>

正文

2005博鳌地产论坛详绘中国房地产业走势图

作者: 2005博鳌房地产论坛来源: [ 每日新报 ]

　　每年一度的"博鳌房地产论坛" 2005届年会，日前在海南博鳌举行。以"变革中的中国房地产"为主题的此次论坛，把近来针对房地产业出台的种种宏观调控政策摆上了桌面，并着重探讨了房地产业在调控环境下该怎样自救自强、如何开辟新的发展空间等问题。而老百姓和地产业人士普遍关心的房价变化趋势、住房结构进一步调整、建筑设计功能改变、利率汇率变化对房价的作用等内容，也在本届论坛上被政府官员、经济学家和业内知名开发企业，从不同角度、不同深度进行了剖析和预测。

　　价:涨速放缓局部降价

　　对于房价的关注，是眼下国内房地产业最集中的焦点之一。此次博鳌地产论坛上，房价也同样成为经济学家和市场人士分析和预测的核心问题。下半年开始整体房价上涨速度放缓，局部地区房价有所降低，是与会专家对房地产行业价格问题的总体看法。

　　中国国民经济研究所所长樊纲直言，房地产开发的高峰利润曾达到300%，经过调控后下降为30%左右，显示出市场价格向价值的回归。樊纲同时对记者表示，今后市场会有一个调整期，出现有价无市或价格下调，这种调整时期从经济均衡的角度来看是必要的。

　　中国建设经济研究所所长陈淮认为，稳定房价和抑制房价过快上涨是此轮宏观调控的目的所在，但其结果并不一定要"降价"。例如，相关政策要求对非普通住房征收营业税，对于非普通房价格将会起到提升作用而非打压价格。此举会极大抑制投机性需求和炒作，有助于房价稳定。陈淮强调认为，目前国家的宏观调控政策已初见成效。

　　房地产市场分析人士也同样认为，下半年房地产市场价格将终结猛涨势头，开始缓慢上升甚至局部地区价格下降。中华工商联住宅产业商会聂梅生会长对本报记者分析说，房价调整与房屋租金关系应是密切的，但是目前国内房地产市场的状况存在隐患，即大城市的房价高扬，租金却并不很高，租金与房价相比显得投资价值越来越低，而高价住宅却仍然热销。这种局面就造成了市场长期收益空间的减小，从而形成一种房价风险。聂会长认为，与收入相比，全社会家庭户均住房情况整体差别不大，甚至已经超出我们预定的目标。在此种情况下，一旦购房者的预期信心被打击，消费(包括投资)的信心下降，房价下滑就不可避免。

　　中国房协秘书长顾云昌认为，今年全国平均房价涨幅将低于去年，但是由于中国楼市具体的差异性，有的地方可能是要降到零以下，有的地方可能涨幅要比去年高，这些都是可能的。

　　品质:设计升级质量提高

　　住宅品质提高，是此次博鳌论坛对于今后住宅建筑发展趋势的共同预期。此次参会的开发企业对此趋势的认同尤其明显，他们普遍认为，在市场消费逐渐理性，政策逐步规范的环境下，产品品质竞争将成为未来一段时间内的重中之重。

　　此次论坛期间，记者采访了多位来自全国各大城市的开发商，其对于下一步产品开发意向都存在着一个共识。即采用高科技产品、提高产品设计水平、降低使用损耗等指标，将成为今后住宅建筑开发的重要标准，并且在下半年的住宅项目中就将开始实施。

　　新鸿基地产上海有限公司董事长邹益民认为，住宅市场已经步入成熟期，这个时期将是买方市场，竞争会加剧，购房者消费理念更加成熟，对产品和服务也会提出更高的要求。在这种情况下，房地产企业就必须从细化管理提高产品的品质，从而以更好的产品来占领市场。

　　北京锋尚董事长张在东则说得更加直白，"其实如果产品好，能创造舒适的居住环境、科技含量高，那再调控三倍也不用怕。比方说南京锋尚，在北京锋尚科技含量的基础上又有突破，仅从空气角度，除了建筑调节系统，同时还有大面积绿地，保证了内外同步的新鲜空气和自然温度、湿度的调节，这就使产品无论在什么样的市场中都能够旺销"。

　　此次博鳌地产论坛上，包括五合国际建筑设计集团刘力等在内的专业人士也通过其对市场的调查结果表述了房地产市场的走势。刘力认为，目前中国城市的住房消费者需求正在改变，很多人开始寻找升级换代的住宅产品，但是很难找到。现在一些住宅产品令人感到价值不符，每平方米几千块钱的经济适用房与CBD区每平方米售价几万元的豪宅没有本质差别，其建筑结构都是砖混结构，产品品质也基本停留在"大哥大时代"。他分析说，这也是现在房地产市场的风险之一，但从住宅的更新换代角度来看，市场也存在着很大的高科技和高质量住房产品的开发空间。

　　商业地产：讲求均衡达到"四赢"

　　商业地产在近两年的房地产行业中迅速崛起，并成为投资者关注的主要产品之一。此次博鳌地产论坛上，关于商业地产的新型管理和赢利模式也进行了深入探讨。如何通过业态组合达到商业地产的均衡布局，并达到开发商、投资小业主、经营商户、消费者四赢局面，将是今后商业地产发展的重要走势。

　　佳阳商业地产投资策划有限公司梁晶晶表示，以往有些开发商用传统的住宅开发赢利模式和经济模式去开发商业地产，很容易导致失败。而今后商业地产的开发将更注重业态布局的均衡性、产品辐射范围的合理性。例如，在招商过程中可能遇到商场、酒楼、品牌店，也可能遇到个体户、小零售等多种业态经营者。在这几种不同的零售业态里，无论是从定位上，还是业态的组合上，其将给商业地产项目带来什么样的经济效益和怎样的风险？利润和风险怎样均衡？诸如此类的情况，需要开发商找到利益均衡点，并为自己和投资者打造更合理的赢利模式。

　　梁晶晶还特别提出商业地产应当营造"四赢"局面，才可以让投资者和开发商都能得到更持久、更有效的收益。她说，商业地产涉及相关几个利益者，即开发商、投资商铺的小业主，还有零售商以及经营者、消费者。购物中心的购买者对购物中心以及商业地产的开发，得到他应有的利益以及想要的利益，也就是说在商业地产领域，所有相关利益者都要获利。因此，在商业地产项目整个策划流程中，无论是在前期的市场调研，还是经济模型的策划，或者对这个产品整个购物中心，整个商业地产的硬件规划设计考虑配套设施，以及外立面的视觉角度、里面人流动向、车流动向、货流动向等一系列的问题，都必须要考虑清楚是否适合于将来入驻的小投资者。包括布局能不能满足营销，能不能满足经营者，能不能满足将来购物的消费者等等方面都一一精心设计，才有可能使整个商业地产、整个购物中心出现"四赢"的局面。

　　居住：节能建筑减少能耗

　　生活成本成为衡量住宅品质的重要标志，在此次博鳌论坛上此话题也被业内人士普遍关注，并且在一些住宅项目的实际操作中也已经开始应用。

　　随着住宅产品由基本需求型逐步过渡到舒适居住型，购房者对于住宅自身的舒适度、环境等条件也给予了越来越多的关注。不久前修改推出的健康住宅有关标准中也特别提出，住房的隔热性能、噪音过滤系数、居住使用耗能等指数将成为衡量住宅健康与否的重要指标。也就是说，今后的住宅除了要满足居住功能外，还必须具备更加人性化的设计，为居住者提供更舒适、居住成本更低的生活。

　　随着三步节能标准在全国各大城市的试行或推行，以及更多高科技建材产品的应用，这种节能、舒适、高性价比的住宅已经成为很多大中城市住宅建造的主要趋势，一些在建项目也已经开始以此为标准。以喊出"告别暖气空调时代"而闻名地产界的锋尚地产董事长兼总经理张在东列举了一系列节能、舒适住宅的建造方法和指标，给那些对节能住宅感兴趣的开发商和购房者提供了更具体的依据。例如，通过高保温性能的墙体结构，减少室内温度流失，使住户对暖气和空调等温度调节工具的依赖性降低，从而避免室内大量二氧化碳的囤积，也就避免了所谓"空调病"的发生。此外，再生能源的利用，低能耗科技的应用等等都将在今后的住宅建筑中起到作用。

　　从与会开发企业介绍的开发计划和既有状况来看，目前一些大中型城市的在建项目已经开始进入节能、舒适性建筑时代。对于天津从今年开始强制执行的三步节能设计标准，建设部有关官员表示赞同，认为应当尽快在全国大中城市进行推广。该官员表示，节能已经不单是居住者的花费节约问题，更重要的是关系到社会资源的有效利用和可持续性发展。有关统计数据显示，按照目前住宅建筑的耗能方式，到2030年要吃掉三个地球才能活下来。全国每年的房地产开发量约为430亿平方米，这些建筑当中只有1%达到了建设部的节能标准，99%达不到。而建筑能耗当中，暖气、空调占了55%，因此通过改善建筑节能来节约社会资源，同时减少居住者的生活成本，应当在房地产业普遍实施。