万科三季报锁定800亿销售 再启股权激励
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-10-25 01:16:38    来源: [ 观点地产网 ]

万科此次期权计划的一大特色在于,公司明确提出了业绩增长指标将根据股权融资情况进行调整,这在A股上市公司中尚属首次。

  观点地产网 梁嘉欣 10月24日晚间,万科公布其2010年第三季度报告。三季度公司实现销售面积280.8万平方米,销售金额346.4亿元,分别比2009年同期增长73.9%和124.9%。实现净利润4.6亿元,同比增长6.1%。

  辉煌三季度

  这无疑是万科今年最辉煌的时刻。在楼市回温的背景下,万科8、9月份的单月销售额显得尤为突出,不仅齐齐破百亿,还屡创新高。

  数据显示,8月份万科实现销售面积91.5万平方米,销售金额119.9亿元。9月,万科的销售更是达到巅峰,实现销售金额142.1亿元,较去年同期上升160.1%。

  单8、9两个月,就为万科带来262亿元的现金流,这也为万科前三季度的销售总额跃上一个台阶。

  在万科7月公布的上半年业绩中,367.7亿元的累计销售金额让万科成为当时唯一一家半年销售超过300亿的企业,这份殊荣让万科当时的风头一时无两。然而三个月后,领跑的万科把中期业绩的数字翻了一番,再次引领市场。

  数据显示,前三季度万科累计实现销售面积601.1万平方米,销售金额714.2亿元,分别比2009年同期增长17.8%和54.8%;实现净利润32.7亿元,同比增长10.6%。

  这与万科在三季度跑量有关。万科董事会秘书谭华杰对观点地产新媒体表示,不少房企是9月份才进入销售高峰,推盘量集中在10、11月,然而万科在推盘节奏上却有一定的差异,在6月份就进入推盘高峰,进入第四季度,推盘高峰也已经过去了。

  万科似乎总有先见之明。金九刚过,银十还没到来,一轮新的调控就再次来临,限购令出台,房产税将至,让10月的楼市再次陷入观望,房地产市场显得忧心忡忡。

  事实上,万科对四季度早已看空。谭华杰指出,正因万科推盘计划提早进行,因此在四季度销售压力将远远小于其它房企。

  他续称,“除了推盘提早,另外由于万科的产品以中小户型为主,90平米以下占60%,144平以下占40%,这种产品结构受市场影响较小,主要针对自主型客户,尤其是第一次置业的客户为主。其二,产品的装修比例非常高,今年开工的产品都是100%装修,在售楼盘装修房超过70%,受住房供给增加的冲击较小。”

  与此同时,据万科新闻稿资料,由于房地产竣工时间分布不均匀性的影响,今年1-9月份万科竣工面积在全年中占比较低。今年前三季度万科实现营业收入223.8亿元,仅为销售额的三分之一左右。

  受这一因素的影响,万科的结算收入和营业收入较去年同期有所下降,但随着四季度更多项目竣工并转入结算,预计第四季度结算收入将超过前三季度总和。

  “目前整体的销售还是可以的。”谭华杰指出,今年万科超过800亿是肯定的,至于超过多少还要视销售情况而定。

  早前有分析师指出,依据公司一贯的快速开发快速销售的作风来看,四季度公司仍将加快销售,预计公司全年销售金额超过900亿元应无悬念。

  万科早前曾透露,房地产行业在未来一年时间内将仍处调整期。也许是基于此忧患意识,万科三季度末已售未结资源量达到历史新高,在保证今年业绩的同时,2011年业绩中的大部分也已经锁定。

  数据显示,三季度万科共有784万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约863亿元。其中合并报表范围内已售未结面积660万平方米,合同金额778亿元,较中期时分别增加40%和44%。上述项目将随着项目竣工在未来一段时期陆续转化为营业收入。

  再启股权激励

  在公布三季报的同一天,万科还公布刚刚审议通过的2010年A股股票期权激励计划草案。

  根据激励计划,万科拟向851名激励对象授予总量1.1亿份的股票期权,占目前股本总额的1.0004%,激励对象人数占万科目前在册员工总数的3.94%。

  根据公告,万科此次拟授予的股票期权,有效期为4年,行权价格按照激励计划草案公布前一个交易日的万科A股股票收盘价和前30个交易日内的万科A股股票平均收盘价孰高者确定,为8.89元。

  这是万科第三度重启股权激励计划。在今年年初,万科才以“二次终止”来宣告为期3年的06-08年股权激励计划终止。

  选择在这么敏感的时机再启股权激励计划,一度让业界揣度不已。谭华杰对此表示,股权激励是一个长期的机制,不是在某一特定阶段要推出的机制,其意义更多是让个人的利益和企业的利益结合在一起,让股东更放心。

  金融学者杜丽虹亦指出,对于一个地产企业而言,如果没有股权激励计划,管理层也难以长期与企业一起发展。

  “从经理人个人意愿而言,如果单单追求谋求短期利益,容易让地产企业陷入短期扩张速度很快,这样的畸形行业,容易在低谷中整体出现财务危机等状况,因此地产企业是需要做这种股权激励,另外也能让股东的利益与管理层的利益能长期地绑定。”杜丽虹称。

  据悉,万科本次期权计划要求第1、2、3年全面摊薄的年净资产收益率依次不低于14%、14.5%和15%;而06-08年限制性股票计划的要求为不低于12%。

  这明显高于市场普遍水平。据了解,到9月止,A股上市公司68个开始实施的股权激励计划并有相应的业绩条件要求的企业中,ROE指标以不低于10%最为常见,ROE要求高于12%以上的只有9个,而高于15%以上的只有4个,占比仅为6%。

  与此同时,万科的期权方案在计算ROE时,选择的是最严格的全面摊薄ROE计算方法,这实际上比市场普遍采用的加权平均ROE更难实现。

  其次,相比基准年之后第1、2、3年的净利润增长率依次不低于20%、45%和75%,这相当于超过每年20%的复合增长率;而06-08年限制性股票计划的要求为净利润年增长率不低于15%。

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