房价走低上海地产商酝酿突围
作者: 2005博鳌房地产论坛 来源: [ 第一财经日报 ]
博鳌房地产论坛自诞生之日起便是启迪思维、发现新势力的思想策源地。今年的论坛更是达成了直面变革、在变革中生存发展的共识。当调控的力量迅速沉淀，并释放出更为巨大的效应时，上海的国有企业没有因此故步自封，二、三线的中小开发商们仍然没有放弃希望。一切皆有可能，只要主动积极谋变。今日博鳌是为见证。
在2005博鳌房地产论坛上，来自宏观调控"风暴眼"的上海房地产开发商们没有忘记在变革中寻找新的奶酪。似乎一夜之间，上海的房地产开发商迷失了享用几年时间的奶酪。为了寻求突破，他们必须面对"'走出'还是'留在'上海"这个再次被推到眼前的现实问题。
市场由暗降转向明降
上海在此轮宏观调控中处于"风暴眼"的位置，这更加加速了开发商资金流向外地的步伐。
7月，上海已经进入了激烈的价格"巷战"。持续浓厚的观望气息让更多的楼盘销售放缓，7月底，位于浦东三林的环球o翡翠湾以7180元/平方米、均价7800元/平方米的低价入市，其对面的楼盘销售基本都在9000元/平方米以上。这一定价大大出乎分析师们的意料之外。
对于绿地集团旗下同样位于浦东的崴廉公寓，集团总裁张玉良对本报记者谨慎表示，去年最高销售价8800元/平方米，均价8000元/平方米，今年无论如何，销售价格不会高于去年的最高价，这是去年第三季度的水平。
在此次博鳌论坛上，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生在接受本报记者专访时说："此次上海的房地产调整，如果房价能够降到去年第三季度的水平，基本上可以说明宏观调控取得初步成效。"
但是依然有专家预测，经过这一轮的暗降，开发商已经将内部认购、集体团购、变相打折以及低价开盘的营销模式全部应用了起来，接下来的价格战将主要集中在大幅度的降价方面。
从一开始的不承认降价，到现在连万科、大华等企业都承认销售量下滑，开发商的确感受到了销售萎缩带来的回款压力。
上海三盛投资集团总经理陈惠湘也感叹，佛山的颐景园项目的销售回款减轻了集团整个的资金压力，因为同一阶段，上海的项目销售速度的确受到了影响。
资本向二、三线城市转移
事实也表明，在楼市宏观调控的背景下，一些二、三线城市受到影响较小，开发商在当地的楼盘销售和资金回流都比较顺利。外地市场正在成为上海开发商，无论是民营企业还是国有企业不可或缺的选择。
资本追逐利润。上海近几年房地产发展速度让不少房地产企业都获得了超额的利润。之前一些企业只是意识到在上海开发房地产风险相对较高。最近几个月，这些企业开始忙于选择有一定发展潜力的二、三线城市进行房产开发。
一些开发商认为，和上海相比，不少二、三线城市房地产发展刚刚起步，几乎没有泡沫，而居民又有较大的潜在需求。在这些城市进行房产开发是比较稳妥的企业扩张战略。
记者了解到，今年上半年，复地集团签约售出总建筑面积约为183727平方米，当中逾60%来自上海以外城市，包括北京、武汉、南京及无锡。
记者从复地(集团)股份有限公司公布的截至2005年6月30日止6个月的中期业绩中了解到，复地集团共有25个在开发项目，总建筑面积约为182.8万平方米，其中上海以外的城市占45.59%。期内，集团共有新开工10个项目，建筑面积约为89.6万平方米，上海以外占55.68%。
复地集团总裁范伟对本报记者称，2005年下半年，复地集团将继续推进上海以外地区的发展，包括北京、武汉、南京、无锡、重庆及其他有潜力的城市。
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绿地选择走出上海
"上海真正的一手房成交量减少50%到60%以上，外地市场成交量减少40%左右。"站在发展商的立场，上海绿地集团总裁张玉良判断说，"现在这个状况我认为已经非常严峻了"。
宏观调控之后，张玉良是第一个站出来对市场作出判断的上海开发商。他代表了很多开发商的看法。
他分析说，上海市场如果有正确的引导，9个月内可以结束观望，11月1日开始，楼盘的销售情况就应该有所恢复，即使差一点，在年底之前市场的复苏也会逐渐出现。但是楼市的回升期还要一段时间。
同时期，7月31日，上海绿地集团投资30亿元兴建的徐州"绿地世纪城"开工奠基，这是上海房地产企业首次进入徐州，也是徐州兴建的规模最大的综合居住区。这是绿地集团实施房地产开发全国性战略之后，进入的第17座城市。
目前张玉良对于绿地集团接下来的战略发展已经和1月份的说法有微小的不同，他明确表示要向二线，甚至三线的城市发展。而半年前他还表示要在长三角以及省会城市长远发展，上海更是要占据相当的市场份额。
这种战略制订并非师出无名："在上海销售量萎缩的时候，徐州还有人排队买房子。销售情况完全不一样。"张玉良继续对市场作出判断说："外省份两三个月之后，观望气氛就基本上可以结束，而进入正常的销售状态。"
城开选择保守扩张
"上海本土开发商缺乏向外扩展的冲动。"上海城开集团总经理倪建达在博鳌论坛上接受本报记者专访时表示。
目前直属于上海徐汇区政府的上海城开集团依然是国有独资企业。他们所面临的市场压力和上海绿地集团以及复地集团略有不同。在倪建达看来，从上海目前的市场环境中走出去，压力会比较大，因为上海市场成熟度高，消费者成熟，整体供需两旺，而异地市场的透明度不够高，政策风险比上海大。
"外地的这些城市只是上海城开的战略补充。"倪建达表示。在他看来，只要当地要有好的项目和好的团队，上海城开就会选择进入。
"上海城开不会像绿地、复地一样向外扩张，因为财务政策是相当稳健的，所以选择相对保守的向外扩张战略。"倪建达坦言。
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