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黄金地产载誉归来--访山东黄金智业房地产开发有限公司总经理李中义

作者: 2005博鳌房地产论坛来源: [ 济南时报 ]

　　中国房地产业直面全新的行业政策、经济、需求的变革局面，这场变革是危机还是生机？中国房地产业冬天是否真正来临？还是中国房地产业真正走向合纵连横新的时代拐点？

　　"变革中的中国房地产：2005(博鳌)房地产论坛"于2005年7月29日-8月1日在中国海南博鳌再启大幕。山东黄金智业房地产开发有限公司作为济南地区唯一荣获2005年度"中国地产风尚大奖"的企业，与博鳌共同度过了这个"黄金时间"。

　　"中国地产十大风尚企业"--黄金地产，载誉而归。可以说，黄金地产的获奖使济南的房地产业进一步走向了全国、走向了更高的发展层次。日前，本刊记者带着许多问题采访了参加博鳌论坛并有精彩发言的山东黄金智业房地产开发有限公司总经理李中义，想听他谈谈房地产市场、房地产新政、企业发展以及获奖感受。

　　济南的房地产市场需要这种声音。

　　做有责任感的开发商

　　记者(以下简称记)：李总刚从博鳌回来，不仅为企业带回了荣誉，也为济南房地产业赢得了荣誉。请李总谈谈本次博鳌之行的感受。

　　李中义(以下简称李)：首先感谢济南时报组织了这次意义深远的博鳌之行。可以肯定地说，这次博鳌之行收获很多，我所说的收获不仅仅是指"风尚企业"的奖项，更重要的是获得了与行业前沿深度接触沟通的机会。在会上，我们看到那么多业内知名的专家、学者、开发商、媒体，用智慧的思维激烈地探讨、辩论，有那么多闪亮的观点显露出来。作为济南的开发企业，我们能代表济南业界参会很高兴，能为济南获得荣誉非常激动。但同时，我们也感到作为开发商，我们的社会责任也越来越重。我们的荣誉说到底是社会给的、是购房者给的，我们必须在今后的开发中为社会、为购房者做得更多更好才对得起这个荣誉。在论坛中，我们听到很多权威学者提到房地产业对能源的消耗及其污染问题，相关数据也是触目惊心。这些在很多方面是因为近几年购房需求旺盛、房子好卖而忽视了节能、环保的重要性。作为负责任的开发商应该注重科学发展，把构建和谐社会落到实处，在节能环保、人性服务、社区文化方面多下功夫，做品牌发展商。虽然这样会增加开发成本，但只有这样，才能求得企业的长远发展，才能称得上真正的城市运营商。

　　没有需求何来观望？

　　记：今年"国八条"、房产新政的发布实施对房地产业的影响颇深，许多先进城市的房地产都出现了不同程度的偏冷，有的甚至出现了价格下跌，有人据此说中国房地产出现了"过热"、"泡沫"。济南楼市虽然受新政影响不是很大，但也遭遇了不同程度的"销售短路"，购房者多数处于观望状态。请李总谈谈对新政影响下的中国房地产市场的看法及济南房地产市场的现状。

　　李：中国房地产业发展有近二十年的历史，从最初的小规模产业成长为国民经济的支柱产业还是比较稳步的。房地产业是一个对诸多关联行业有较大影响的源行业，包括建筑、装饰、家电等等，一旦房地产业出现了较大波动对整个国民经济将产生不利影响。不过，中国是一个大国，地域差异非常大，各地区的房地产市场发展不同步，比如上海、杭州等个别城市发展过快，个别地区出现过热现象甚至泡沫有波动也是正常的，只要是非全局性的就不会对整个中国房地产市场造成不利影响。而此次宏观调控正是及时的对房地产行业进行规范、培育，挤掉那些"过热"的水分，而不是"一刀切"式的全线打压。相对于上海、杭州等地来说，山东具体到济南的楼市受新政的影响并不大。济南的房地产市场发展一直很稳定，而且房地产业对GDP的拉动作用是明显而合理的。济南的市场"净化度"较高，也就是说购房主体以自住居多，有少部分投资者，但投机炒房的人很少。房价是在正常的上涨幅度范围内稳步增长的，是真实的需求拉动的，而不是像上海等城市由于炒房的存在而导致的疯涨。现在许多购房者处于观望阶段，并不是说他们就要等到真的楼市跌了才肯出手，而是对新政的一个认知期问题。从另一方面说，没有需求何来观望？观望恰恰证明了旺盛需求的存在。目前的"销售短路"只是一时的，只要开发商做好自己的产品没必要有太多的担心。

　　房价上涨不是高利润惹的祸

　　记：有很多购房者确实有购房的需求，但当谈到而今的房价时，还是普遍反应过高，是什么原因致使房价节节升高？

　　李：房价的不断上涨其实与开发商并没有太多的关系，并不是开发商一味的抱着高利润率不放，其实现在的开发利润已经到了一个合理的社会平均利润水平。而之所以出现涨价，不外乎以下几个因素：其一，土地资源属于稀缺资源，是有限的，政府在供地过程中必然会追求土地出让的最大效益、使土地资源效力最大化，这无形中就增加了开发商的土地成本。其二，房地产开发的建筑要素钢材、水泥等价格均有不同程度的上涨，使得建筑成本不断提高。其三，济南是省会城市，城市化进程不断加快，一方面，城市价值因为城市各项功能的不断完善精进有了很大提升；另一方面，城市的容量激增，外来人口大量涌入城市，增加了对房地产的需求。其四，房地产产品的品质不断提升，附加值不断加大，这也增加了开发成本。其五，也是关键的一点，需求旺盛，供不应求。而且在目前股票、债券市场不景气、银行存款利率较低的情况下，房地产成了少数投资品种中具有较高保值增值性的产品。供求关系决定了价格的走势。另外，济南消费者的人均可支配收入与如今的房价也是基本吻合的。

　　练好内功，适应市场变化

　　记：对于资金密集型的房地产开发企业来说，"银子"与土地同样重要。而今国家对银行贷款采取了紧缩政策，作为开发企业该如何应对？

　　李：房地产与金融应该是共同发展的密切关系。在现有融资渠道不多的情况下，房地产开发需要银行贷款的支持。但是作为金融机构，银行也要考虑贷款资金的安全性与回报率，控制不良贷款，毕竟有很多违规的开发项目使银行受到了大量损失。银行对于货款从紧，迫使一部分资金压力较大的开发企业纷纷到土地价格较便宜的二线城市拿地搞开发，而那些融资能力更差的中小企业就难免被淘汰的命运。就像台风来了一样，能抗得住的就发展壮大起来，抗不住的就此倒下，而抗得住的根本就是过硬的内功。不过，银行对贷款的从紧并不是说一概而论，银行对于有实力、信誉好的开发企业还是愿意提供资金支持的，这也能给银行带来较好的贷款收益，实现双赢。

　　坚持"以金为主，多元发展"的战略决策

　　记：黄金地产可谓一鸣惊人。2003年11月18日，在土地拍卖中以重金拍得"淄博地王"；而今在博鳌，喜获"中国地产十大风尚企业"大奖。黄金地产风光背后与黄金集团的实力后盾是分不开的。请李总谈谈黄金集团的情况。

　　李：黄金地产是黄金集团非金产业之一。黄金地产的荣誉不仅是公司的荣誉，更是集团公司和16000名黄金人的荣誉。公司能取得如此快速发展与黄金集团的发展战略密不可分。黄金集团的发展战略是"以金为主，多元发展"，产业主要有四大板块：采金业、教育业、高新技术产业和旅游地产。因为黄金开采是资源型产业，资源有限，所以在把主业做强的同时、非金产业也要做大。采金业走出省内、走出国门，在委内瑞拉和苏里南开采了金矿；教育业与山东经济学院联合成立山经燕山分校，今年招生情况十分火爆；高新技术产业引进白俄罗斯先进纳米技术，进行高科技研发；旅游地产业近几年发展势头迅猛，已经实现了省域化发展，在济南、威海、莱州、青岛、淄博等地都有土地储备。黄金地产2003年在济南开发黄金时代项目，一期、二期均取得成功，省城东部的无限发展潜力使得三期也备受关注；2004年在淄博开发的黄金国际"地王"项目占地600亩，一期20万平方米年底就能实现销售，力争做到"全国知名、山东一流、淄博第一"，前景看好。

　　在采访的最后，李总真切地祝愿每一位有真正置业想法的购房者能够把握住好时机，实现自己的居住梦想。