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一家公司如果仅仅是把住宅业务做好，那它今后在这个市场上将没有太大的竞争意义。

　　观点网 梁嘉欣 3月18日，凌克现身于一众投资者面前，详解了他的“再造金地”计划。

　　纵观各大房企近期的表现，金地无疑是最值得期待的房企之一。

　　调控以来，近八成的去化率，庞大的推货量，加上2010年末超百亿的预收款，让不少分析机构作出相对一致的结论：2011年，预计金地将达到25%左右的销售业绩增长，销售目标将高达400亿，销售增幅及销售率或是大房企中最高的。

　　凌克对此并不否认，且拥有十足信心。在前几分钟的开场白里，凌克就透露，“我们希望不要低于400亿，实现30%到40%的增加，这个金地还是可以做得到。”

　　但这在凌克的蓝图里，只是第一步。凌克的目标是，把金地打造成一家全球范围内最具竞争力、最具规模的复合型地产企业。

　　而具体的产业定义为“一体两翼”。所谓“一体”，指的是住宅；而“两翼”，则是指商业地产及房地产金融业。

　　“从竞争力来讲，在未来的十年，一家公司如果仅仅是把住宅业务做好，那它今后在这个市场上将没有太大的竞争意义。”这是凌克提出“一体两翼”的原因。

　　商业地产

　　凌克在当天的会议上，不止一次明确表示，商业地产是金地重点发展的方向。

　　他以土地为例。“好的地段做旧城改造之后一般都是大型综合体，就像金地去年开始在深圳岗厦动工拆迁的旧改项目，拆除500户人家，建成一个100万平方米的综合体。其中40万平米还给农民，余下60万平米中，35万平米做办公楼、公寓或酒店等，20万平米做购物中心。”

　　“一个公司能做好住宅地产，但未必能做好综合体，所以，这是公司培育长期竞争力的一个必然发展方向。”凌克指出。

　　凌克透露，为了发展商业地产，金地在国内外聘请了最优秀的人才进入金地，组成一个很好的管理团队。

　　“今后金地将会大力投资，争取未来五年里在全国投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿，再创一个今天的金地集团。”

　　凌克也指出，由于综合体项目的开发周期较长，业态包括住宅及商业，如果拥有很好的金融工具，这对公司未来的发展提供很重要的资源。

　　“一方面可以通过开发商业地产，使收益结构更合理，另一方面，也能增加长期持有的物业，但不至于把它理解为土地。”

　　凌克透露，为了让商业部分对公司的贡献实现最大化，金地设计了商业模式和股权模式，“这个模式我觉得最好对ROE贡献更多。”

　　房地产金融

　　与商业地产一样，房地产金融也是金地不断增强的业务板块，凌克亦给出同样的目标规模：未来五年内达到600亿。

　　“金地现在可以说是在中国房地产行业做金融比较领先的。”在房地产金融方面，凌克很有底气。

　　“如果过去地产行业的资金百分百都是来自银行的话，今后将有40%都是来自不同形式的金融投资。因此，金地已不断地增强房地产金融业务。”

　　凌克透露，金地今后既会做住宅的股权基金，也会做住宅的加权基金，还会做商业的开发基金和持有基金。此外，一级土地开发的基金也会投入。

　　而在投资布局方面，凌克认为，二三线城市是一个不错的方向，因为在目前的调控环境下，这些是具有良好增长点且规避风险的地方。

　　凌克表示，商业项目的发展，可能不会采取目前固有的阵地战模式，而是选择“游击战”的广铺模式。

　　“在这方面不可能说进去做一两个项目后，就能一直做下去。而目前来看，金地的城市布局和市场占有率实际上有一个相对的平衡。”

　　凌克指出，当金融规模做大以后，对公司的回报将提供非常好的贡献。“未必它有多大的规模，能赚多少钱，其实说赚钱，也是一点点，它主要是为公司提供资金。所以，我想这对金地来讲，在资金方面会有很大的帮助。”

　　金地的“老师”

　　为了更好地实现“一体两翼”，凌克为金地找来了三位老师：新鸿基、长江实业、嘉德置地。

　　但或许对凌克来说，学习，更多是为了超越。“我们要瞄准各方面的各项指标，在各项指标上要去达到他们各项的财务指标的同时，还要争取要比他们做得更好。”

　　在三位老师当中，凌克最看重嘉德置地的商业地产模式。

　　凌克分析，嘉德置地的总资产是2800亿，销售额是378亿，这说明嘉德的住宅业务发展得不是很好，否则销售总额不应只300多亿。此外，嘉德市值1800亿，利润63亿，这几项指标都不算太好，所以金地可以达到他们而且还可以跟他们竞争，甚至超越他们。

　　“但嘉德有一个非常好的长处，业务结构里既有住宅又有商业，商业地产还是以REITs的方式存在，这值得金地从中学习。”

　　而嘉德置地另一个值得金地学习的，就是国际化。凌克指出，住宅业务本质上是一个城市化进程业务，当城市化进程完成之后，住宅业务很难再提高。

　　“就像美国的地产公司经营一样，要等很长时间，等经济迎来复苏，他就赚一笔钱，但经济一下跌，他就只能干等。所以，住宅业务基本上像个游牧民族的业务，要学会像吉普赛人、犹太人一样可以在全世界去生存，这才是一个全世界最好的住宅地产商。”

　　而新鸿基极高的净利润也让金地艳羡。“新鸿基现在总资产3500个亿，销售收入332亿，数字也做得不是太好，但是净利润很高，达286亿，金地要做得非常好才能做到这一点。总市值3150亿，这个市值和总资产的配率也非常好，这就是全世界最好的公司。”凌克表示。

　　“新鸿基的利润不错，但大部分都是来自商业出租的收益，他们完全有能力做得比现在更好，但他们没有这样做，当然这当中也考虑到风险。”

　　但同时，凌克亦承认，新鸿基很多长处金地现在没有，所以金地要向他们学习，但相信未来金地能做得比新鸿基更好，因为新鸿基住宅业务做得不好，“他们不敢走出去，所以就无法进步。”

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