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海南房地产：一半是火焰一半是海水

作者: 2001博鳌房地产论坛来源: [ 海南日报 ]

　　火焰

　　"海南房地产真的又热了吗？"

　　这疑惑源于那段挥之不去的记忆，那段记忆注定让人伤感和关注。

　　然而，海南房地产确实在重新上路。

　　业内人士说，海南的新兴楼盘是火焰，不是泡沫。

　　点火者，置地集团当属其一。以"二次置业"为口号，置地花园撩起了人们压抑了很久的购房欲望。在1998年初海南房地产最低谷时，动工兴建置地花园一期近4万平方米商品房，一开盘便被抢购一空。当年9月动工兴建二期近7万平方米的楼房，也已售罄。目前兴建的三期6万平方米楼房已预售70%。

　　长信海景花园，让人们见识了什么是"漂亮住宅小区"。长信海景花园从动工兴建到现在，分三期建设的5.6万平方米房子，已销了70%。

　　6000多元到8000多元1平方米的黄金海岸花园别墅，去年一期推出48栋，已基本售完，火焰撩人。

　　占地120亩，仅建19栋顶级别墅的泰伯官邸，更以高达1万多元1平方米的价格，令人瞠目。

　　紫荆花园、友合金城、亚洲豪苑、嘉华城市花园等，也均有不菲的销售业绩。

　　近日，记者绕海口转了一圈发现，滨海西路的美视航母旅游基地、紫荆花园，海甸岛的兆南公寓、友合金城，海秀路上的成信景苑、金山小区，金贸区的置地花园三期、万利隆二区、嘉华城市花园，龙昆南路现代花园，工业大道亚洲豪苑等，都在热火朝天建设之中。

　　此外，一些大集团也把触角伸向海南。香港四大房地产发展商之一的新世界集团进军海南房地产市场，在海口市新埠岛南渡江出海口处置地370.2亩，计划投资6亿多元人民币，建设海口新世界花园。目前该项目第一期总建筑面积约5万平方米的商品房已进入±00施工；华能集团计划投资2亿多元，已在滨海西路动工兴建顶级别墅小区。

　　有消息说，在海南起家，如今已是国内房地产界大腕的冯仑、潘石屹等，又准备回海南"兴风作浪"。

　　有关方面测算，扣除经济适用房因素，海口商品房价格比去年同期上涨3.5%。据省城乡调查队的抽样调查，第二季度比第一季度上涨0.4%。

　　最新统计数字表明，今年上半年，海南房地产开发完成投资5亿多元，同比增长139%。住宅是房地产市场的绝对主角，占总投资的66%；上半年商品房竣工面积5万多平方米，比去年同期增加4万多平方米；商品房实际销售12万多平方米，比去年同期增长1.6%；房地产开发商预收款1.9亿元，比去年同期增长63%。

　　销售面积超过竣工面积，同时，空置面积下降12.4%。这其中，商品房个人消费占了绝对多数，达97%。因此业内人士分析，目前海南房地产没有炒楼的泡沫。

　　海南佳宝房地产开发有限公司总经理助理黄劲说，新楼盘大都是坚守下来的发展商开发的，他们花的是自己钱，面对的是个人消费，已摒弃暴利心态，实实在在做项目。在房子定位、设计、品质、环境等方面下功夫，加上得天独厚的自然条件和价格优势，所以有很大的诱惑力。

　　省建设厅副厅长、省处置积压房办公室副主任林克昌说，"此次房地产的升温，是市场自然形成的。"

　　"好的东西自然不会积压。"业内人士说。

　　海水

　　一边是挡不住的火焰，一边是躲不开的海水：闲置地、空置房、烂尾楼。

　　据了解，8年前泡沫破灭后，给海南留下巨大的包袱。截止到1998年底，海南空置商品房占全国空置总量的10%，还有近1.9万平方公顷的闲置土地和1000多万平方米的停缓建工程。仅海口市停缓建工程涉及的建筑面积就达1209万平方米，用地面积316万平方米，沉淀资金149亿元，积压房地产不仅数量大，而且由于投资主体、投资方式和资金来源情况相当复杂，市场行为不规范、手续不全、多次炒作、重复抵押的现象大量存在，导致积压房地产产权不清，经济关系和权属关系复杂，债权债务纠纷普遍。更为重要的是，由于积压房地产所占压的大部分是金融资产，产生大量呆帐坏帐，不仅影响了国有商业银行支持地方经济建设，而且也存在金融风险的隐患。

　　记者采访海口市处置积压房办公室一负责人时，问工作开展两年来感触最深的是什么，回答："没有参照，没有经验，一切都是摸着石头过河。"艰难程度可想而知。"处置的难度太大，超出了当初的想象。"林克昌说。

　　处置难的原因很多。譬如，根据《担保法》，抵押人以房地产抵押贷款，期限届满，抵押人无力偿还债务的，双方当事人须有抵债协议方可到土地部门申办确权手续，在追债确权中，许多债务人有意回避，不愿签订抵债协议；有的开发经营企业已关门倒闭，无人办理。因此，国有商业银行或资产管理公司等金融机构仅凭抵押合同及贷款合同单方面难于办理确权手续，全省此类房屋面积约150万平方米。

　　此外，由于房地产项目涉诉多，有的被法院查封长期不能结案，影响到试点工作开展。据初步统计，全省被法院查封的闲置土地有4210公顷，至于被查封的房产，仅海口市房产部门统计的就有1734宗，122.7万平方米，其中有本省法院查封的，也有外省法院查封的。

　　再者，我省停缓建工程就有1000多万平方米，此类工程一般采取合资、合作、联建联营等形式兴建，且经多次炒作，情况错综复杂，与试点工作的限期完成形成尖锐冲突，虽然作了很大努力，但由于法律法规方面的一些因素，处置工作进展缓慢。

　　还有，资产管理公司接收的不良金融资产如何处置，处置后造成的资金损失如何处理等不明确，影响试点工作的推进。

　　然而，冰山虽然坚硬，但也已被撬开一角。经过两年多的努力，海南房地产处置工作已取得明显的成效。

　　1999年以来，海南省加大处置积压房力度，截至今年7月1日，仅海口市受理积压商品房确权申请就达4852宗，涉及面积455.63万平方米，受理积压土地确权1048宗，涉及土地面积1494.4公顷；已消化各类积压商品房130万平方米，收回闲置土地面积265公顷；245宗停缓建工程产权人申报了处置方案，其中30宗停缓建工程复工后有20宗已竣工，新达商务大厦等12宗停缓建工程转化成经济适用房已销售完毕。迄今海口市已推出8批积压商品房转化为经济适用房销售，共51个项目，4662套，面积57.3万平方米，已销售和预订35257套，面积41.3万平方米，销售率达72%。据悉，今年七八月，海口中心城区海秀东路、海府路、龙昆北路、滨海东路两侧等25宗停缓建工程将全线复工。