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业绩后劲难继嘉凯城靓丽中报的背后

作者: 邓敏华时间: 2010-07-23 00:05:26 来源: [ 观点网 ]

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6月末，嘉凯城帐面上22.7亿元的预收帐款仅锁定了其全年预测房地产销售收入的88%，公司下半年销售任务仍然任重而道远。

　　观点网邓敏华 7月22日，嘉凯城发布了首份上市房企的半年成绩单。合并报表显示，2010年上半年，嘉凯城实现营业收入35.39亿元，同比增长301%；归属于母公司股东的净利润为4.53亿元。

　　受益重组

　　业绩的大幅增长应归功于嘉凯城去年9月刚完成的资产重组。在去年9月份完成重组之前，嘉凯城的前身还是一家多年亏损的乳业企业，重组的完成使得嘉凯城的房地产可结算资源大幅增加。

　　今年第一季度，嘉凯城已经开始实现扭亏为盈，实现营业总收入13.81亿元，比上年同期上升340.85%；归属于上市公司股东的净利润1.55亿元，而09年一季度亏损1725万元。

　　这些可结算资源包括中凯东方红街、杭州名城燕园、上海嘉杰国际广场和南京嘉业国际城等重组后注入的成熟资产，这也是嘉凯城上半年业绩的主要来源。而去年较低的基数更使得其报表数据显得更为可观。

　　事实上，放在房地产企业赚的盘满钵满的的2009年，半年销售35亿、净利润4.53亿的销售业绩并没有让市场感到有太多的惊喜，相对其持有的600多万的土地储备而言，嘉凯城的业绩表现堪称平平。

　　在上述成熟资产陆续销售完毕之后，嘉凯城面临的压力恐怕将开始显现。按照嘉凯城的预测，1-9月份，嘉凯城将实现净利润为6.6亿元、业绩要出现放缓趋势。相关资料显示，在2009年，嘉凯城的业绩也主要是依靠当年四季度的支撑，去年其销售收入51.5亿元，母公司实现净利润10.4亿元。若今年嘉凯城想要保持与去年同期的利润水平，那么其在第四季度至少要实现净利润3.8亿元。

　　“6月末，嘉凯城帐面上22.7亿元的预收帐款仅锁定了其全年预测房地产销售收入的88%，公司下半年销售任务仍然任重而道远”，中银国际在一份研究报告中表示。

　　证券分析人士认为，嘉凯城全年业绩能否维持高增长还有待考察，特别是下半年地产市场的量价走势仍不明朗的前景下，业绩不确定性因素将更加明显。

　　后劲难继

　　目前，嘉凯城在售项目均为重组前开发较为成熟的资产，根据中银国际的估计，公司上半年获得经营性现金回款24.76亿元，主要来自曼荼园、名城燕园、南京嘉业国际城、嘉杰广场、湖州嘉业、重庆翠海朗园、登封中凯龙城等项目的销售，以及贸易等其他业务收入。其中预售收入约15亿元。

　　分析人士质疑，待嘉凯城在注入的成熟资产销售完毕，其独立开发的楼盘是否能支撑起业绩依然要经受诸多考验。

　　在业绩不确定因素的前景下，嘉凯城仍需警惕账面资金的风险。其中报显示，尽管其资产负债率已较去年年末下降7.1%至68.7%，但其净负债率已经从18.9%上升至45.7%，短期偿债压力仍然存在。

　　2009年年末的时候，嘉凯城手头货币资金为24.4亿元，但银行短期借款达到21亿元，业内人士指出，嘉凯城急需通过加快销售回款、增加长期融资的方式来缓解短期负债压力。

　　在项目的获取上，嘉凯城上半年的表现也稍显激进。今年以来，嘉凯城已经以股权收购方式取得了多个项目。近日，嘉凯城以2.85亿元收购的巴登城51%的股权，该项目位于武汉市东南部远郊，同时其以接近9亿元取得海南华航商务区项目，该项目同样是位于海口市20公里以外，而早前取得南京青龙山项目也是同样的情况。业内人士指出，这些土地远离市中心，配套不足，在开发和管理方面的要求更高。

　　中银国际的一份研究报告也认为，其收购方式获得的土地储备尽管地价低，但同样也有一些缺点，例如区位相对比较偏远，周边配套不足，预计去化时间较长等。