花样年业绩会实录：控制一线城市拿地成本
作者: 梁嘉欣 时间: 2010-03-23 03:20:30 来源: [ 观点网 ]
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花样年今年销售额或逾60亿 现已锁定29亿元
花样年09销售增2.5倍 成都占“半壁”
未来10年中，花样年会保持开发业务的快速增长，70%以上会的土储集中在房产开发这一块。另外可能10%~30%会用于不断提升我们在酒店管理。
观点网 梁嘉欣 3月22日，花样年控股公布了09年全年业绩并召开业绩发布会，花样年集团总裁潘军、花样年集团执行董事冯辉明、花样年集团首席财务官陈思翰等管理层人员出席了业绩发布会，并就媒体的提问给予了回答。
作为花样年上市后的第一份年度报表，2009年花样年实现了合同销售金额37.47亿元，合同销售面积43.31万，分别同比增长248%及266%。潘军表示，在中国相对宽松的政策环境下，仍看好中国房地产市场长期的发展前景，并预计今年花样年的销售价格将有大幅度的提升。
以下为花样年业绩发布会答问实录：
“销售均价一直在往上涨”
Q：花样年曾提到，今年可销售面积的目标为113万平方米，而去年已销售面积是43.3万平方米，那么今年的销售目标将如何表现？
潘军：113万平方米的销售面积目标已加上今年的新开工量。09年所销售面积43.3万平方米已占09年总推出量销售率否的65%，我们相信这个水平是比较稳健的。如果今年的目标能保持去年同期的稳健水平，我相信该目标将是一个比较理想的业绩。
Q：花样年预计今年竣工面积为60万平方米，请问已预售面积、涉及金额各多少？
陈思翰：2009年总结预售面积有43.3万平米，其中1/3左右已在09年签售。所以60万平方米得竣工面积中，约有1/3的土地已卖出，锁定销售金额29个亿。
Q：未来可能花样年的项目是否以高档产品为主？
潘军：项目仍以中高端为主，在部分现金流较快的城市核心区，可能也仍是以高端项目为主。而二三线城市的房价相对一线来讲比较便宜，当地均价可能仅3000元/平方米左右，均价到达5000~6000元/平方米已是当地的高端住宅了。因此，项目产品的定位仍由项目所在区域决定。
Q：09年国内楼市变化相当大，但花样年的销售楼面均价则基本持平，今年花样年是否有意向适当调高房价？
冯辉明：09年国内商品房的销售额及楼价确实均有快速增长，而花样年销售均价持平，主要由于目前的销售结构。除了城市综合体、精品高档住宅以外，花样年还有一些与政府合作的项目，几乎是历史土储所带来的项目，因此价格会相对较低，但对总体的销售均价影响不大。
实际上，从2008年以来单个项目来看，花样年的均价均有大幅度的增长，我们相信，今年销售均价将在该基础上有大幅的提升。今年花样年将有较为大量的城市综合体和精品高档住宅入市，均价至少1万元/平方米，从目前全国的平均售价来看，花样年的销售价格将有大幅度的提升。
陈思翰：以花样年在成都的一个中低端楼盘为例，当初拿地的均价是3000元/平方米，2008年时已达到6700元/平方米，2009年均价更高达7900元/平方米，可见我们的销售均价一直在往上涨。
Q：花样年今年的盈利是否还依靠成都和深圳两个区域？预计今年成都可销售面积有多少？
潘军：这两个区域所占比重会较大，目前其它区域的比重也正在上升，最终各区域的比重会越来越平均。预计今年成都区域的销售面积较去年会有20%~30%的增长。
“10年后的转型”
Q：据了解，花样年今年的新开工面积较去年有一个较大的增幅，今年开工的资金如何安排？
潘军：09年我们的收入总额将近188亿元，预计到明年花样年的财务亦比较稳健。而且花样年跟银行的关系非常良好，贷款较为方便。
陈思翰：目前我们有一个10年期限的短期借贷款，约12亿元左右，主要是开发贷款。我们的贷款会按周期还，随着未来楼盘的不断增多，每年在还部分贷款的同时，亦有一些新的开发贷款拿回来，所以会有该短期贷款。
Q：据了解，花样年去年成立了酒店管理和商业管理公司，这是否意味着未来10年内，花样年会加强在酒店方面的建设投入？能否透露一下该方面的计划？
冯辉明：目前中国城市化的发展，基本维持在每年1.5%的增长速度推进，预计10年后，中国城市化率基本可以达到60%~65%，不少西方国家大概该数率后，城市化水平亦基本稳定，很少有大规模的房产开发，因此我们判断届时中国的房地产住宅大规模开发的阶段将面临转型，可能转入商业运营跟酒店管理。
未来10年中，花样年会保持开发业务的快速增长，70%以上会的土储集中在房产开发这一块。另外可能10%~30%会用于不断提升我们在酒店管理，在提升服务的同时，对房产开发亦能带来更好的协同效益。
实际上，花样年进入酒店行业有两个目的，首先从目前现有的产品线，城市综合体和精品高端住宅来看，需要有一个酒店来配套。同时，城市综合体亦可提升整个酒店运营的效率，写字楼则可为酒店带来比较好的客源，而酒店亦可持续提升该物业的服务水平。我们相信酒店可为物业的品质提供长期的保证，并能为客户带来更好的价值。
潘军：我可以有信心地说，我们选择的经营目标，首先的是要保证健康的现金流。我们不会选择出现负现金流的这种商业项目。否则我们会出售部分商业来补充现金流。所以在未来的商业品种中，究竟拿多少物业进行持有，是根据现金流的安排而定。
“总是一直在寻找增值地块”
Q：花样年一向采取低价拿地的策略，花样年在进入上海、北京等地价较高的城市的过程中，如何控制拿地成本？
但是像您如果进入上海、北京的话，因为都知道现在的地价特别高，但是跨年拿地的价格一般都是比较低的成本，您怎么控制这个成本？
潘军：在北京和上海，我们不会拿非常贵的地，总是一直在寻找增值地块。目前很多土地方都愿意跟我们合作，我们因此也解除了土地的支付压力。此外，由于我们在该两地拿地的面积比例不会太高，因此也不会拉高整体的土地均价。
Q：花样年在北京的项目刚刚起步，而目前北京的房地产政策发生一些改变，土地出让不再价高者得，您们认为，此举是否会对花样年未来拿地造成阻碍？
潘军：目前国内土地市场的挂牌出让方式一般有前提条件设置，通过设定专业门槛的方式来限制住一些非专业的房地产企业，仅凭价格因素来获取土地。因此，我们觉得此次政策的改革，为花样年此类专业房地产开发商进入到北京的高端市场，提供了一个更好的门槛。
北京市场非常广阔，而且北京是国内高端产品最集中的城市之一。我们非常高兴地看到此类改革政策的推出，相信并对我们获取一些高品质的土地一定有的帮助。
Q：目前国资委已要求78家央企退出房地产市场，您们认为，这对民企未来拿地是否会相对顺利？
潘军：我们对该问题保持谨慎乐观的看法，因为大家可能都没注意到该政策的推出时间点的限制，是以开发完自有的土地储备及已购置土地为前提。
事实上，央企早已在国家计划经济时期获得大量的土地储备，而这些土地的质量非常高，目前我国许多科研机构或大型机构在全国的分支机构都拥有大量的土储，而且由于建立时间较早，不少土地均位于城市中心地段，若将该些土地开发，估计需要至少5至10年的时间，因此，对民企而言，不应寄望央企退出市场能提供更多的空间给我们。目前，我们更需要的应该是，利用现有政策，通过多元化拿地的方式，提升房地产机构的专业性。
专业的房地产机构，最关键的是其获取资源的能力。任何一个行业，要真正得到发展，最关键的一点就是让专业机构能获得更多的资源空间，来保证行业能健康稳定地发展，而不是在乎资金的多少。我们希望能有一个更公平的竞争环境。
“不会往保障性住房方向发展”
Q：最近中央出台一系列的调控政策，您们认为未来是否会对房地产市场的发展造成压力？
潘军：我们相信，中央不希望房价下降，同时希望房价有能稳定的增长，而不是大起大落。温总理在报告里也再三提出，要让房地产市场有一个健康稳定的发展，而今年跨年之际，中央加紧对房地产市场的监控，是对房市稳固发展的保障。
花样年在地产行业经营长达14年，伴随着国内房地产市场的成长，所以我们亦希望楼市能健康稳定地增长，而不是处于一种惊涛骇浪似的发展态势中，而且这种态势对行业而言是不健康的。
Q：今年中央对楼市的调控相对较紧，且目前中小住房的供应问题愈来受到中央的关注，在目前这种情况下，花样年今年的发展策略是否会有所改变？
潘军：今年“两会”期间，很多人大和政协代表都对住房保障的问题提出建议，温总理也专门谈到，政府将尽更多的财政对这些低收入的阶层建设相关的保障性住房，主要是廉租房。但作为高端产品的开发商，我们不会往这个方向发展。
大家都知道，央企非常有实力，而且目前已有很多建筑单位参与到房地产的开发领域里面来。我相信，中央考虑做经济适用房时，可能会更多考虑这些单位。对政府来讲，这样亦更能体现其对低收入阶层的保障决心。
当然，花样年也会积极拥护国家对楼市的调控政策，并适度对经营策略进行调整，我相信今年花样年的发展会较为稳定。
Q：目前广东地区包括深圳正在进行三旧改造项目，花样年是否有参与当中？
潘军：目前我们已经这方面的安排，有几个在谈的旧改项目，主要在深圳。
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