中小发展商的博鳌之辩：我没挣那么多钱
作者: 2005博鳌房地产论坛 来源: [ 第一财经日报 ]
"我没有挣过那么多钱！"
2005博鳌房地产论坛主会场外，刚作完讲演的中国社科院经济学教授樊纲被一群听众以及记者团团包围。忽然，一道凌厉的声音刺穿了这个滴水不漏的采访圈，陈国骅随之挤在了樊纲眼前。
面对这位当前中国顶尖的经济学家，陈国骅镇定自若地开始就樊纲讲演中开发利润究竟是不是暴利的问题侃侃而谈："我的开发都是滚动的。原先1亿元能买100亩地，楼盘销售后再投入另一个项目，此时的土地成本也许已经是1亿元只能买50亩地了。我们没挣那么多钱，钱都让地方政府挣去了。"
类似的声音已经成为今年博鳌房地产论坛的场下主旋律。相比宏观调控初期，业内领袖企业在公众传媒上的振臂高呼，眼前的这群来自二、三线城市的中小发展商们只能是在充分聆听当下的主流判断之后，在场外与这类判断的持有者们进行微弱的辩驳。
现实的空气已经不再氧分充足。就在这场论坛结束后的三天，另一场名为"物竞天择、适者生存"的地产论坛就将拉开帷幕。中国房地产界无数的陈国骅们似乎正在面临一场殊死的变革。
进入之初
特畅恒集团(下称"特畅恒")，母体公司从事电动工具业，来自浙江永康这个中国的五金之乡。陈国骅是其副总裁，目前负责集团控股的唯一一个房地产项目--黄山新徽天地(下称"新徽天地")。
进入房地产业，对特畅恒而言，纯粹是一个偶然。
2000年，永康市政府要求特畅恒的部分工厂搬离市区，并将原先的工业用地转变为居住用地，以改善城市环境。特畅恒便顺理成章地进入房地产领域，对自己的厂区进行开发，尽管此前他们从未涉足其中。
然而，此番小试手显然令特畅恒获益匪浅。2002年，由原先的工业厂区变身而来的星牌花苑顺利交付。2003年，集团实际控制人胡必松凭借这一项目成为当年永康市纳税百强之一，纳税额超过500万元。此后，特畅恒旗下的专职房地产公司星牌房产在永康当地几乎销声匿迹。2004年，胡必松尽管仍然位列纳税百强之一，但入围理由已不再是房地产项目盈利，纳税额也迅速降至300多万元。
在此期间，陈国骅作为集团副总裁却显得十分忙碌。他频频奔走于武汉、成都、重庆等地，在各地方政府的迎来送往中寻觅着特畅恒再次进入地产开发的机遇。直至黄山市政府到浙江招商引资，才为特畅恒带来了一个涉及总投资金额高达30亿元的旅游地产开发项目--黄山新徽天地。此时，已是2003年。
实质操作
今天，房地产业务已占据特畅恒1/3的企业资源，而这一业务量主要依据新徽天地一个项目。
根据项目网站的介绍，这个斥资高达30亿元的项目将由一个注册资本5088万元的黄山市新徽天地投资有限公司完成。其中除特畅恒为公司控股股东外，尚有南龙集团和航宇控股两家出资方，其中南龙集团在2004年位列永康纳税百强第十名，但金额也仅为1500多万元。
新徽天地总占地6000亩，包含多个主题公园、度假酒店、商业配套以及高档别墅，其中甚至还拥有一个专门的徽人艺术学院。目前一期占地2000亩，总投资额也将达到3亿元，其中别墅区约为150亩。
如此庞大的投资项目显然对特畅恒以及股东方的资金实力乃至融资能力有着极高的要求。
因此陈国骅对目前各商业银行贷款政策保持着高度敏感，也就不足为奇了。
他甚至清楚地知道杭州某商业银行在6月仅放出3笔房地产开发贷款。同时，拒绝发放贷款的大部分理由在他看来也不成其为理由。
"宏观调控不支持；楼盘定价不合理；担保方可信度差，以这样的理由拒绝贷款这在过去是不可能的。"陈国骅清楚地认识到目前信贷紧缩的严重性。为缓和目前的资金状况他明确了三条具体措施：一是控制开发节奏以把握公司现金流；二是继续发挥自有资本的优势；三是充分利用原有的信贷资源。
然而，除此之外，更多元化的融资渠道似乎并不在陈国骅的考虑之列。
继续谋变
"房地产容易进，容易出，更容易转身再进入。"黑马房地产顾问有限公司总经理黄子辰这样解释当下各类资本愿意流入房地产领域的理由。
在陈国骅看来，许多产业或是进入的技术门槛过高，或是牵制资金实力过大，或是预期不够明朗，总之房地产成为特畅恒的首选进入目标也相当合理。
但目前的调控形势却不得不令特畅恒之类的企业重新衡量这一产业的未来前景，尽管新徽天地项目需要持续开发的时间将高达8~10年。
"我们也在考虑进入其他产业的尝试。比如我们正想投资拍摄一部电视剧，导演将是国内非常知名的。"陈国骅并不讳言特畅恒多元化投资的冲动。
他向记者坦承，进入电视业的机会也相当偶然，但决策却是基于事先的理性判断。
无论如何，特畅恒的主业依旧是电动工具，其中电动扳手的制造业务是全国唯一的。相比其他专业或非专业的中小型开发商，特畅恒尚给自己留有充足的转圜余地。
但这一轮不期而至的宏观调控却为特畅恒每一次偶然进入的冲动提出了警示，新徽天地的未来仍不得而知。
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