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"博鳌地产论剑"论点选萃

作者: 2003博鳌房地产论坛来源: [ 深圳晚报 ]

　　地产大腕博鳌争鸣

　　--"博鳌地产论剑"论点选萃

　　8月22~25日，2003博鳌房地产论坛举行，300多名来自全国各地的代表齐聚这个美丽的海南小镇。此次年会的主题是"金融紧缩下的房地产"，各路地产大腕纷纷对此发表言论。观点的交锋，思想的碰撞，形成一道独特的博鳌风景。

　　中国地产并没有过热

　　张元端(中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长)

　　所谓房地产过热，主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长。从1997年到2002年，我国国民经济增长分别为8.8%、9.2%、7%、1.8%、7.3%和8%，而同期房地产开发投资则分别增长-3.4%、6.1%、11%、19.5%、25.3%和21.9%，与经济增长速度之比均在3.5倍以下。虽然房地产开发的增长速度高于经济增长速度，但由于我国房地产业正处于加速发展的阶段等原因，除个别年份增长速度稍高以外，总的看仍处于正常范围之内。

　　谈融资渠道的多样化

　　刘晓光(首创置业总经理)

　　市场、资金、土地是房地产的三个要素，其中最核心的是资金。在人民银行实施金融紧缩政策后，银行投放房地产方面的贷款会有所减少，这在一定程度上影响了房地产企业的运作。在这种情况下，就需要开发商寻找其他融资渠道。归纳起来，开发商融资共有以下几种渠道：一、自由资金；二、银行的贷款，这是一个比较重要的来源；三、国内上市；四、海外基金；五、做一个中国的超级基金，这一渠道目前还没有启动，但市场是非常广阔的；六、找资金担保者和担保公司；七、从经营地产和经营成果来吸引资金来源。

　　新金融政策下房地产的发展方向

　　郭梓文(奥园集团总裁)

　　新的金融政策出台以后，很多业界的朋友在运作方法上要进行很大的调整。对此，我本人的理解是这样的，如果说房地产像我们的重要器官，那么金融像我们的血管，两者是互相依存的，所以金融业和房地产业，可以说唇齿相连，互相依存。

　　未来政策的制定，消费者将会起到重要的推动作用。可以预见3年之后，房地产企业肯定会更加丰富多彩。未来的房地产要迎来资本时代，开发商的招标、投标也将更加公开化，房地产的产品要向大众化、年轻化转化。同时，房地产企业的角色正发生改变，产业化的程度肯定会得到进一步的提高。

　　另外，未来地产业的马泰效应会更加明显，集中度也会越来越高。与外资银行合作，银行会更加活跃。总之，未来中国的房地产企业将会进入一个更加活跃的时期。

　　四种融资渠道优劣谈

　　凌克(金地集团董事长)

　　地产企业的融资渠道无非是股权性融资、债权性融资、信托基金、房地产投资基金。这四种渠道都有各自的优缺点。

　　股权性融资的优点：第一，可以增加一个融资的渠道；第二，可以获得持续发展的资本；第三，可以解决短期流动资金；第四，对知名度和品牌度有较好影响；第五，对雇员的期权有所激励。其缺点是：第一，需要特别的严格规范；第二，股权有可能是分期制的，公司的控制权可能会降低；第三，成本还是比较高。

　　债权性融资的优点：第一，债权性融资十分便捷；第二，成本相对比较低；第三，财务杠杆的作用非常大，如果资本报酬率高于利率的时候，这个财务杠杆的作用是非常大的。其缺点就是企业还债的压力比较大。

　　再就是房地产信托投资，其优点是企业如果有好的发展前景，就可以通过信托资金来防止资金链的断裂并为自己储备大量的资金。它的缺点一是信托的规模是有限的，二是发行的时间比较短，一般只有两年。

　　还有一种融资渠道是房地产投资基金，目前在中国没有这种基金。

　　房地产企业的持续经营之道

　　范伟(复地集团总经理)

　　目前我国的住宅市场还是以满足基本消费群的需求为主导，中国的住房条件在现阶段还是处于一个较低的水平。但是，这个市场其实是一个非常庞大的消费品市场，它正处于不断增长的状态。

　　在这样一个环境下，房地产应该怎样发展，一个公司要怎样决定其发展战略？首先，应该扩大市场规模；其次，要扩大资本规模，但是不能像以往那样盲目借贷，把负债率搞到80%~90%，让公司承受很大的风险；第三，要在不同的周期合理安排，形成良性循环。最后，建立优秀的团队是必不可少的。潘石屹(SOHO中国董事长)

　　这个话题实际上还是在谈121文件，这个文件对我的震动很大，对中国房地产经济带来的一些变化。

　　一个地区的经济建设和房地产业的发展，切忌大起大落。我们要吸取以往的教训，在发展房地产的时候，要有独特的方式，尊重自然的规律。政府进行决策时，要具有长远眼光，不能大起大落，以免造成资源浪费。

　　在暴利的背后，必然存在风险。在这样的情况下，房地产行业是一个颇受争议的行业。房地产行业如何成为受到全社会尊重的行业，给社会创造价值，必须靠大家的努力。一个房地产公司只有不断地积累信誉、积累口碑，才得到社会的尊重。

　　信贷政策对房地产的影响

　　任志强(华远集团董事长)

　　第一个影响是对于土地储备与供给的影响。信贷政策可能导致供给总量的减少，引起土地价格涨幅继续，另外，还可能导致房地产公司土地储备量降低，储备土地减少将导致工作准备的时间缩短，这有可能使一个企业不能连续产生业绩或者中断开发进程。

　　第二是对开发信贷的影响，会导致一些中小公司的危机，造成按揭的延期，对写字楼和商住楼的开发也造成直接的影响。

　　第三是对消费信贷的影响，可能造成延期支付的资金链，或者资金链断裂。

　　中国房地产公司发展五模式

　　冯仑(万通实业董事局主席)

　　目前国内房地产公司的发展模式大概有五类：第一种是连锁店模式，万科就属于这样的模式；第二种是百货公司模式，就是在一个城市全面开发；第三种是精品店的模式，这种模式是包括万通在内的做高端产品的企业，在一定范围内有限的复制；第四种是房地产服务模式；第五种是不动产投资模式。(文字整理李孟姣鞠波)