限购令之辩 深圳3000套退房谜雾
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-10-13 23:35:00    来源: [ 观点地产网 ]

时下政策不容乐观,不是理性的符合市场的政策,可能达到的效果就是政府帮开发商整体捂盘。

  观点地产网 梁嘉欣 随着限购令的出台,深圳恐慌性的“退房潮”似乎又卷土重来。

  日前有分析指,按照深圳9月30日前每天百套的平均成交来计算,深圳可能有近3000套房产按照新规必须退房,而这几乎等同于深圳全年销售量的10%。

  该数字一出,全城哗然。事实上,在限购令出台后,已有不少购房者纷纷向律师所咨询退房相关事宜。不少律师表示,这几天每天都能陆陆续续接到关于退房的咨询电话。

  此外,因为贷款银行需要房产证明,深圳市规划国土委甚至特地同时开通14个房产信息查询网点,方便市民查阅房产档案。

  尽管相关知情人士表示,目前真正办理退房手续的购房者并不多,但这近半个月关于退房的房产纠纷却有白热化的趋势。

  10月12日,深圳市规划国土委对限购令及相关政策给予解读,并就执行政策的时点、家庭认定等市民、企业关注的问题进行了答疑。

  规土委相关人士指出:“考虑到该政策是于9月30日晚出台,因此9月30日之前(含9月30日当天)已在房地产信息系统网签的认购书及买卖合同仍可按原政策执行”。

  有分析人士指,这有助于9月下旬已网签认购书但未网签购房合同的新房完成交易并顺利过户,估计全市将有500多套房产可解除退房的风险。

  但即便解困了500多套,按3000套的总量,仍有2500套房依然在“退房”名单之列。

  3000限房

  有市场研究指出,因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成左右,9月二手房成交15000套,9月最后一周的新房成交量约为2000套,按两成计算,深圳一二手被限房产总量逾3000套。

  深圳资深地产人士贺承军对此表示,10%的退房需求可能存在。他指出,在深圳购房者购置三套房并不稀奇,现在因贷款跟套数的限制,加起来就可能有10%。

  但贺承军认为,深圳出现大规模退房潮的可能性并不大,真正到最后退房的购房者不到10%。

  他透露,由于开发商在签订卖楼协议的时候,会要求在一定的期限内完成签订手续,现在由于新政原因,签订手续无法办理因此可能要求退房,而开发商则会要求先不退房。

  “因为最后大家都会妥协,开发商也不会按照规定时间完成签订手续,想买房的还是想买,就先挂在那里,等政策变化了、有松动了再说。”贺承军解释称。

  广东圣方律师事务所执业律师颜宇丹亦表示,按照4月初新政调控刚出引发的退房纠纷来看,由于最后买卖双方都会通过协商解决退房事宜,只有部分情况最终进入诉讼程序,因此真正退房的比例并不多。

  颜宇丹另指,由于涉及相关法律程序,一般大规模退房都会在风波爆发后1至2个月才出现,因此目前仍未足以形成退房潮。

  退房之因

  据了解,此次退房现象凸显的原因主要有三种情况,当中双拼户型无疑成为此次限购的最大难题。

  按深圳市政府最新规定,深圳市户籍居民家庭限购两套住房,非本市户籍居民家庭限购一套住房。

  众厦地产总经理助理林晓华对此指出:“购房者本身已有一套住房,但想再买一套改善型住房,当中很多都是双拼户型,如此一来肯定超过三套房。

  此外,按揭也是原因之一。颜宇丹表示,目前首套按揭贷款由八成缩减至七成,不少购房者有资金压力,也考虑退房。

  贺承军则表示,目前因为套数的限制,导致部分资金较充裕的购房者想一次性付款也无法购置第三套房,退房成为唯一选择。

  颜宇丹律师称,本次呈现的退房现象与4月楼市调控所产生的退房潮不一样,“那次是购房者预期房价会有所下降,于是恐慌性地把房子彻底推掉,多数以投资者为主,而这次多数是因为过不了户而考虑退房。”

  林晓华亦指出,这次不是因为恐惧房价下跌而退房,而是被行政指令计划不准买房造成的退房。

  变相捂盘

  事实上,包括限购令在内调控政策的出台以来,原先火爆的深圳楼市开始“冷静”下来。

  深圳市规划国土委的成交数据监测显示,最近一周深圳新房成交套数为1401套,环比前周2598套减少46%,成交面积12.24万平方米,环比前周22.12万平方米下降44.68%,然而价格却暂时还没有大的变化。

  深圳知名业内人士风语表示,随着成交的不断下降,接下来开发商会或因为走货回款而选择降价促销,深圳房价或会有所下滑。

  如此看来,限购令这剂猛药似乎已经开始发挥作用了。然而,不少业内人士对此仍予以保留。

  林晓华指出,政府出台限购令,实质上是政策目标大于市场目标,“市场目标是要求供需平衡,缓和矛盾,但政策目标是为了解决房价问题采取行政措施打压。这也变成了赌气性的政策目标。”

  贺承军亦指出,如果出现退房潮的话,就显示市场对整个房地产市场彻底失望,中国房地产市场以后会转变为一个完全没有卖点的市场。

  “除非政府能保证将来的房价是降下来,那么这样的限制是有效的。如果将来的房价还不能降下来,那么现在的政策就相当于帮开发商捂盘。”贺承军直指。

  他指出,房价的大幅度下降其实并不在政府的预期当中,时下政策调控不容乐观,不是理性的符合市场的政策,可能达到的效果就是政府帮开发商整体捂盘。强制性的限购就跟治水一样,一味地堵肯定会出问题的。

  林晓华指出,目前来看,深圳明显供应量少,再出限购令,这容易导致资金往股市或供应量大的地方转移。加上限购令执行时长较短,或令不少开发商待政策结束之时推高房价。

  他透露,实际上很多开发商早在两个月前就知道国庆前后会出台政策,因此包括万科在内很多楼盘都赶在9月开盘,目的就是规避政策,大量走货套取回款。

  “当需明显多于供的时候,出现退房只是手段的问题,这不代表价格会跌,这时候只是让他们买不了房,强制性地终止这种行为,但不代表这种需求结束了,等结束了这种行政指令的时候,市场还是供应量远远少于需求量,房价还是会涨。”林晓华如此表示。

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