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房地产开发商陷三误区需及时转变

作者: 2005博鳌房地产论坛来源: [ 上海证券报 ]

　　在一系列宏观调控的政策出台后，开发商的利润率有所降低，就有不少人认为房地产业进入冬天了。房地产界人士如果不能及时从三大误区中脱身出来，一些开发商非但不能走入新的春天，反而完全有可能在新格局成型之前被洗牌出局。

　　房地产业告别暴利迎来新春天，是上周日结束的"变革中的中国房地产:2005(博鳌)房地产论坛"上与会的500多位房地产界人士达成的共识。然而，如果不能及时从深陷其中的三大误区中脱身出来，一些开发商非但不能走入新的春天，反而完全有可能在新格局成型之前被洗牌出局。

　　开发商不认樊纲

　　虽然以新老"国八条"为代表的一系列宏观调控政策才刚刚实施几个月，但认为"房地产的冬天已然过去"的开发商不在少数。在这部分开发商看来，房地产市场最近出现的浓重观望气氛，已经是他们能够接受的冬天般考验了。因此，当中国国民经济研究所所长樊纲在"变革中的中国房地产:2005(博鳌)房地产论坛"上对房地产开发商就宏观调控的诉苦进行反驳时，一些开发商对他的分析感到不以为然。

　　"在一系列宏观调控的政策出台后，开发商的利润率有所降低，就有不少人认为房地产业进入冬天了。其实，不用说开发商过去赚的钱可以让他们舒服地活下去，而且开发商现在取得的利润率还远远高于社会平均水平。"樊纲说:"之所以觉得日子不好过了，只是因为开发商的利润率由过去的百分之几百降到了现在的百分之几十。"一部分开发商表现出来的不以为然，并不完全是因为他们不认识樊纲，而是因为他们几乎不愿听到任何关于房地产需要消解泡沫之类的话。

　　记者发现，即使是在饭桌上随便闲聊，话题只要触及到未来房价可能会下跌，甚至都会遭到同桌就餐的开发商严厉的反驳。而对于房价涨跌问题，这些开发商之所以表现出来集体无意识，与他们深深陷入了三大误区关系密切。

　　捂盘等待第二次暴涨

　　捂盘等待第二次暴利机会，是开发商陷入的第一个误区。

　　自从新"国八条"和各地的配套措施出台后，捂盘或者放缓原来的开发进度，成为很多开发商的重要策略，某些城市一些区域的开发商还组成了围堵个别开发商降价销售的"价格联盟"。在"变革中的中国房地产:2005(博鳌)房地产论坛"会场中，记者也能明显地感受到开发商希望通过这种办法打持久战的心态。

　　但樊纲告诫开发商们说，不要期待房地产业的调整会由政府来结束。只有房价出现相应幅度调整而说明政策开始见效的时候，政策才可能做出相应的调整。中国城乡建设研究所所长陈淮甚至直接明了地说，政策储备是非常充分的，而且会"刀刀见血"，让中国老百姓买得起房的日子才刚刚开头。而建设部副部长刘志峰在不久之前也已经明确表示，将严肃查处开发商囤积房源、哄抬房价等违法违规的行为。

　　二三线城市没有泡沫

　　二三线城市没有泡沫，是开发商陷入的第二个误区。

　　在"国八条"出台之前的去年年中，就有不少先知先觉的开发商向二三线城市进行了转移，而"国八条"则使开发商形成了过江之鲫的态势。记者注意到，几乎所有参加"变革中的中国房地产:2005(博鳌)房地产论坛"的开发商都在二三线城市拥有开发的房产，理由就是那里不但没有泡沫，而且潜在的强劲需求根本没有得到满足。因此，这些开发商动辄就对"国八条"的打击面进行抱怨，认为政策是"长三角生病却给全国吃药"。

　　但记者从建设部获得的数据显示，二三线城市房地产市场去年以来的快速增长，同样问题不少。恰恰由于开发商的蜂拥而入，一些二三线城市的房价扶摇直上，可供普通百姓购买的房子开发量不断减少，这些症状与上海等地情形并无本质差别。

　　希冀改变宏观调控政策

　　希冀通过游说改变宏观调控政策，是开发商陷入的第三个误区。

　　就在"变革中的中国房地产:2005(博鳌)房地产论坛"召开前夕，代表房地产开发商利益群体的某机构上书中央，对房地产市场在宏观调控中出现的一些新现象阐述了几大观点。核心内容是宏观调控政策使房地产市场走到了十字路口，但十字路口的四个方向却全是红灯，言下之意是供给和需求同时受到了政策的抑制。

　　针对开发商想方设法希冀改变以"国八条"为代表的宏观调控政策心态，中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌说，房价上升过快源于供不应求，房地产企业浮躁源于供不应求，商品房产品质量提升不快源于供不应求，房地产市场秩序倒错源于供不应求……房地产行业如何借"国八条"形成一个自由竞争和优胜劣汰的生态化市场，才能使行业出现的许多问题迎刃而解。房地产开发商要从对政策的博弈者、对抗者，转变为支持者、共赢者。

　　及时转变最重要

　　尽管"变革中的中国房地产:2005(博鳌)房地产论坛"最终形成了利润率降低、历史拐点已经出现的共识，但如果不能及时从买方市场的旧有思维方式中羽化而出的话，注定将会有一些开发商被洗牌出局。

　　上海三盛宏业投资集团掌门人陈惠湘说，"国八条"的出台，是房地产业新格局的一个标志性事件，可以将其理解为中国房地产行业的一个战略拐点。

　　从现在开始的未来，无论是土地、资金的供应都将会向优势企业倾斜，而消费者的选择也将向有品牌、有规模的企业倾斜。既然供销的两头都向优势企业倾斜，就意味着行业洗牌的开始。而彩电、IT和保险等我国市场化程度较高的行业，在率先和国际市场接轨之前，也曾经和房地产行业一样有过幸福的暴利日子。在经过残酷的洗牌之后，原来的行业大佬所剩无几，而能够笑到最后的无不是进行及时转变的典范。

　　由于房地产行业的利润很高，过去的各种管理非常粗放，现在开始的洗牌就将会非常残酷。