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变革下中国地产：成败在土地　关键看金融

作者: 2005博鳌房地产论坛来源: [ 经济参考报 ]

　　2005年博鳌房地产论坛进行期间天气不好，头一天阴雨连绵，7月29日清晨四点台风登陆海南，整个白天博鳌的天气都是或晴或雨。阴霾的气氛却无意间同中国房地产市场环境遥相呼应，以国八条为代表的宏观调控政策让2005年的中国楼市同样在间或的"台风"过后景气黯淡，购房者和投资人"持币观望"成为这段时间市场大环境真实的写照，而中国房地产何时能"拨云见日"便成了2005年博鳌房地产论坛上最热门的话题。

　　7月30日，以"变革中的中国房地产"为主题的2005(博鳌)房地产论坛在海南博鳌开幕。图为与会的各媒体记者向主讲人提问。本报记者王庆钦摄

　　房价：一个说不清道不明的问题

　　在2005年博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会副会长顾云昌表示，房价是一个说不清楚道不明白的问题，这一次的宏观调控很清楚是因为房价上涨过快，目的是为了稳定住房的价格。国八条不是打压楼市，或者打压房价上涨，而是打压房价上涨过快。

　　顾云昌告诉记者，中国的房价，在2003年之前，是相当稳定的，平均涨幅是3.5%。当然有的城市已经开始涨的比较快，房价涨的快的时候，是从20004年开始，突然上涨15.2%，房地产涨幅太快，相对我们人均可支配收入也确实是高了。在这样的背景下出台了国八条。对老百姓来说，没有哪一个老百姓希望房价往上涨，中央出台政策我认为就是稳定价格，有两种稳定法，一个是涨幅放缓，第二是房价下降。但是现在社会大多数的舆论认为房价会下降，这就是造成现在市场观望的主要原因。

　　其结果如何呢？我个人的理解是，今年全国平均房价肯定涨幅低于去年，不会超过15.2%。现在是10.1%，按照这样的态势发展下去，到年底肯定是在一位数，不是二位数，有可能是6%、7%、8%，所以我认为稳定房价的目标，在全国肯定能够实现。但是也不排除一些热点城市房价会在原有的基础上下跌，全国房价是肯定会稳定的，降到零以下这种可能性我现在看不出来。但是由于中国楼市具体的差异性，有的地方可能是要降到零以下，有的地方涨幅放缓，有的地方可能涨幅要比去年高，这些都是可能的。前几年有的城市房价还在连续下跌，希望能够涨一点，这也是稳定房价。

　　房价上升过快主要是供不应求

　　"中国的需求在1998年之后像火山一样爆发出来，对这样的需求我们认识不足，供应也是不足的，但是我们国家的宏观调控是很清楚的，不希望规模太大，而且规模太大已经造成了许多的问题，所以在控制规模的时候，必然会出现去年房价上涨过快的情况。"顾云昌8月31日在接受本报记者采访时表示，其实房地产在长三角一些热点城市供不应求，在2004年之前就出现了。为什么？因为这些地方经济特别活跃，需求特别旺盛。为什么泡沫恰恰出在杭州、上海，不出现在中国中西部地区。有内因也有外因，实际上外因有时候是起决定作用的。大家知道现在全世界房地产正在堆积泡沫，而且经济发展良好的国家也在堆积泡沫，他们的房价也在涨，也出现供不应求，原因很简单，整个世界经济发展，有趋同性，或者简单说，现在资本的力量大，资本因素导致了将许多资本流向了房地产。可能大家知道，在2000年的时候，纳斯达克股票低迷，缩水很多，这些资本都会流到哪里去，据说两个地方，一个就是石油，一个就是房地产。石油和房地产都在涨价，而且石油资源的稀缺性，房地产资源供应的弹性系数小，都决定了供不应求局面的出现。

　　顾云昌认为，在中国出现一些房地产泡沫不奇怪，世界各国都在出现房地产泡沫，这就是房地产特有的规律性。各国的政策都在挤压泡沫，就是挤压炒房，将虚火压下去。当然要达到这样的目标，不仅仅是房地产市场本身的行为，供应再大，因为需求的资本力量比你供应的力量大，我发现这几年上海、杭州供应量不断的增加，但是房价还是不断的上升。供应和需求的赛跑，供应是赛不过需求的。顾云昌表示，要使市场回归理性，归根到底就是要建立一个供和求基本平衡的市场，这是国务院所说的，供求总量基本平衡，实际上已经造就一个供大于求，最起码略大于求的市场，这样的市场才能够真正达到我们调控的目标，现在国八条就是从两个方面来达到供求基本平衡的目标。

　　培育生态化市场关键在土地供应

　　顾云昌向记者表示，现在楼市供不应求，而我们应该将它调控成供大于求，因为供大于求的市场在今天的市场经济下才是生态化的市场，如何造成生态化的市场，关键在于供应，关键在于土地的供应。另外顾云昌认为，对于自有资金炒房，在现在供不应求的情况下，也会对市场产生影响，至于说怎么样的控制力度，是由银行来控制把握的。我认为，当前各地真实的需求是非常旺盛的，绝大多数炒房是比较少的。从去年公布的数字来看，整个的市场是供不应求的。2004年全国土地的开发量少于2003年，2005年上半年土地开发量少于2004年上半年。意思就是说供应的压力仍然很大，所以我认为尽管目前看来是观望，成交量很小，但是观望期过了时，需求量将迸发出来，市场仍然存在着供不应求的压力。

　　顾云昌表示，生态化的市场是一个自由竞争的市场，是一个优胜劣汰的市场，行业的许多问题会随着市场的生态化，得到更多的解决，否则如果我们仍然是一个供不应求的市场，包括结构性的问题，都很难解决。但是这个生态化市场中，我们在抑制虚假虚空的同时，将有效需求充分的调动起来，保护好、引导好、发挥好。因为房地产是支柱产业，离开了支柱产业中国的经济恐怕就有问题。如果房地产一旦真实需求也被打压下去，对宏观经济也是一个灾难。

　　房地产是消费品，又是投资品，谁都抹杀不了，不是因为今天打压了投资需求，人们就不投资了，明天一看投资也好，投机也好，仍然有收益，投资和投机本身是联系在一起的，仍然会投入，中国这个市场主要是靠资产的增值来实现投资收益的，而好的市场应该是通过收益的增加，通过投资收益来实现他投资房地产的目标。现在我们缺乏这样的途径，而国外是通过信托基金的方式来投资房地产。

　　顾云昌认为，解决老百姓投资途径、房地产的融资渠道问题要采取多种办法。现在我们是堵，将资金堵在房地产市场之外，开发商没有钱就到国外引进基金，如果引进国内的基金，老百姓可以投资国内的信托基金，实现老百姓的投资声音，为什么现在这样的生意让老外做，中国人不做呢？因为我们缺乏投资渠道。而一个成熟的房地产市场通常是成也金融，败也金融的。

　　顾云昌向记者表示，中国的土地供应不可能像国外一样放开，因为我们必须要严格的保护耕地，但是要造成供求的平衡，土地不充足的供应，又会造成供不应求，所以保护耕地和市场的健康有矛盾。怎么办？必须解决好土地问题。现在开始就要要盘活土地，因为1998年批的土地，真正用于开发的目前只有一半，还有一半闲置。所以我们要在拓宽资金融资渠道的同时加大土地供应，特别是存量土地的盘活。

　　房地产业如何破解资金困局

　　近年来，国内部分地区出现房地产明显过热迹象，为此国家出台了若干规定，通过信贷紧缩等方式来调控房地产市场。在这些政策的影响下，越来越多的房地产企业正面临一场巨大的资金困局。

　　正在海南博鳌召开的2005(博鳌)房地产论坛上，来自国内房地产界的多位专家和各大开发商正就此议题展开激烈的研讨。

　　金融之于房地产，如水源之于江河

　　目前，在中国房地产业界有一种共识：在房产新政实施后，如何才能够为开发募集到足够的资金已经成了中国房地产企业家们最为头疼的问题，金融在房地产开发中的决定性地位进一步加强。如何更好地解决房地产开发中的融资问题，如何开拓新的融资渠道等等，将成为当前房地产界能否度过难关的关键所在。

　　中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端认为，金融业渗透房地产业，金融资本与产业资本相结合，是商品经济发展到一定程度的必然。所谓"房地产金融服务"，就是指房地产业在从事开发、经营、管理、服务的过程中，通过货币流通和信用渠道，进行集资、筹资和融通资金等一系列的经济活动和金融活动。

　　中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容指出，从1998年住房制度改革之后，中国的房地产市场为什么能够在短期内如此规模的发展，走过了世界其他国家经历几百年的路，是因为有强大的金融支持，有近年来一系列的金融创新，比如说住房按揭的问题，它被引入之后，让整个房地产市场发生了一个根本性的变化。

　　据了解，1998年中国房地产开发投资只有2000多亿，但是到了2004年，却达到了7800多亿，是1998年的3.8倍。占的最大一块，基本上还是自筹资金、银行贷款。1998年到现在，已经增长了32倍，每年增长的速度都达到了15%以上，有些地方甚至是20%。

　　易宪容认为，在我国目前的金融结构里(金融资产30万亿，银行占28万亿，个人存款13万亿)，我国的房地产发展肯定会以银行为主导的。一直以来，股权融资少、债券融资不发达，而银行信贷成本低，决定了房地产企业基本上依赖于银行。这几年对房地产信贷竞争是如此的激烈，发展如此之快。2000年之前，对整个银行业来说，是全行业亏损的状态，但是在2000年之后，特别是2003、2004年，银行业的利润达到了前所未有的时期，比如说工行，去年的利润达到了近千亿。当然还有一个方面，跟近几年银行的利率低有关系，企业可以通过这样的方式获得最低的成本，大量的企业通过抵押的方式进入了银行。

　　金融之于房地产，就象水源之于江河。寻不到资金的房地产企业家，就像无源的河水，无论志向多么远大都流不远。

　　"房地产业处于十字路口，四面红灯断行"

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生指出，严格地说，中国目前只有房地产信贷，没有房地产金融。有一种说法，房地产绑架了中国的银行。央行121号文件出台以后，银行加大了房地产信贷的调控，重要原因就是确保金融安全，但是一旦房价下滑，银行就会出现大量不良资产，风险最大的还是银行。到2004年，银行业的17万亿信贷资产中约有50%的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在的，可以说房地产价格的走势将直接影响到金融资产的质量，也会影响金融市场的发展。所以建议制定包括银行信贷、信托、证券、债券、保险等房地产金融政策。要增加直接融资比重，防范金融风险，房地产信托基金和房地产企业股票、公司债券等直接融资，承担风险的是投资者自身，会自觉约束防范金融风险。

　　"中国房地产业处于十字路口，四面红灯断行。"聂梅生不无忧虑地说。

　　聂教授举例说，像温州炒房团是自发的房地产资金，是自发的承担风险，而且赚了很多钱。提高直接融资在整个融资活动当中的比例，是防止银行金融风险的有效手段之一。把直接投资炒房的行为通过房地产信托、投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导，将分散的、独立的、非专业化的个人行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险。

　　根据国家发改委和国家统计局的最新数据，第二季度，全国35个大中城市的房屋销售价格同比上涨8%，与一季度9.8%的涨幅相比，商品住宅回落1.8%。这正是宏观调控希望的，而且只有短短的一个季度，不能不说成效是显著的。这次是供给和需求的双向调节，是组合。投资增幅回落，投机行为得到遏制。

　　另据统计，1至6月份北京、浙江、上海商品住房新开工面积首次出现了负增长，北京的负增长率高达31.7%。各地退房比例大增，仅成都的退房数就超过200套。在需求方面，二季度定金及预收款增幅快速下降，40个重点城市的定金及预收款1至3月份同比增长37%，4、5、6三个月的同比增幅逐步下降，分别为15.58%、17.32%和11.08%。也就是说商品房预售的增长趋缓，这充分说明宏观调控的效应初步显露，从房价、供给、需求三个方面都可以看出是有成效的，而且成效是明显的。

　　目前几乎在所有各大城市，都出现了市场交易量下降的情况，供需双方交易出现了冻结效应。5月份北京市新增商品房交易数量锐减48%，多个区县交易量为零，五月份登记交易面积156万平米，在国八条发布前的4月份，是298万平方米。上海4月份的一周，成交面积是40万平方米，三个月之后7月份的一周成交面积是15.9万平米，同比一周间交易量下降61%。供需双方出现趋缓，交易量下降，这说明市场的需求下降。这次新政出台是要打击投机投资性的需求，但是自用性需求也随之停顿和趋缓了。

　　资金多元化是中国房企的突围之路

　　"过去是银行追我，现在是我追银行。"北京建华时代房地产有限公司董事长庄宗汨感慨地说。客观说政策改变之后，企业的融资比较难。他希望政府金融管理部门能够出台更多的金融品种，丰富房地产融资的渠道。

　　"锋尚南京"董事长张在东认为，其实银行也要讲效益，并没有文件规定不给房地产企业贷款，如果他对你这个项目有信心还会追着你，当然所有手续证件都要齐全。现在最现实的方法就是到境外找钱去，因为121文件说的太清楚不过了，你没有四证想要弄到钱是绝对不可能的，"锋尚南京"现在在南京做的项目就是汇丰银行给贷的款。

　　中国银监会政策法规部副主任李伏安认为，中国市场并不缺资金总量，能够拿出来投房买房建房的资金并不少，但是衔接不上。我们的融资环节，或者说资金的供给方式和渠道，不能很好地、平稳地以恰当的方式，来满足整个房地产开发全过程中各个环节的正常需要。资金在循环的过程中，造成了一些瓶颈，或者说一些梗塞，这样的情况需要多功能、多渠道的融资机制来解决。要有一个正常的配比关系，就像水管一样，从大水管到小水管到细水管。他说，银行既要防止房地产贷款产生的风险，又要从房地产的发展中获取利润，我们需要调节的是整个银行的资金，或者说整个资金流和房地产之间的顺畅性，更加顺畅的满足各个环节的需要，不一定都要通过银行贷款，但是总归要有自己的方式来解决资金的问题。如果整个中国经济的流量太大，这是需要调节总量的问题。

　　张元端指出，房地产业是一个高度资金密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，房地产开发融资方式的优劣，也直接影响着融资成本的大小，密切关系到开发风险的大小和开发效益的好坏。因此，如何通过多渠道的融资活动来满足开发对资金的需求，是房地产开发企业所面临的一个迫切需要解决的问题。

　　专家指出，所谓融资，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。企业内部融资的方法很多，其中包括了"抵押、贴现股票和债券而获得现金"，以及"预收的购房定金或购房款"等方式在内。而企业外部融资主要渠道有：发行股票、发行债券、银行贷款、其它融资机构贷款、合作开发、前沿货币合约、房地产辛迪加、房地产信托、租赁融资、回租融资、回买融资等等方式。

　　问渠哪得清如许，为有源头活水来。房地产企业家们表示，由于我国房地产企业长年以来一直运用较为单一的融资方式吸纳资金，所以在国家严格的宏观调控下顿时被困住了，其实另外还有许多领域、许多方式可以吸纳到开发的资金，其前提就是开发要更加规范。房地产开发商可以综合运用各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。只有解决资金难题，中国房地产企业才能在这场困局中寻得出路。

　　2005(博鳌)房地产论坛精彩观点

　　1、中国房地产业协会副会长顾云昌：中国房地产经济正在实现着陆，我们希望是软着陆，不管是硬着陆还是软着陆，大家都将安全带系好。

　　2、全国住宅产业商会会长聂梅生：不会再出政策了。政府下一步工作重点是加强廉租房制度的完善，把住房梯度供应落到实处。

　　3、中国国民经济研究所所长樊纲：30%利润！房地产依然是一本万利的行业。他对开发商说，调控的目的是使市场经济各个利益集团都能够平衡，以往开发商挣好几倍利润的状况是极为不正常的，现在挣30%，你们一样是中国最幸运的商人"，不能说以往挣300%的时候是春天，现在挣30%就变成冬天了。

　　4、中国银监会政策法规部副主任李伏安：其实不管是大的房地产商，还是小的房地产商，不管是新开的楼盘还是已开的楼盘，其实银行和消费者找的标准一样，凡是消费者看好的东西，银行也会看好，凡是消费者需要的东西，银行也会支持，包括买地、包括盖房子、包括买房子、包括买二手房，只要买卖的人都觉得有价值，银行就可以赚到钱。银行的人也不会比在座的各位笨很多，不会轻易的比套牢。

　　5、中国城乡建设研究所所长陈淮：后续政策？这个问题像是问医院的大夫还有药吗？开医院就一定有药。中国的房地产政策储备是非常充分的，而且任何一条政策刀刀见血,一剑封喉。

　　6、中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容：前段时间"封口"不谈房价的易宪容在博鳌论坛上终于开始再次谈到房价的问题。面对记者直言提问："下一步房价走势如何？"的时候，易宪容再次发出自己的声音："不用担心，最多三年，老百姓就能买得起房子。"7、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松：与其说房地产的变革，不如说房地产金融的变革。最近一年来，房地产自筹资金的比重上升很快，房地产必须要开拓多元化的融资渠道，债券、短期融资券等等，要不然会对中国的经济产生挤压。

　　8、北京师范大学金融研究中心主任钟伟：希望政策多做医生少做杀手，希望房地产开发商多赚慢钱、持久的钱，少赚打一枪就跑的快钱。希望学者能够尽量争取到对中国社会不说有贡献吧，至少要做到对这个社会没有害处这样的角色。

　　9、开发商：我们都是来算命的。在7月29日晚的媒体见面会上，锋尚南京的老总张在东开玩笑地跟樊纲打趣"我们都是来算命的"，他的话表达出了许多来参加博鳌房地产论坛的开发商的普遍心态。