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下半年房地产开发侧重自住产品

作者: 2005博鳌房地产论坛来源: [ 河北日报 ]

　　8月1日，中国房地产界顶级年度思想论坛"变革中的中国房地产：2005博鳌房地产论坛"在海南博鳌落幕。在两天的"地产论剑"中，中国地产界和金融界著名学者、专家、开发企业负责人等近500余人参会，并就中国地产现状和下一步走势等问题提出了各自的观点。

　　会上，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生透露，商会已经与银监会协商"启动房地产直接融资平台，现在正在运作阶段，基本上得到认同，就是发展廉租房信托基金"。

　　针对房地产融资模式单一、需求型项目启动困难等问题，聂梅生认为，信托基金是目前比较可行的方式，但其启动还需要突破口。该商会目前给银监会建议的操作方式为，以廉租房市场作为试点，引入信托公司或资产管理公司参与，通过发行房地产信托投资基金，疏导部分中长期资金投资房地产的需求，拓宽资金渠道。而购房存量市场中的二手房、空置房、银行处置资产或经济适用房，可以出租给低收入家庭。廉租房的租金收入，包括政府补贴和承租户支付的租金两部分，可以作为房地产信托基金的红利来源和偿付本息的来源。

　　近期接二连三出台的房地产市场新政策使很多开发企业的销售和立项都受到影响，业内也开始出现"地产冬季论"。而7月30日的论坛上，中国国民经济研究所所长樊纲则提出，眼下经过冷却的地产市场其实才是常态运作，市场已经开始走出开发商高利润时代。

　　樊纲以数字举例，形象说明了目前市场处于均衡期的状况。他说，例如过去其他行业利润大多在3%左右，而房地产开发的高峰利润为300%，即使经过政策调控后其利润已经下降为30%，但这并不代表市场就进入了冬天，相反冷却后的市场才是正常情况，处于均衡状态。对于下一步市场走势，樊纲认为稳中有升的状态是健康的状态。他说，目前政策影响下部分地区出现的交易量和价格的下调现象属于市场调整期，但从长远看市场走势仍将稳中有升，并要防止出现长期的价格低迷。

　　从论坛上一些开发企业透露的投资计划，可以看出下半年房地产产品的开发趋势。与会的一些开发企业表示，下半年将对中高档项目的开发进行一定时期的观望，并且会在产品定位方面更侧重自住型产品。高档项目和中低档项目的开发和销售的市场影响相对较小，但中高档价位住宅则是受政策影响最大的产品。北京翰宏基业房地产开发有限公司总裁李威坦言，其开发的全独栋别墅项目在新政推行后仍保持快速销售状态，但一些中偏高档次的住宅销售则受到了相当程度的影响，因此其下一步开发将对中高档住宅持谨慎态度。

　　另外一些与会开发商则表示将会把调整重点转向产品方面。一位广州开发商表示，不论是政策调整还是单纯消费结构变化，产品要在市场中具有更强的抗跌力，就必须在产品设计方面更突出实用性和持久性。另一些开发企业则认为，自住型产品在近几年内都将是市场主力需求对象，将供给侧重点进一步转向自住型住宅是抵抗市场震荡最保险的办法。