决他们的住房问题，这个条件的提供是非常重要的。

　　第三点，我认为，相关的信贷管理的收集总体来说是是必要的配套。我们现在进入了后危机时代，实际上已经进入了一个经济相对高涨期的代名词，我们国家的经济也不可能和其他国家不一样来摆脱经济周期这样周而复始，这个变化里指导思想出现重大失误这样的威胁大大减少了，调整力度是在提高水平，调控的经验正在进一步的积累，我们现在进入的是相当高涨期，按照90年代初以来看，很可能要延续三到五年，调控的基调首先是提防通胀压力，总体来说货币政策完全可以理解，我们前面一段时间，确实存在肆无忌惮的冲击力量。

　　第四点非常值得肯定的是今天才说到的主题，我认为在重庆、上海所率先使用的房地产税务改革具有实际意义，既然现在有种种的矛盾合在一起，上海、重庆的地方决策层敢为天下先，他们实际上突破了官场多一事不如少一事的规则，这是符合改革方向的。看清了以后，不能简单的停留于争议，要在改革大方向上大胆的试大胆的闯，这个闯当然要承担风险的气概，首先要充分肯定上海、重庆敢为天下先的实验，就是邓小平的精神实质在现实生活中的形象。我们就说，赞成改革方向，认为不过瘾，力度不够，我不太愿意直接从这个角度来评价这两个地方的改革，实话实说，这两个地方改革是经过了千辛万苦的努力，中国现在各种竞争力交织在一起，做一件事非常难，你要涉及一个可行的改革方案，让他确实的启动起来，要把这个事情实质性的往前推。谁不愿意在自己家里安安稳稳，官场也一样，有这么多的不同意见，有些人甚至把改革性的可能说得完全没有，说这个税是跟农业税一样是荒唐的，我认为这个看法是很偏激的我不赞同。房产税是已经完成了立法程序的一个税收，在地方层面上高层允许他先行先试。第二个，这个税收作为评估的机制，不是简单的架构，这两者引入了以后还要观察今后的发展，现在最简单的评价我还没有来得及作调研追踪，既然是试点，那么各个地方有自己的考虑，上海的特色被称为不动存量，另外一个隐含着把存量拉入进来的机制。再买一套新的房子，对不起，上海的领导层说我们有信心把地面上所有的住房信息已经基本掌握好了，你再买一套房子是你的第几套，总体来说，八九不离十，就给你进行征税。原来还想吃进再转手卖的人受到了限制，是把你的存量给你形成一个新税制。手机上大家观察一下，在增强方面引入这个税收，大家来体会体会，这个税收以后展开正面效应是什么。重庆在这方面似乎比上海力度大一点，一开始强调在存量的高端也要实施这个税，我称为独立别墅的这种不动产消费方也要纳入。我看到第一个案例的报告，200多平米的花园洋房就是独立别墅，从2月份开始计税，11个月出来是不到7000元的税收，这体现了重庆这样一个地方整个房地产市场的价格条件没有像上海一样很高的水平，决策层可以把这个方向做得更靠前一点。另外一个，实际上做起来完全体现了一个所谓支付能力，住200多平米花园洋房的房子在一年缴不到一万绝对不是伤筋动骨的原则，它的正面效应是显而易见的。但是也应该讲，这样的房产税改革试点启动以后还有大量的优化后续问题，如果简单的说一下，我认为最可能的发展轨迹是在增强和高端引入这样一个税的调节机制以后，应该有耐心的观察一段，在这两个试点中间形成。

　　最后简单的说两句，需要总结原来方案设计的得失，再往下，有了一定的把握之后，其他的地方是不是需要考虑扩大试点范围，按照一般的经验估计，短期之内我们不要急于设想其他地方会纷纷跟进，没有这么快，大的方向是扩大范围，在这样一个过程中逐步的覆盖更多的城市，以后一定要覆盖到全国的各个城市，所谓一线城市还有主要的大城市，其实最远的远景是城市一体化，它的税制要走向一体化。同时，我最后再强调一点，在改革启动之后，我们看到还要注意一下负面的，行政手段有可能过度的使用，我们看到管理部门行政手段一来就兴奋起来，他们驾轻就熟，有的过度把很明显的带有歧视的模式认为就是灵丹妙药，这样就会形成冲突。还有就是严控，这个度的合理化也要好好把握，需要政府理性的权衡，还有一个就是在改革试点和相关的调控协调力度。谢谢大家！