资金链吃紧 上实发展引资开发泉州百亿项目
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-12-28 00:51:24    来源: [ 观点网 ]

上实发展东海滩涂整理项目自07年拿地以来，两年开发期间曾多次因为资金问题而被搁置，进展相当缓慢。

　　观点网 梁嘉欣 12月24日，上实发展公告宣布，将引进投资方对三家全资子公司暨泉州项目公司进行增资，总增资金额4.68亿元。

　　公告显示，获得增资的三家子公司为福建上实地产有限公司、泉州市上实投资发展有限公司及泉州上实置业有限公司，增资金额分别为9000万元、28823.5294万元及9000万元。

　　增资之前，上实发展拥有上述子公司的全部股权，增资完成后，上实发展对上述子公司的持股量则分别仅为10%、51%及10%。

　　而上述公司旗下后续开发的泉州东海滩涂整理项目所需资金的筹集及追加投入则主要由新投资者负责。

　　泉州东海项目

　　泉州东海滩涂整理项目是上实发展重点发展的项目之一，整个项目预计投资金额就高达149.19亿元。

　　公开资料显示，东海滩涂项目位于洛阳江与晋江交汇的泉州湾口，围垦总面积达6136.5亩。2007年底，上实发展以38亿元获得东海滩涂整理项目部分地块，占地978.4亩。

　　据了解，东海6000多亩的项目中，规划为房地产开发的约2000亩，上实取得的近千亩土地全位于用于房地产开发的地块内。

　　在拿地的同时，上实发展更是以自有资金成立注册资本为3亿元的全资项目公司，负责项目的投资与开发。

　　该公司正是此次获得增资的泉州上实投资。目前泉州上实投资进正东海组团东海滩涂项目一期、二期和五期的开发，区域内共有七个地块。

　　其中C-7、C-8-1、C-8-2三宗地块于2007年12月28日取得，占地面积共17.01万平方米。次年7月30日，泉州上实投资再次获得C-5、C-6-1、C-6-2三宗地的使用权，占地面积14.32万平方米。

　　2007年至今，上实发展一直不间断地在泉州购入东海项目的其它部分地块。

　　今年11月25日，上实发展拿下泉州东海滩涂整理项目的四宗地块。其中B-5地块由泉州上实投资获得，占地面积6.85万平方米。

　　另三宗地块为B-2、B-7-1、B-7-2地块，占地总面积为12.93万平方米，由上实发展新成立的子公司福建上实地产进行开发，注册资本1000万元。该公司目前进行东海组团东海滩涂项目四期的开发。

　　而在今年9月，上实发展亦以注册资本1000万元出资成立泉州上实置业，开发B-1、C-3-1、C-3-2地块，占地14.12万平方米。该公司目前进行东海组团东海滩涂项目三期的开发。

　　福建上实地产、泉州上实置业同为此次获得增资的子公司。目前该三家子公司一同负责东海滩涂项目的五期开发。

　　据了解，整个泉州东海滩涂整理项目预期在2015年6月30日前开发完成。

　　上实发展透露，东海滩涂整理项目在理想状态下的内部收益率为16.81%，有分析人士按15%的净利率粗略计算后认为，这一项目将给上实发展带来20亿的净利润。

　　资金链吃紧

　　面对如此高额的利润，上实发展仍选择将该项目拱手让人，让人难免联想到上实发展紧绷的资金链条。

　　据了解，上实发展东海滩涂整理项目自07年拿地以来，两年开发期间曾多次因为资金问题而被搁置，进展相当缓慢。

　　上实发展早期亦曾坦言，泉州项目的拓展，让公司面临较大的资金压力。毕竟，近150亿元的投资并非是个小数目。

　　根据上实发展公布的2010年三季报数据显示，尽管前三季度营业收入26.14亿元，同比增长92.12%，但经营活动产生的现金流量净额为-1.41亿，资产负债率更是达到95.24%。

　　这并非是一组令人乐观的数字。

　　事实上，自去年年末以来，上实发展就面临着负债上升的问题，其2009年年报显示，报告期末，其负债率已经达到79.2%，净负债率达114%。

　　今年年初曾有分析师指出，上实发展2009年期末货币资金余额为19亿元，短期净负债约50亿元。加上全年40亿元的销售回款，即使公司今年不增加土地储备，资金压力仍然较大。

　　与此同时，上实发展仍有多个项目同时在开发，除了东海项目，还有总建筑面积达105万平方米的青岛啤酒城，据悉单单啤酒城项目的总投资金额就达到上百亿。

　　这无疑让上实发展本已吃紧的资金链再度面临拷问。

　　为了缓解资金上的压力，上实积极拓宽融资渠道，尝试增发、信托等融资方式，并开始有意引入战略合作者，共同开发大型项目。

　　如何维持泉州项目的后续开发成为上实发展目前最亟待解决的难题。在目前融资渠道不畅的环境下，上实发展似乎也只剩下合作开发这条路子可以走。

　　在短缺的资金面前，上实发展不得不放弃了原本“亲力亲为”的想法，选择引进新的投资者并对项目进行增资，借此缓解自身资金的压力。

　　上实发展表示，此次增资引进当地合作伙伴，主要是为泉州东海滩涂整理项目后续运营开发的整体资金平衡与优化提供有力保障，有利于项目的后续开发及未来对商业目标客户的引入。

　　据了解，此次新增投资方除了增资项目开发公司注册股本以外，还需向上实发展一次性支付本次合作项目的前期补偿款，上实发展因此获得约1.4亿元的补偿款。

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