观点网 见习编辑 陶鲤,见习编辑 周茉 虽然温总理说“左一个(国)十条,右一个(国)五条,但房价就是压不下来”,但大大小小的开发商们却似乎都已在探寻调控与资金压力下的“出逃之路”。
合作开发无疑成为了首选之一。无论是王石所言的“2010年万科75%的销售收入来自合作项目”,还是绿城追寻的“代建模式”,都显示开发商逐渐放弃单打独斗的传统。
而在2010胡润地产富豪榜名列第三的许荣茂也携旗下世茂房地产,精心选择了“华南五虎”之一富力地产开展合作。
11月8日,世茂房地产和富力地产位于惠州的富茂威尼斯湾项目奠基,这是继亚运城及天津项目之后,世茂房地产第三次与富力地产联手,合作开发超大型项目。
同时,这也是世茂房地产在完成长三角和环渤海布局后,再次稳固华南市场。
富茂威尼斯湾
富茂威尼斯湾项目定位为集滨海度假休闲为主要特色的超大型综合项目,由世茂房地产和富力地产联手组建的惠州富茂房地产开发有限公司投资建设。
该项目位于广东省惠州市东部巽寮湾区的稔山镇范和港跨海大桥旁,距广州约180公里,距深圳约70公里,距惠州市中心约80公里。
富茂威尼斯湾项目建筑产品类型主要由独栋、双拼、联排、滨海公寓、高层住宅等组成,而公建配套方面包括:超五星级酒店、主题购物中心、高端会所、尊贵游艇会、国际会议中心、社区教育机构及综合性医疗机构等。
据世茂相关人士透露,富力与世茂联合组建的惠州富茂公司的股权架构的股权各占50%。
对于与富力的合作开发,世茂房地产董事局副主席许世坛在奠基仪式上表示,世茂未来将借着与华南优秀地产企业合作的机会,重点布局华南市场。
资料显示,目前世茂房地产在华南的项目仅有广州亚运城项目及惠州威尼斯湾项目,而且均以合作开发的模式进入。
有接受观点新媒体采访的标准普尔分析师认为,考虑到市场的波动性、国家宏观调控的影响以及企业周转资金等方面,地产开发商今后会更加普遍地采取“强强联合”的模式。
对于此前专注于长三角及环渤海发展的世茂房地产在近年来大举涉足海西及华南市场的问题,该位标普分析师表示,世茂不会把华南当作主力市场,毕竟世茂在全国市场上都有很多项目,布局华南是处于均衡发展考虑。
他强调:“广州和惠东项目只是世茂在华南市场的逐渐深入,不能就此判定世茂今后就会把华南市场当作主力市场。”
400亿的猜疑
虽然世茂房地产是以合作开发的模式进入华南市场,但其涉入的均为“巨无霸项目”,难免令外界担忧。
事实上,除去地价就已255亿的亚运城不说,世茂及富力联合拿下的7000亩富茂威尼斯湾项目的总投资就将达到400亿元。
在资金方面,世茂房地产目前手持现金约人民币120亿元,前十月销售额累计已达236.57亿元。此外,世茂房地产人士也表示,富茂威尼斯湾项目400亿的资金投入,不会影响世茂的资金链。因为这个项目规划是分很多年完成,也是分期建设,世茂房地产不可能一下投入400亿资金,同时,在富茂威尼斯湾项目开发过程中会有其他项目的资金回笼。
但一个显而易见的事实是,在调控日渐深入的市场环境下,已经难于从银行及资本市场获取现金的大型房企,很大一部分资金来源依靠于销售回款。
瑞银最新发布的一项研究报告显示,受政策收紧影响,世茂房地产整体销售势头可能在2010年11月、12月放缓,预计其净杠杆比率将在2010年年底前升至86%。
在融资方面,世茂房地产最近的一笔融资是在7月,计划发行于2017年到期本金总额5亿美元的优先票据,此项5亿美元的融资首先对2010年到期借款和2011年11月到期的2.5亿美元浮动利率债券进行再融资,剩余募集资金将主要用于支付土地出让金。
可见,世茂房地产该次融资是以新债还旧债,调整债务结构。此外,世房在5月份也完成了一笔为期3年的4.6亿美元银团贷款。
标准普尔发布研究报告认为,世茂房地产的负债总额可能将在2010年大幅上升。而世茂房地产主席许荣茂也曾在8月份表示,世房之前两度集资,负债率增加到了70%。许荣茂称:“我们觉得现在一个买相对便宜的地的好机会,上半年也买了很多地。”
面对日益高企的负债率以及可能进一步萎缩的楼市,世茂房地产或许应该早做打算。