郭梓文：应对金融紧缩 做好城市运营
作者: 2003博鳌房地产论坛 来源: [ 南方网 ]
金融品种将丰富多彩
金融和房地产的关系是唇齿相连，互相依存。金融政策尤其与房地产相关的金融政策的出台，对房地产的推动力、带动力、影响力会是怎么样呢？我们曾看到这样一些情况，有些事情，政府初衷是很好的，但往往事与愿违。香港就是一个例子，一年多以来，香港的土地政策，对整个香港社会带来多少好处？所以在制定整个金融政策和房地产政策的时候，有一条原则很重要，就是有什么样的社会就有什么样的房地产金融品种。8年前谁知道中国会有按揭呢？不就是我们这个行业的发展把它推动起来了吗？所以，我们可以说，今后政策的制定，消费者会起一个重要的推力。可以预见：三年之后，房地产企业的金融品种，肯定会丰富多彩。
房地产迎来资本时代
在金融紧缩形势下是用专业人士当总裁好，还是用财务人员当总裁好？我想用财务人员当总裁会好一些。房地产老板有钱就去买地，买完地去建房，缺乏融资、财务方面的经验，需要懂财务、会管理的经理人进行专业运作。现在中国房地产业是运动员多而优秀教练比较少。
面对金融新政，房地产将迎来资本时代。市场将更加公开化，房地产的产品更加大众化、年轻化。房地产企业角色也要改变：可能有一些开发商变成城市运营商；有一些变成了投资商；有一些综合型房地产企业会变成专业型房地产企业，产业化程度肯定会得到进一步的提高。马太效应更加明显，集中度肯定会越来越高。桌底交易受到遏制，银行与房地产关联的业务会越来越活跃。地产企业的声音会越来越受到政府的重视。
奥园的角色转换
通过几年的发展，奥园集团现在进入复合地产战略的第三阶段，由居住空间供应商成为城市空间运营商，由开发住宅区到参与城市基础建设、参与开发区的建设。近一年来也做了一些城市运营的供给，我们最近跟广州从化市就有一个全面的合作。
从化市资源非常丰富。从化以前新兴工程搞得比较多，但缺少月亮工程，所以产业显得零散，缺乏号召力。我们对从化城市经营提出一个新的定位：要打造休闲之路，三驾马车一起动，一是从化新城的建设，一是旅游信息工程，还有新型工业的起飞。将会形成三股合力，三个强大的引擎拉动信息化。从化政府可以借助城市运营商，对从化进行市场化、企业化和资本化运作，首先要把从化的资源变成资产，再把资产变成资金，最后把资金变为资本。
实施这种发展思路的关键是，要引入市场化手段。重组资源，实施由资源向资产的转化；引入企业化运作，实现资产向资金的转化；再通过市场化将资金转换成资本，资本再转换成资源的价值链转换。每经过一个周期就进入一个新阶段，政府从中将得到非常好的回报。
金融政策紧中有松
南沙是广州发展的一个重点，一年前的8月8日，我们正式投身大南沙的建设，主要参与南沙的一些公共事业暨城市基础设施建设，如自来水厂、污水处理厂，还有南沙的奥园新城、博鳌数码城、主题公园、王码科技园。我们看到，现在的金融政策有紧的一面也有松的一面。房地产贷款收紧，但是还有一块非常大，那就是城市基础建设的投入。所以，做城市运营商，会有很大的机遇和空间。我们跟南沙政府签约，其中一条就是中行、农行和我们一起做博鳌数码城。我们在南沙还搞了一个物流基地，一个主题公园。南沙一定要用非常的武器，如果采取常规性的招商引资是不行的。(郭梓文在2003博鳌房地产论坛上的演讲摘录刘从才整理)
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