>

正文

博鳌"台风"骤起

作者: 2003博鳌房地产论坛来源: [ 深圳特区报 ]

　　海南博鳌的8月，原本是一个天高云淡、阳光妩媚的温馨季节。伴随着怡人绿色，阵阵微风吹拂着热带美景中的人们。或许是应验了"美好的，也是短暂的"这句话，还没来得及细细品味大自然的精巧造化，24日，今年第12号台风"科罗旺"突然造访海南，一下子打乱了人们原有的生活节奏，理论上可以延续的"美好"被无情地"腰斩"了。在海口美兰机场，大批航班被迫停飞，急于返程的人群在无谓地茫然游动，已经疲惫不堪的旅客则席地而坐，上一顿还是在美味佳肴中挑三拣四，现在则不得不狼吞虎咽地吞食方便面。在一个接一个行程希望破灭之时，新的机会诱使着人们在痛苦中煎熬。

　　正是在狂风暴雨的肆虐之中，人们在调整着习惯性的生活节奏和原来的期望，不管你是否愿意，都不得不直面新的考验---只要心中依旧闪耀着灿烂蓝图。

　　6月的中国房地产，曾被不少地产商注入新的激情，因为"非典"阴影正在淡去，置业热情正一步步唤起，一些地产商正想甩开膀子大干一场。不曾想，被地产界人士称为"房地产企业十年来最冷峻的信贷严寒"不期而至---6月13日，中国人民银行下发了121号文件，严格控制房地产信贷规模。

　　一场地产界始料不及的"台风"骤起。

　　众所周知，"资金、土地、市场"是房地产的根本，121号文件的出现，似乎是一种预示，中国房地产原有格局由此悄然改变。于是，也就出现了对"金融紧缩下的中国房地产"的关注，这也顺理成章地成为8月22日-25日举行的"2003博鳌房地产论坛"的主题。

　　论坛的组织者会前的布局不可谓不精心：央行政策制定的参与者、房地产行业协会负责人、房地产商和经济学家"四方对垒"，各抒己见，尖锐观点短兵相接，思维激荡、观点碰撞，定会硝烟弥漫、激情四溢。很可惜，央行政策制定的参与者和经济学家"缺位"。据说，央行政策制定的参与者没有出席论坛的原因是因为"121号文件太敏感、太敏感"，本次论坛成为多少有些房地产业内人士"自拉自唱"的味道。

　　即便如此，作为少有的一年一度研判中国地产的盛会，用"获益匪浅"来概括与会者的收获并不为过。从简单的层面而言，我们了解到，"121号文件"仅是央行为规范内部运作的一个规定，谈不上政府对地产的"制约"问题；"121号文件"出台前，未与房地产管理部门协商，文件出台后，房地产管理部门在总结地产商反对意见后，已经上报国务院；"121号文件"实施细则能否推出至今仍是未知数。

　　从更深的层次而言，"121号文件"风波值得我们深入思考。不知从何时开始，房地产成为无数商人们眼中的"金娃娃"，其诱人魅力在何处？资金滚动，换言之就是"空手套白狼"。不少数十亿元项目的启动资金仅仅为数千万元，通过各种方式借贷银行资金，成就了地产商们的"财富人生"。这种传统的地产经营模式应不应该长期延续？

　　万通董事局主席冯仑、华远地产董事长任志强认同"以小博大"的地产运作模式，认为这是对资产的最有效、最充分的运用，但同时他们强调，"以小博大"的前提条件是"项目的优良性"，否则，对地产商和银行都是一场灾难，所以，地产商们要充分"认识自己"。

　　121号文件就是"改变游戏规则"，就有如一场突如其来的台风的到来，地产商们一时不辨东西南北，特别是小地产商受冲击最大，直面生存考验。SOHU中国总裁潘石屹半开玩笑地说"正好把他们(中小地产商)给灭了"。实际上，在市场机制、公司制度都不甚健全的情况下，假如市场被少数大地产商垄断，最终受损的只能是消费者。中小地产商仍具有发展空间，只不过中小地产商们要下更大的功夫，付出更多的努力。

　　有人形象地将"121号文件"比喻成为"银行打孩子，开发商上火"，银行是地产商的资金基础，金融紧缩，无疑就是断了"财路"。金地集团董事长凌克在言及对"121号文件"第一反应时说，"把想要进行的项目停下来，观望一下再说"。而"121号文件"带来一个意想不到的结果是，广东地产商前所未有地聚在一起。据奥园集团董事局主席郭梓文介绍，广东地产商向来喜欢"单打独斗"，很少聚在一起研讨地产大势，"121文件"出台后，广东地产商们一反常态，6月底的时候，在香港举行了一次聚会，讨论"121号文件"下的地产开发策略，可见金融紧缩环境下地产商对发展的忧虑。

　　如果说"121号"文件或多或少地引起房地产商们的不满的话，那么这不满的背后是什么？

　　有人提出，地产商与银行是商业利益关系，开发商是银行的资金出口，银行出于自身利益而制定新规定，变更游戏规则无可厚非，地产商要融资并非只有银行信贷这一根独木桥。这种观点理论上似乎可以确立，但实际上不合中国国情。正如SOHO中国总裁潘石屹所指出的那样，在目前的条件下，地产商只有向银行借贷这一条路可走，所谓股权性融资、债券性融资、投资基金等，对大多数地产商而言，可望而不可及，实际操作成功的可能性微乎其微，在金融贷款居于垄断地位的情况下，金融业的任何举措对其他行业都有着举足轻重的作用。

　　不应忘记的是，新的机遇往往伴随着新的调整变化而出现。从科学角度而言，"台风"是大自然自我调节的一种机能，它所带来的丰沛水分，滋养着新一轮绿色生机。"121号文件"对地产业所形成的巨大冲击，也预示着一个新的发展契机正在形成。目前，对于地产界来讲正好是一个反省的机会，走过一个辉煌之后，暴露出的问题也很多。地产界要认清自身的实力，冷静思考。正如一位发展商所言："可能央行这个文件下月就撤了，谁敢担保下下个月不下更厉害的文件？"

　　地产界还是要靠自己救自己，别无它途，这也正是"2003博鳌房地产论坛"给我们留下的最为重要的启示。