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博鳌论剑变革中的中国房地产

作者: 2005博鳌房地产论坛来源: [ 青岛早报 ]

　　在2005(博鳌)房地产论坛上，知名专家学者就地产行业发展之路各抒己见、观点交锋

　　2005年7月29日-8月1日，海南博鳌，中国房地产界顶级的年度思想论坛-"变革中的中国房地产：2005博鳌房地产论坛"再一次上演。

　　数百位中国地产首脑、政府官员、金融才智、国际基金代表、专家学者再度聚会在这个美丽的小镇，进行了新一轮的观点交锋，并向社会各届阐述了"变革中的中国房地产"的理想与现实。

　　2005年博鳌房地产论坛进行期间天气不好，第一天便阴雨连绵，7月29日清晨四点台风登陆海南，整个白天博鳌的天气都是或晴或雨，阴霾的气氛也无意间同中国房地产市场环境遥相呼应：以国八条为代表的宏观调控政策让2005年的中国楼市同样在间或的"台风"过后景气黯淡，购房者和投资人"持币观望"成为这段时间市场大环境真实的写照，而何时走出观望"拨云见日"便成了本次论坛最热门的主题。

　　对此，论剑博鳌的官员、学者和房地产商如何看待？他们又会对青岛地产带来哪些启发呢？

　　房价稳中有升应算理想状态

　　●演讲人：聂梅生(全国工商联住宅产业商会会长)

　　严格来说，在全部购房款中，只有相当于现期房租的影子价格的那部分支出才是消费，其余购房款则是投资行为。

　　中国是全世界储蓄投资倾向最高的一个国家，中国的固定资产投资增长比在全世界也是非常高的，04年固定资产投资比上年增长25.8%，个人购房实际上也就是家庭的固定资产投资。现在大城市的房价高扬，但是租金并不很高，租金／房价比已经低到似乎住房已经完全没有投资价值，但仍然热销。这也表明我国居民总体上对于住房的储蓄倾向和投资愿望偏高，而消费倾向偏低。

　　所以中国的房地产价格并不受租金价格强制性，或者完全能够找到一种数学模型的影响。在这样的情况下，地方政府因为房价下跌而承受的压力，远远高于因目前房价上涨而承受的压力。这就是说整个各个地方，买房的情况不是在一两个城市，房价如果长期低迷，就有更现实的社会经济压力，这是地方政府所承受的压力。最近我跑了很多地方，涨价之后宏观经济上涨，而且有很多很多要求将房价稳定的措施，但是如果房价低迷下滑，承受的压力更大。所以将房价降下来，将面对被房价上涨所"劫持"的成千上万的人质，所以我们认为房价稳中有升应该说是最理想的。

　　房产宏观调控宜早不宜晚

　　●演讲人：樊纲(中国国民经济经济研究所所长)

　　总体来说，这几年绝大多数地区的房地产发展是基本稳定、健康的，而且是持续发展的。这几年投资的增长导致经济过热，在其他部门都是100%、200%，有一个部门投资的增长曾经到过600%，而我们房地产的增长基本都是保持20%-30%，这一点我们要认真看待。

　　现在大家比较反感的就是调控的一些手段，但我们要确实认识到需要调控，而且需要尽早调控。假如不调控，你就让这个市场高涨下去，这就不是一个地区的问题，炒房团就会四处溜达了，这种投机的行为继续发展下去，最终就是经济危机，就是金融危机。

　　如果大家现在的日子还很好过，那说明政策就根本没有效，政策要想见效，当然会有一个调整的时期，包括价格、有价无市，包括连续价格的下跌，在这期间也许投资会减少，住房投资会减少，这是预期的变化。而这个调整期结束要等着市场来调整，而不是等着政府来救市。如果市场没有发生变化，那等于没有调整，要等着市场调整出现的时候，政策才能做相应的调整。我觉得要做好思想准备，从政府调控部门的角度，从经济均衡的角度，我相信这样一种调整时期是必要的。

　　供求平衡关键在于土地供应

　　●演讲人：顾云昌(中国房地产协会副会长兼秘书长)

　　我们要使市场回归理性，归根到底就是要建立一个供求基本平衡的市场。供求总量基本平衡，实际上已经造就一个供大于求，最起码略大于求的市场，这样的市场才能够达到我们调控的目标。现在国八条就是从两个方面来达到供求基本平衡的目标。

　　培育一个健康的市场，我们应该将它调控成供大于求，我认为供大于求的市场在今天的市场经济下才是生态化的市场，如何造成生态化的市场，关键在于供应，关键在于土地的供应，关键在于我们对过旺需求、虚假需求的抑制。

　　培育一个好市场，当然中国的土地供应不可能像国外一样放开，因为我们必须要严格保护耕地，但是要造成供求的平衡，土地不充足的供应，又会造成供不应求，所以保护耕地和市场的健康有矛盾。怎么办？必须解决好这个问题，现在我们不能浪费土地、乱批土地，又要保护市场的健康发展，我们要盘活土地，1998年批的土地，真正用于开发的只有一半，还有一半闲置。所以我们要保持持续健康发展的态势，一个是资金融资渠道必须拓宽，第二土地供应要保证，特别是存量土地的盘活，一定要加大力度，这一点责任在政府，但开发商要配合。

　　房价风险不应由老百姓承担

　　●演讲人：陈淮(中国城乡建设研究所所长)

　　老百姓现在为什么观望，人们认为明天价格有可能比今天低，人们在努力规避价格涨跌的风险。

　　我认为，这个风险不能让持有房产的居民来承担，社会应该提供足够充分的让住房的老百姓、持有房产的老百姓避险的方式和途径，比如说在市场经济比较发达的国家，大多数的开发商并不仅仅是投资建房的，有实力的开发商一定是建房子、卖房子和持有房产，因为持有房产变成了他们在均衡租赁市场和一级二级三级市场中寻求机会的一个很重要的方式，这个方式过程中也给价格均衡提供了一个基础，也给老百姓分散风险提供了一个基础。

　　中期来看，我们需要给老百姓开辟很多避险的方式，有一些风险不应该由老百姓承担的，应该由制度承担起来，应该由市场其他的主体承担起来。比如说我们现在做按揭贷款，保险公司强制要求老百姓购买的保险，其实并不是规避购房者的任何风险，并不能减轻你的任何风险，减轻的是银行的风险。

　　长期来看，甚至我们有机会讨论给老百姓一个虚拟的规避风险的方式，比如说房地产平均价格指数。如果有一个虚拟的投资方式，真的确认是涨的，而且真的会涨，为什么不可以推出房地产指数，让老百姓可以投资呢？

　　房地产以银行为主导短期不变

　　●演讲人：易宪容(中国社会科学院金融研究所金融发展室主任)

　　我的个人观点是，房地产以银行为主导的模式短期内不会改变。因为一个市场的建立，不仅仅是需要相关的制度法规出台，更重要来说需要整个市场的条件和环境，也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银行不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的。

　　大家都知道最近股权分置的问题已经走得相当快了，我希望在半年或者一年内解决，如果股权分置的问题在短期可以被解决，证券市场是一个快速发展时期，房地产市场凭借它的资质、它的盈利水平、它的发展前景、肯定是对股市来说是一个很有吸引力的行业。

　　今后债券市场的发展，肯定也是今后房地产企业融资很好的渠道，最近大家可能也看到了，一些国有大型企业进入了债券市场，估计在比较短的时间内，我想发展会比较快。当然还有保险市场，保险资金，保险现在它的资金达到了一万二千亿，如果今年到年底，一万三到一万四千亿左右的资金，保险有这么多的资金，需要找好的出路好的盈利模式，而房地产市场是一个持续发展的行业、一个产业，他们今后肯定要进入到房地产市场。本版摄影张鑫

　　单一融资必须有所改变

　　●演讲人：巴曙松(国务院发展研究中心金融研究所副所长)

　　为什么房地产行业在中国这一轮宏观调控里，产生的市场波动这么大。如果这些金融体制上的原因今后没有深层次改进，可能类似的大起大落还会重演。

　　比如说中国房地产投资、投机可能出现大家一直在争论的泡沫，为什么会出现大家通常说的温州炒房团和浙江炒房团？一个非常重要的原因，中国现在可供投资的渠道太少，可供投资的金融品种太少。我们设想一个中产阶级的家庭有一二百万的存款，如果请在座的各位为他做一个理财顾问，会建议他买什么呢？做银行存款吗？肯定是负利率。去做股票？现在股权分置，从二千到点跌到一千点。买债券？波动幅度非常大。

　　而面对这一轮房地产市场的周期波动，我们不能仅仅就波动而谈波动，我们要将它放到中国金融体制大的背景下进行反思，这里有几个方面值得我们反思：金融体系有没有提供给房地产更便捷边方便的融资渠道？银行有没有从简单的砖头文化、当铺文化脱离出来？监管当局能不能更灵活的利用利率、汇率的杠杆作用？中国特定的经济结构过于依赖外贸，对于房地产市场的波动也有推波助澜的作用，首先单一的融资结构必须要改变。