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建设部陈淮：买房子的好日子刚刚开始

作者: 2005博鳌房地产论坛来源: [ 人民网 ]

　　"房子买得着的，别着急,"建设部政策研究中心主任陈淮的话犹在耳侧。前天，在15年前中国房地产热的发源地之一海南，被称为"中国房地产界顶级的年度思想论坛"的2005博鳌房地产论坛刚刚落幕。

　　对于中国房地产业，2005年被无可争议地冠以"宏观调控年"的名头，加息、"国八条"、七部委新政，加上刚刚发布的人民币汇率改革……变革中的中国房地产像一部悬念迭起的大片，对于普通购房人，见到的是新政来了，房价波澜不惊，我们该如何面对充满迷局的未来？

　　不过让我们细细聆听论坛中的重磅声音，收获，总会是有的。

　　"目前国家的宏观调控政策已初见成效"，陈淮表示，政府的政策储备是非常充分的，中国老百姓拥有住房的好日子刚刚开始。他提醒购房者说："房子买得着的，别着急。"这一席话对于中国购房人来说应当是一针强心剂。

　　买房和吃饭不一样

　　中国老百姓有一句话，人是铁饭是钢，一顿不吃饿得慌。但是衣服一天不买可以，非典的时候，女士们3个月没有逛街买衣服，也没有人光着上街的。陈淮的话句句经典，普通里透着哲理。

　　吃饭以天算，穿衣服以年算。非典曾经给若干产业造成很严重的影响，当时老百姓差不多有3个月没有买衣服，但事实证明，那一年老百姓衣服的消费还是跟往年差不多。

　　人们需要房子，可以今年买，可以明年买，可以后年买，现在是一个有利的购买时机，可以将后3年5年提前释放，造成供不应求。当人们认为经济趋冷的时候，就可以推迟消费，现在只能说5到10年这一段人们买的房子，这不可能省。不管调控不调控，这十年一定买这么多，但是在一年之内不一定的，大家都还等得起。

　　结婚有房住是可喜变化

　　20年前上海年轻人结婚，90%的人没有房子结婚，结完婚不知道住哪儿，出去旅游回来家里三代人在一间屋里搭上下铺。

　　20年后90%的上海年轻人结婚，不管是借是租还是买，总之是有房子住了。十年前最多有一成年轻人结婚时是自己买房子，现在我们有三四成甚至更多的人，由双方的父母送首付，自己付月供买房子，这就是变化。

　　用10年20年的周期，年轻人结婚住房的问题，有了这么快的改善，不正是向更好的方向进发吗？讲话即将结束的时候，陈淮说："尽管现在我们已经走得很快了，但是要求今天晚上睡一觉就实现你的梦想，那办不到，因为这需要时间。"

　　现在因为供不应求，应该将它调控成供大于求。顾云昌指出，在今天的市场经济下，供大于求的市场才是生态化的市场。而造成生态化市场的关键在于土地的供应和对过旺需求、虚假需求的抑制。

　　顾云昌强调说："我们在打压虚假需求的同时，必须将真实需求保护好，因为房地产业是支柱产业，离开了支柱产业中国的经济恐怕就有问题。"宏观调控可谓是成也房地产，败也房地产。中国宏观经济发展很快，房地产业也立下汗马功劳，他预言说，如果房地产业一旦真实需求也被打压下去，对宏观经济也是一个灾难。

　　钟伟：外资买地不是打一枪就跑

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟是这次论坛中比较出"风头"的嘉宾，这不仅仅在于他那发亮的光头，还在于他尖锐的言论和枯燥的"数字演讲"。钟伟对外资的基本判断是，外资进入中国，多数是出于中长期考虑，而不是打一枪就跑。他说，新加坡凯德置地去年投资于中国房地产的资金估计不少于60亿元人民币，主要集中于北京、上海与深圳。

　　钟伟对外资的基本判断是，外资进入中国多数是出于中长期考虑，而不是打一枪就跑。"大摩去年大概投资了50亿，这些外资都是拿自己的钱来投资的，开句玩笑，房价不翻一番他们是不会走的。"而多数投资银行对中国房地产投资中长期是非常看好的。中国的房地产市场对外资进入是世界上少数几个管制最少的国家，外资进入中国会享受很多政策优惠，在全球经济普遍萎靡的大背景下，他们当然不会放弃这个市场。

　　樊纲：房地产未"入冬"

　　房地产业进入冬天了吗？对这个问题，中国国民经济研究所所长樊纲说："什么叫冬天？过去别的行业赚3%的利润率，你们现在赚30%，虽然比过去赚300%少，但相比3%来说也非常多。这不是冬天，而是正常的情况。"他在讲上席话的时候，想必是慷慨激昂。

　　他说，市场本身是一个利益冲突、利益均衡。这里面有很多的利益集团，住房者、低收入者、整个银行业，宏观经济的方方面面都是利益均衡点的一个组成部分，而不只是一个利益群体。

　　不过也有开发商对此进行反驳说，300%的利润是误导，从事开发从来就不可能有那么高的利润。现在的楼面地价通常就要去掉40%，再加上开发成本，在房地产开发上，时间绝对算是一种成本。其他行业例如制造业的利润虽然低，但他们算账一天就能算完。可是房地产开发一个项目的周期长，别人流通了好几次，房地产却往往还在不停地投入，时间成本绝对不可被忽视。

　　顾云昌：打假的时候保护真的

　　"当前市场有什么样的问题，归纳起来就是供不应求。"中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌解释说，现在市场是一个需求过旺的市场，两种需求都很旺，一个是真实的需求，一个是虚假的需求，造成市场旺盛是好事。但是房地产有虚假市场，这跟其它的市场不一样，所以大家肩上的担子更重一些。

　　李伏安：买方卖方都要有弹性

　　中国银监会政策法规部副主任李伏安指出，市场调节不是去束缚我们的开发商，而是应该让开发商有更好的手段、资金、渠道和积累去顺应市场的变化。当市场需要增加供给的时候，马上能够调动资源去增加供给；当市场的需求下降时，马上能够比较轻松地调整资源去减少供给。

　　中国市场也不缺资金总量，能够拿出来投房买房建房的资金并不少，但是衔接不上。资金在循环的过程中，造成了一些瓶颈，或者说一些梗塞，这样的情况需要多功能、多渠道的融资机制来解决。要有一个正常的配比关系，就像水管一样，从大水管到小水管到细水管。

　　同时要提高我们的需求方，如购房者，或者投资买房的人，他们有应对市场变化弹性的能力。当利率调高一个点，或者当租金提高时，他们可以用另外的方式解决它，使需求和投资有比较大的弹性空间。