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变革中的中国房地产--"2005博鳌房地产论坛"专家观点精选

作者: 2005博鳌房地产论坛来源: [ 厦门日报 ]

　　编者按："2005年博鳌房地产论坛"在海南两年来难得的台风中启幕，但据说，这是当地热盼许久的及时雨。

　　这样的气氛，却无意间同中国房地产市场当前的环境遥相呼应，以"国八条"为代表的宏观调控政策让2005年的中国楼市同样在间或的"台风"之中神色失常，购房者和投资人"持币观望"成为这段时间的真实写照。房地产业何去何从，市场何时"拨云见日"便成了最热门的话题。

　　于是，7月29日至8月1日，一批中央政府官员、经济界精英和知名房地产商汇聚在以高端论坛享誉的博鳌，期望研讨出未来的方向。本报作为福建省惟一支持媒体应邀参会。

　　而我们，也希望从中探寻厦门房地产市场健康发展的信号。

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生

　　房价稳中有升最理想

　　对于房价，要区别居住问题和住房买卖问题。从市场经济角度来说，租房自住是纯粹的消费行为，而购房是储蓄投资行为，其投资收益就是未来的房屋租金和级差地租或者其资产增值形态。所以，只要经济增长，房价就会搭车上升。投资购房就是对经济增长的投资，为什么房价非要不和GDP挂钩，非要低很多才对，期望分享经济增长的利益，是整个房地产业、投资房地产者和每个居住者的期望。

　　中国是全世界储蓄投资倾向最高的一个国家，中国的固定资产投资增长比在全世界也是非常高的，个人购房实际上也就是家庭的固定资产投资。现在大城市的房价高扬，但是租金并不很高，租金与房价比已经很低。这也表明我国居民总体上对于住房的储蓄倾向和投资愿望偏高，而消费倾向偏低。所以中国的房地产价格并不受租金价格牵性。在这样的情况下，地方政府因为房价下跌而承受的压力，远远高于因目前房价上涨而承受的压力，房价如果长期低迷，就有更现实的社会经济压力，这是地方政府所承受的压力。所以将房价降下来，将面对被房价上涨所"劫持"的成千上万的人质。所以房价稳中有升应该说是最理想的。

　　"居者有其屋"

　　不是"居者拥其屋"

　　我们不能将"居者有其屋"演绎成"居者拥其屋"，误认为要居住就只能买房，这就把几乎所有的家庭都赶到购房市场，所以购房大军浩浩荡荡，而租房者如陷社会边缘。经济适用房带有一定福利性质，但仍然是要买的，还是储蓄行为。一方面是很高的商品房价格，另一方面是被政策压低价格的经济适用房供应，潜在的级差利益巨大。经济适用房政策总是刺激投资资金的进入，甚至是违规迂回进入，由此所产生的投资需求不亚于商品房。

　　政府支持和鼓励个人买房，让居者有其屋。抑制房地产投资过热，严格土地供应，目的是让房价低一些，但同时许多措施的意图又是试图用提高成本、价格的方式来抑制需求。增加需求减少供应，增加成本减少利润，怎么能够降低房价呢？实际上各级地方政府所做的大多数的事情都是推动房价上升的，基础设施、绿化美化环境、引进人才和资金、土地和城市规划等等，其实际经济效应都是推动房价上涨。在过程中的矛盾应该很好地分析一下，得出实际的解决措施。

　　经济低收入家庭的居住问题是政府的责任，要采用廉租房办法解决，建立严格的住房保障体系，使低收入家庭住房和市场分开，应该立法保障。解决中低收入家庭，重点应关注租金价格，其次才是房价。如果能够以较低的价格租到住房，实际上可以产生抑制房价的作用。现有的经济适用房政策是让中低收入者买房，使中低收入者的负担增加。实际上，政府一旦有利用土地利益的驱动，就有悖于解决中低收入住房的初衷。经济适用房一部分进入廉租房，列入社会保障体系，一部分进入有社会保障性质的中低收入住房，由现在的"砖头补助"转变为"人头补助"。

　　中国目前只有房地产信贷

　　没有房地产金融

　　严格来说，中国目前只有房地产信贷，没有房地产金融。有种说法，房地产绑架了中国的银行。121号文件以后，银行加大了房地产信贷的调控，重要原因就是确保金融安全，但是一旦房价下滑，银行就会出现大量不良资产，风险最大的还是银行。到2004年，银行业的17万亿元信贷资产中约有50%的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的，可以说房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量，也会影响金融市场的发展。如果高了不行，滑下去也不行，所以建议制定包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等房地产金融政策。要增加房地产信托基金和房地产企业股票、公司债券等直接融资，承担风险的是投资者自身，会自觉约束防范金融风险。

　　怎样启动房地产直接融资的平台？从现阶段看就是发展廉租房信托基金。以廉租房市场作为试点，引入信托公司或资产管理公司参与，通过发行房地产信托投资基金，疏导部分中长期资金投资房地产的需求，拓宽资金渠道。购买存量市场中的二手房、空置房、银行处置资产或经济使用房，出租给低收入家庭。廉租房的租金收入，包括政府补贴和承租户支付的租金两部分是房地产信托基金的红利来源和偿付本息的来源。

　　房地产税收应有加有减

　　现在我们所有的税收全部都是加税，实际上按照国际的情况，这一块应该是有加有减的，利用加减双向来调节。实际上我们国家近年来的税收增长是非常快的，上半年的税收在证券交易税下降71.4%、汽车相关税同时下降的情况下，入库税收高达15810亿元，增长21.7%，连续多年税收增长是GDP增长的两倍以上，所得税含个税的增长高达38.2%。如果我们再继续增加二手房交易和住房转让交易中的各种税收，将不利于房地产市场的健康发展。在二手房交易过程中，并非都是商品房，私有存量房中有68%是房改房，仅有13%是商品房。房改房是有补偿性的优惠，制定房价时已经将这些差价作为补偿留给了职工，现在又要通过增加税收收回去，有悖宏观调控前后政策的连续性。二手房交易中要区别房改房和商品房，对中低档房应该是减税，高档房不减税。

　　政策调整会有时

　　一系列的房地产新政之后，现在是处于执行、操作的时段。这就好像是供给一条路，需求一条路，从政府来说，应该是负责调控供给和需求的，现在是所有的政策都出台，实际上相当于十字路口，四面都是红灯，这种四面红灯的局面一定要有一个时间，看一下哪边的流量大，哪边的流量小，给个冷静的思考期。目前就是处在这样的时期。

　　但这种供给和需求同时调整不可能长久。目前房地产新政逐渐可以看到效应，但在全国各地的影响也是不一样的，有些地方的增幅趋缓，有些地方是负增长，有些地方增长更快。下一步应该是更加理性地因地制宜根据各个地方的情况来制定，相信分析清楚之后，政策一定会有差别的。

　　中国国民经济研究所所长樊纲

　　现在只是一个调整期

　　这一轮的经济过热，不是由房地产导致的。这几年投资的增长导致经济的过热，在别的部门都是100%、200%，有一个部门投资的增长曾经到过600%，而房地产的增长基本都是保持20%-30%。

　　房地产的基本面还是不错的，这应该是一个基本的判断。但是对出现的问题怎么看呢？这几年方方面面的银行贷款50%跟土地跟房产是有关系的，现在中国银行几乎没有信用贷款了，所有的贷款都是抵押，而主要的抵押物就是房产，就是土地。而地方政府所有的公共项目，它的资金来源也是土地。宏观调控最后起效果的政策，是土地政策，是控制土地的供给。国土资源部的部长说，我们突然变成了宏观调控部门，以前没有想到过，因为土地成了中国宏观经济变量的一个重要组成部分。由于控制土地供给，而且中国的土地确实也不可能无限供给，前一些年，地方政府都恨不得将土地都批出去，而且很便宜，结果导致原来的土地超过了供给，现在开始收缩土地的供给，导致人们对住房供给增长的前景预期发生变化。

　　这些年对住房的需求，由于方方面面的原因出现了高额增长。宏观调控调控了供给而没有调控需求，按揭贷款的利率迟迟没有调整，一直到去年12月份，中央政府调整了一次利率，到四月份又调整了一次住房贷款的利率，需求继续高涨，继续过去几年一直鼓励买房的政策。在这期间，中国又赶上其他投资渠道出现问题，特别是股市不好，利率又很低，正好赶上世界和中国利率比较低的时期，结果人们的储蓄大量地向楼市集中。这期间正好是人民币市场汇率投资加剧的时候，导致大量的投资人民币的资金进入市场，没有别的投资渠道，又进入了楼市。过去的情况是压抑了供给而没有控制需求，导致了住房价格增长的速度加快，引发了各种投资和投机需求大幅度的增长，导致过去一年来，在某些地区出现价格猛涨的情况。

　　所以根本原因不是房地产商造成的，而是房地产本身之外的很多因素造成的，正好加上房地产在市场、规则、制度上有很多缺陷，导致了这一轮的高涨房价，当然是集中在某些地区。

　　现在大家比较反感的就是调控的一些手段和措施，但是确实要认识到需要调控，而且需要尽早地调控。反过来想，假如不将投机的行为抑制一下，什么时候是个头？最终的头就是经济危机，就是金融危机，就是房地产危机，就是楼市跌价60%、70%。

　　至于怎么调呢？

　　第一个是关于投资率高低的问题。住房的投资增长率过去是26%、27%，这是经济过热时期过高的增长率，在10%-15%之间是比较正常的。当然，房地产从引入住房按揭贷款之后，确实增长速度应该快一些，因为这是新制度引进之后形成的阶段性的调整，这甚至会持续一段时间。但是一直保持着26%、27%的话，比正常高出10%，不能说没有问题，这个参照系应该是正常情况下的经济可持续增长，而不是过热时期的投资增长率。

　　第二是投资回报率，不等于GDP的增长，有时候高有时候低，比较好的参照系是利率，因为利率是投资的机会成本。但是高于利率的投资回报率是比较正常的投资回报率，不一定是GDP的增长，当然是会有波动的。对老百姓来说，当利率很低的时候，投资也会很多，因为机会成本很低，这里面有很复杂的经济关系在里面，说房价每年涨8%，这不一定是合理的参照，美国、欧洲的房市是4%、3%的增长，如果增长5%，中央银行就会出来干预了，认为楼市可能开始要过热了。基本上老百姓对于房价的增长，带来的回报参照系比较好的就是利率。这是从经济学的角度来分析的方法。

　　第三是租金太低的问题。我同意聂梅生会长的观点，但是我觉得租金太低有另外一方面的问题，就是现在太多早期的公房，很难进入到卖方市场，因为太久了，银行都不愿意给按揭，只能在租方市场进行出租。在调节住房市场的情况下，如何让大量的租房进入到二手房市场的买卖，这对调节租金和房价比例有一定的意义。

　　第四房价最好是稳中有升，我也同意是随着经济增长自动的增长。现在房产、房价在某些地区往下走，这在一定意义、一定程度上要理解是调整，它是因为过去几年不是稳中有升，而是升得太多了。这个调整期是必要的，没有这个调整期，我们回不到供求均衡。当然我们要防止出现长期的价格低迷，但是我们不能将调整时期看成是长远的问题，而来讨论税等问题。

　　第五个问题是关于地方政府和中央政府。地区政府希望房价越高越好，土地价格越高越好，天经地义，因为他们不负责宏观经济，不负责中国经济稳定的问题，这是中央政府的问题，而恰恰是因为地方政府的行为方式，中央政府非要采取调控措施，这就是博弈关系，这是正常的情况，但是因为这样，所以需要中央政府对整个宏观经济的走势要保持警惕，要采取措施。

　　至于融资机制也要注意到一个问题。融资机制的多元化可以化解银行的金融风险，但是不一定会防范整个金融的风险。香港是各种投资机制都非常健全的地方，一样会出现一个大泡沫，一样是60%、70%的购房者都成为负产阶级。因此确实要多元化这个渠道，来缓解某一个部门的金融风险，但是也要注意到投资渠道多元化，越多元化资金链越大，整个的风险越大。

　　总而言之，现在是一个调整期，是过热期之后的调整期，大家也需要理性，需要一点深刻，而不仅仅是一些抱怨，将一些短期的现象当做长期现象来讨论，作出不切实际的判断，这对实际不利，也对诸位未来的发展不利。

　　中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌

　　中国房地产需要责任

　　房地产是支柱产业，我想作为支柱产业当前的责任是营造健康楼市，兴建绿色住宅。当前市场的问题，归纳起来就是供不应求，真实的需求和虚假的需求都很旺。我们要使市场回归理性，归根到底就是要建立一个供和求基本平衡的市场，这样的市场才能够真正达到我们调控的目标。

　　培育一个健康的市场、一个好的市场，我们应该将它调控成供大于求，我认为供大于求的市场在今天的市场经济下才是生态化的市场。如何造成生态化的市场，关键在于供应，关键在于土地的供应，关键在于我们对过旺需求、虚假需求的抑制。生态化的市场是一个自由竞争的市场，是一个优胜劣汰的市场，在这个生态化市场中，我们在抑制虚假虚空的同时，必须将有效需求充分地调动起来，保护好、引导好、发挥好。

　　一个好的市场，除了生态化、有效需求旺之外，还要有良好的投资价值实现的途径。房地产是消费品，又是投资品，谁都抹杀不了，中国这个市场主要是靠资产的增值来实现投资收益的，而好的市场应该是通过收益的增加，通过投资收益来实现他投资房地产的目标。现在我们缺乏这样的途径，而国外是通过信托基金的方式来投资房地产的。

　　另外，一个好的市场，开发商要开发好的产品贡献给社会。应该说，这几年产品的品质有很大的提升，但是我们这几年产品品质提升的速度不快，问题不少。在卖方市场的情况下，绿色不绿色都可以卖掉，所以要营造绿色住宅，也必须要有一个好的市场。

　　绿色建筑有三个含义，第一是既舒适又健康，第二又要节约能源和资源，第三还要减少对环境的污染。这三项达到了才是绿色建筑，我们在建造的过程中一定要遵循这三个要素去做。我们在追求品质的过程中，大量的精力用在外表，内在品质注重的比较少。而绿色建筑要求更加注重自身的品质，在追求温度、湿度、空气新鲜度的同时，要做到节能、省地。我国是资源短缺、人口众多的国家，以产品来引导社会的发展方向，这是我们当前的责任。

　　中国城乡建设研究所所长陈淮

　　风险该由谁来承担

　　房子长期持有，可能要住二十年、三十年或者一辈子，而全社会所有方面都将自己本身应该承担的风险全部加到购房者的身上，这才是我们面对的真实问题。

　　风险之一是价格波动，人们在努力规避价格涨跌的风险。但价格可能明天跌了20%，可能今后五年再跌20%，也可能后三年上涨30%，今后二三十年中肯定要经历房价涨跌的过程，关键的问题是老百姓应该不应该承担这样的风险，如果人们买股票，目的只有一个，一定要让货币换取更大的货币，换取的代价就是风险，但是人们买房子不是这样的目的，绝大多数是住，这个合理的目的下应该不应该将风险加在老百姓的身上，或者应该不应该给他们一个风险分担机制。

　　实际上我们面对的远不止是价格波动上下涨落之间的风险，比如利率风险。我们过去十三年来利率几乎是只跌不涨的，现在是从1996年以来历史最低点，且不说二十年、十年，五年之内利率的总趋势是趋涨而不是趋跌的，而银行跟所有按揭者签订的按揭都是浮动利率，听起来很公平合理，今后的利率谁涨谁跌谁都不知道，涨了做按揭的人也要多付月供，跌了做按揭的人也要少付按揭，但是未来是趋涨的，所以将所有的风险加给了购房者。

　　还有制度风险。现在报纸已经在不断地讨论我们为了推进节能省地，为了抑制富人奢侈消费，为了节约资源，可能对房地产、不动产采取持有环节征税的事。这个制度变化可能带来的风险，我们现在的购房者，绝大多数几乎是没有思想准备的。再比如说劳动力成本上升带来的物业费上升，等等。现在几乎政府、银行、保险公司、中介机构、开发商，宏观调控加的所有税都是间接税，所有的间接税最终都可以向消费者转嫁的，大家不约而同、心照不宣地将所有的风险加在老百姓身上，而老百姓几乎是毫无防备赤裸裸地面对这些风险。

　　社会应该提供足够充分的让持有证券的老百姓避险的方式和途径，比如说在市场经济比较发达的国家，大多数的开发商并不仅仅是投资建房的，有实力的开发商一定是建房子、卖房子和持有房产，因为持有房产变成了他们在均衡租赁市场和一级二级三级市场中寻求机会一个很重要的方式，这个方式过程中也给价格均衡提供了一个基础，也给老百姓分散风险提供了一个基础。中期来看，我们需要给老百姓开辟很多避险的方式，有一些风险不应该由老百姓承担的，应该由制度承担起来，应该由市场其他的主体承担起来。比如说我们现在做按揭贷款，保险公司强制要求老百姓购买的保险，其实并不是规避购房者的任何风险，并不减轻你的任何风险，减轻的是银行的风险。政府事实上也是在一定程度上将风险余地留给了老百姓，昨天看到一则消息，深圳政府提出要加征房地产交易附加费，也就是说当市场发生变化，土地发生增值，或者交易成本因为市场原因发生变化，政府很容易通过税或者费的办法，将风险加在持有者的头上，而购房者几乎是赤裸裸面对这些。当然我今天只是提出问题而已，真正的研究，我们需要一个很严密的体系。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松

　　金融体制亟须深层次改进

　　为什么房地产行业在中国这一轮宏观调控里，或者是在一些宏观经济里的周期波动里调整幅度这么大？如果这些金融体制上的原因没有深层次的改进，类似的大起大落可能还会重演。比如，为什么会出现大家通常说的温州炒房团、浙江炒房团？一个非常中国的原因，中国现在可供投资的渠道太少，可供投资的金融品种太少。我们设想一个中产阶级的家庭，有一二百万的存款，我们会建议他买什么呢？做银行存款吗？肯定是负利率。去做股票？现在股权分置，从两千多点跌到一千点。买债券？波动幅度非常大，连专业机构都不知道下一步波动的情况。相比较而言，相关的风险收益程度和清晰度来说，还是投资房地产最好。我曾经到温州调研，有人说温州赚了钱这么多年还能攒下来，没有炒其他的就是炒了房子，如果买股票都不知道拿我们的钱干什么去了。这揭示了经济学中一个深刻的东西，如果在经济环境里合同的执行能力不是很强，只有投资房地产还是可以忍受的，因为我有房子，是看得见的。而金融市场的发展，金融品种的发展，对于整个和约执行的力度，对于法律保护的力度要求非常高。

　　现在中国人的收入水平这么高，中国人民这么勤劳，而且愿意储蓄，所以现在储蓄这么多。如果没有其他的渠道可供发展、可供选择，很有可能在局部的微调之后，房地产又会成为下一轮波动周期里居民进行投资或者投机的首选。这是我们需要反思的一点。

　　我曾经见过韩国三星研究所的一个所长，问他治理韩国房地产有什么样的经验和教训，可以让中国借鉴。他说汉城的房产也很贵，房价上涨的时候，也用了很多办法，管土地、管银行信贷、管各种收入资质、管各种审批等等，最后发现如果资金成本、利率杠杆没有变动，则百药无效。如果我们利率、汇率的运用还是这么僵化，则很难真正有效地用市场化成本比较低的方式控制这个市场的大起大落。

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容

　　金融支持促进房地产快速发展

　　从1998年住房制度改革之后，中国的房地产市场为什么能够在短期内如此大规模的发展，走过了世界上其他国家经历几百年的路，是因为有强大的金融支持，有近年来一系列的金融创新，比如说住房按揭的问题，它的引入让整个房地产市场发生了一个根本性的变化。

　　在房地产地市场里，一直以来股权融资少，债券融资不发达，而银行信贷成本低，决定了房地产企业基本上依赖于银行。这几年房地产信贷竞争是如此之激烈，发展又是如此之快，在2000年之前，整个银行业处在亏损状态，但是在2000年之后，特别是2003、2004年，银行业的利润非常可观，比如说工行，去年的利润达到了近千亿元。出现这样的状况当然跟近几年银行的利率低有关系，企业可以通过这样的方式以最低的成本获得资金，大量的企业通过抵押的方式获得资金。

　　中国银监会政策法规部副主任李伏安

　　房地产要有自己的融资渠道

　　中国市场并不缺资金总量，能够拿出来投资买房建房的资金并不少，但是供应衔接不上。我们的融资环节，或者说资金的供给方式和渠道，不能很好地、平稳地以恰当的方式来满足整个房地产开发全过程中各个环节的正常需要。资金在循环的过程中，造成了一些瓶颈，或者说一些梗塞，这样的情况需要多功能、多渠道的融资机制来解决。要有一个正常的配比关系，就像水管一样，从大水管到小水管到细水管。

　　银行既要防止房地产贷款产生的风险，又要从房地产的发展中获取利润，我们需要调节的是整个银行的资金，或说整个资金流和房地产之间的顺畅性，更加顺畅地满足各个环节的需要，不一定都要通过银行贷款，但是总归要有自己的方式来解决资金的问题。