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莫天全：房地产新经济的新发展

作者: 博鳌房地产论坛组委会来源: [ 观点新媒体 ]

　　主持人：接下来为你请出的是搜房网全球总裁莫天全先生，有请莫先生。

　　莫天全：今天下午很高兴，接着这个我们冯仑主席模式的研究，借这个机会跟大家交流一下，跟我们这一两天谈的不一样的东西，就是这个有关新经济方面的事情，房地产新经济的新发展，最近我们都知道最近的搜狐、新浪、网易，他们的股票飞涨和厉害，到底这个情况是怎么回事？还有就是我们房地产业跟这一块怎么结合，是我们一直在探讨的问题，我想结合搜房的模式，在这里给大家做一个交流。

　　我先给大家看一组数据，这是三个在拉斯达克上市的我们国内的Internet公司，一个是网易，因为网易的股价现在是最高，在一年之内，这是八月二十号的统计数据，一年之内，就是增长了五十倍，现在是五十三块钱美元，如果转换成人民币的话，差不多是四百五多块钱一股。然后是搜狐，是三十三块钱，比一年以前增长了三十倍，新浪是三十三块钱零七毛，增长了二十五倍。

　　我们在看一下这个市值，也是八月二十号的统计，这个市值网易是150亿人民币，新浪是140亿人民币，搜狐是100亿人民币，跟我们中国最大的房地产上市公司比，就是中国房地产TPT研究组。由国民发展中心清华、还有搜房研究院三家，就是分析的结果呢，在去年的时候，最大的是陆家嘴，所有的以房地产开发为主的，他的市值是178亿，第二个就降到了83亿，相当于就是网易、新浪、搜狐，就是除了陆家嘴以年，就是他的市值是所有的房地产公司、上市公司都没有超过这个数值，但想一想，网易、新浪、搜狐，发展了几年，不到六、七、八年，很短的时间。

　　现金，现在新浪手上有18个亿的人民币的现金，然后呢，网易也有18个亿人民币、还有搜狐有12个亿，这是我们很多房地产公司想要的这个现金。

　　然后，负债，三个公司都是没有负债，他这个钱，在手上根本就出不去，他们想出去，想收购这个发展，所以从这个想一想我们房地产业来说的，我们先跳着房地产业来谈的，就是这个新经济的东西，确实是有他独到之处，在谈这个房地产的网络，就是跟我们的房地产结合起来了，搜房比较幸运的一点，就是说是跨了现在最热烈2最疯狂的房地产，还有最热闹的internet这两个行业，搜房网，就是2002年差不多有七千三百万人次，到搜房上买房、租房，今年一直到上半年的反应量，跟去年的同期相比，增长400%，就是差不多四倍，我们的服务器，从十几个服务器，现在到三十个服务器，带宽也是从现在的独想十兆，到现在独想三十多兆，然后广告，2002年我们是差不多500%的增长，非常大的一个跳跃，2003年我们今年预期比去年差不多是300%的增长。

　　搜房网就是今年的六月十八号是我们的四周年，有相当的一段时间了，从去年，也就是2002年，也就是从第三年开始，我们全面盈利，我们虽然是从第二年年底开始盈利，2001年全年还没有盈利，所以从2002年开始，全面的盈利，2003年预期的盈利是差不多2002年的五倍，500%的增长，最近就是因为这个短信，就是这个新经济新技术的更多新工具的发展，我们从租房、二手房，开始用这个新工具，开始收费，然后公司从去年的一百二十号人，发展到现在的二百五十号人左右，还有我们这个全职的工作人员，还有我们就近千个我们的版主，我们的业主论坛。

　　昨天跟范总在一起沟通，你们这个业主论坛真是厉害，我们有一千个兼职的，有义务为搜房打工，我们非常热心的版主在为搜房工作，所以这个发展，用搜房网这个例子，我们的网络跟房地产结合起来了，这个发展是非常之快，我们最近开了很多会，内部也有很多会，产业里也有很多的探讨，因为搜房作为房地产业的"领头羊"，几乎垄断了一个房地产网站，跟其他产业领头的这些CEO的这些创始人我们在一起沟通，就是觉得这个internet，曾经在三年以前非常的疯狂，然后是进入低潮，但是他从一年以前的开始，就是说，第二次起飞，他的最核心的东西，我们就两个，一个是轻工具，再加上这个消费者，新工具就是三个POT来说，就是最主要的就是这个短信的这个利用，三个POT几乎是百分之六七十的收入，来自于短信的收入，很多东西，因为新工具的出现，就是有很多东西以前不能做的事情，现在都能做了，和大家开个玩笑说，就是这个同城交友的，同城合租的这个完意，都是大家以前都想回到解放前这个年代，因为有五个太太，现在你通过短信，通过internet就可以实现了，所以这样的事情，在加上一个庞大的这个消费者的群体，就是造成了就是这个新经济，或者说这个第二次的飞跃，这是我新花一点时间给大家做一个的介绍。

　　第二个部分，是谈房地产业跟新经济的交付作用。这个图实际上是我们三年以前开会的图，早期的从这个网络用户的介入，从宽带的介入，从定性的用户，甚至于早期的两条电话线，就是有这个新经济的或者有新技术的内涵了，到现在，智能住宅这已经不是什么新鲜事了，网络社区，这一块应用也是相当的普遍，还有网上商务，包括这个招标、采购、销售、还有网上购物，这些东西实际上都已经开始在进行，这就是整个这个图，就是把这个我们房地产业跟这个信息产业，是新经济的一个主要的代表创起来的，作为房地产我们怎么来在新经济发展过程当中，怎么来用他，怎么来适应他，怎么来把这两块结合起来？我们最近做了一些研究。一个方面就是随着新经济的发展，就是房地产的消费行为有很大的变化，对产品的要求，从整个价值链来说，从整个发展来说，从产品的要求开始，刚才我们也谈到订制的问题，大家对这个产品，有很多的产品就是你想要什么，我给你做什么。甚至于当初我们曾经有一个探讨，如果是修楼房的话，一个单元，当然一个别墅就更好做了，他的房间里面的安排大小，都可以通过internet的方式来实现，就是一个18层、20层的大楼，你修到第八层的时候，第十八层的楼还可以做一个调整，这块就是消费者获得有些什么小人房，老人房，他可以对他的房间的一些格局，一些变化，可以做最后的调整，这个调整过程当中呢？也把购房者的个人因素也加到了产品因素里面去，保证这个成交，或者这个销售过程顺利进行，就是从产品开始，有很多个性化的需求。

　　然后在消费过程当中，我们这个新技术，新手段的人员就更多了，从信息的获取，我们现在叫买房和卖房，作为这个，特别是这些新生带，就是现在三十岁，四十岁这些有钱的，特别是这些白领，他们第一个要去的地方肯定是这个网络，如果在中国，有80%去了搜房网，从这个过程来说，他在这个上面能找得到他想要的东西，当然，他不能利用这个网络，做所有的事情，他有初步的信息以后，他到现场去看，谈判过程当中，他也没有必要每天都到会议室去谈，他可以通过internet、通过E-mail或者通过这种，网上的BBS的方式，来进行一些协商，一直到签约，签约以前都是用传统的纸面上的来签约，实际上现在有些更深入的利用，新工具的利用，已经进行网站的签约，贷款就更不用说了，就是在美国几年以前在线的贷款，都已经实现的事情，就是在我们这里，我们在上海，在北京开始这个网上贷款的业务，所有的表格，所有的东西通过网上，通过远程就可以解决。

　　最近，消费过程一个非常重要的过程，就是营销这一块，营销这一块我们最近在北京，做了一个网上抢号，一个经济适用网，就是非常大的一个经济适用网，进行这个经济适用网，都很热门，要排队，排好多天数，而且这个次序很混乱，所以开发商找到我们北京，能不能，就是通过网络的方式，然后既有选择性的，就是让这个购房者就是质量达到一定的保障，同时又保证这个购买次序的顺利进行，另外还有一个好处，通过这种手段，把这个项目就一起推出去了，所以这样通过网上，就是在营销方面，就是有很多的创新，最近就是这个慢慢新起的短信发号，很多公司已经开始用这个短信，一个来跟购房者，或者是潜质的购房者保持一个沟通，同时关键的时候，也通过这个短信，来告号，他是不是排号，他的号码是不是种了这个他要买的这个房子，但是这些东西在这个市场比较好的地方，就是在北京和上海，实行的相当的有效。

　　第三个方面，消费行为这个改变，就是这个售后服务，我们说的售后服务，是屋业管理这个，新工具，就是用新的工具,internet也好，来做这个老的事情也好，比如说付款啊，还有就是一些社区活动的通知，另外就是由这个新工具来增加一些新的内容，做不到的，现在有这些新工具，我们能做到。

　　所以从消费行为来说呢，不管是从产品，销费过程，还是从售后服务几个方面来说，都充分体现了新技术，新经济，新工具的这个发展的要求，这是从售后服务几个方面来说，都充分体现了这些新技术、新经济、新工具的这个发展的要求，先从我们购房者销费群体来说，这个个性化，非标准化就是越来越厉害。甚至于我们当初探讨的就是每一套房子，刚才就是自己个人订制的房子，每一套房子出来都可能不一样，还有就是在销售过程当中，每一套房子都有可能卖的价格不一样。因为为什么啊？就是现在卖的比较热的房子，他这个都是按先来后到登记，最后排队，实际上，如果一套房子有五个人去登记，就可以在网上做一个非常简单的拍卖，谁出的价钱高，就给谁，也合理，这个大家都没有意见。最得利的是谁呢？是开发商。

　　还有消费者，房地产消费者跟网络消费者的重叠是非常的厉害，因为大家知道用这个网络的这些人，除了这个我们刚才说的新浪、搜狐、网易这些，比较通用的，就是年轻人，二十来岁的居多以外，像搜房这样的专业性的网站，他上来肯定是要买房卖房的，都是这些购买实力，最后购房消费者这一块，还有网络消费者，对传统消费者的引导，实际上就是我们这个潘总，潘石屹他用SOHO这两个字呢，就是这个一种比较超前的用法，实际上到底SOHO有什么意思呢？也没什么大的意思，但是就是网络消费者这一块，他往往带了一些创新，带了一些新的概念，他连对传统的消费者带来很大的引导，所以就是这个新经济发展过程当中，对购房消费者的影响。

　　刚才是从这个需求方面来说，从供给方面来说，我们觉得就是地产商的行为，也因为这个新经济的发展，也在不断地做这个调整，第一种模式是被动的调整，这个大家需求有改变了，我们周围的供给方肯定要改变，不改变的话，我们的产品卖不出去，我们的销售过程也让大家不愉快，这块是不得不多，现在我们大多数的人，用internet，用这个E-mail来做我们的事情一样，第二个方面，是主动的应用，叫引导开发，引导消费，就是我们的消费者要一直等着他们来买房子，或者来提要求的话就不太好，最好是来引导他们，就是刚才说的，包括他网站的拍卖，包括网上的抢号，包括这种短信，现在用SOHO这样的概念，基本上引导大家销费，也是非常的重要，最后是房地产商的参与，是把调整跟转移结合起来，投资直接进入到房地产的网络，世界上最知名的，就是三个公司，一个是香港的、一个是早期的ICABLE，这个现在盈利已经是非常厉害了，这是早期包微光他们公司来投资的，一个是新鸿基的SUNNIVISION，也是介入了房地产，从房地产商介入到网络，最后一个是TOM，这是最有名的一个，这个里面还有一个小的故事，就是李嘉诚当初，因为这是三年以前的事情，当初感觉到internet的发展，或者是新经济的发展是很猛，如果不小心他几十年建立起来，一辈子建立起来的，长江集团这个王国搞不好一眨眼被哪个网络公司给收购了，因为当初美国在线的LL就是由购时代华纳这件事件，对他促动很大，所以这个李嘉诚还是反应很快，就是立即成立一个TOM，由他来直接进入这个，一个是保住了自己，第二个也是充分利用了这个internet新经济的发展模式，狠狠赚了一把，这是地产商从被动的调整到主动的应用，到投资这个网络方面一些应用新经济的调整，最新的发展，是短信业务开始介入住房和二手房，这是我们从去年年底到今年年初开始，开展的一个新的业务，这也是我们投资方IT界方面一直要求我们做的，他们说消费者这一块肯定是一个非常大的市场，怎么做，以前在我们的网上来看房，来登记房，不管是租房也好，二手房也好，都是免费的，但是现在你要去租房，因为很快，你的房子只要在搜房网上面上去四个小时，你肯定要求拿下来，为什么，因为你的电话费打爆了，一天有25万人左右，在这个网上面晃当，所以特别是在北京、在深圳、在上海这些城市，就是这块应用都是非常的弱，但是我们的收费，手机收费就很方便，因为国内这个付款还没有办法解决，手机付费，付一块钱，两块钱，如果量大的话，一个收入还是相当的可关，所以新业务开始，鉴入租房和二手房的交易，这些都是新的工具的应用，以上除了介绍这个internet也好，或者是新经济也好，就是给我们房地产业方面的一些结合。

　　最后，还是花一点时间，我们顺着搜房他自己的发展，给大家一个介绍，或者一个共享，这个房地决这个新经济，或者是房地产internet发展，也是搜房他自己的发展。搜房是一个典型的风险基金投资，跟internet房地产结合起来的一个公司，他的主要的方面就是三个，就是这个资讯媒体跟技术。是1998的时候，我们在硅谷的时候发起成立这么一个专门为房地产业，更加有关这么一个新产业服务一个新经济的公司，99年6月，正式成立，成立之初，就是采取了比较大的动作，就是收购香港、台湾、上海、深圳，我们当初是在北京，是以中央指数为基地，这几个城市，就是大中华这一块，就是从大陆到香港、台湾，最好的房地产的网络公司，一下子就把这个大中华，华人的地位占领了，但是这个是得到我们投资方的大力支持，现在总部是在北京跟香港两个地方，然后有六个直属的公司，北京、上海、深圳，就是四个直辖市，在加上深圳、广州，在中国内地跟台湾、新加坡，各个地方有三十个地区网站，除了我们自己直属的以外，还有二十来个公司是我们的邻盟公司，业务实际上是以大陆为核心，因为大陆城市大，在哪都有机遇，哪个城市都有很大的需求，而且大陆这块，高档的这一块，特别是设计到异地销售这一块，对全球的华人区要求也很高，网络这一块，搜房网这一块为全球的华人提供了一个很好的房地产的门户。搜房的发展离不开我们强有力的支持方，所以他就比较大胆的，做了一个原因，也是以一种规模化的一种比较好的原因，他是长期支持我们的国际数据集团ATG，全球最大的IT业的出产商，另外一个高盛，我们在这里很多都知道，这是全球最大的投资很行，除了这个投资方以外，就是我们的合作，因为从资讯，从媒体到技术需要很强的后台，需要很强的功底，作为一个长期发展的公司，一个上规模的公司，是必须要有很强的支持，所以我们跟国务院发展中心，跟清华，跟我们的协会，还有就是我们各个房地产的联盟，结成了非常紧密的合作关系，搜房自己，除了我们自己六个核心公司，北京、上海、深圳、重庆、天津跟广州以外，就是海外的控股，是在BVA，贯常基金的一个做法，另外还有一个独特的搜房研究院，就是把咨询研究，把基础研究这一块，抓起来，因为搜房研究院最早接的这个中国房地产指数系统，也就是中央指数系统，是我们国内最早的一个，以量法分析为主的一个指标体系，最近从今年年初开始，我们在上海成立了一个投资咨询公司，因为这一块发掘就是这个抵押货款服务这一块，就是这个国内的市场不成熟，需要这个发展，这一块空间相当大，就此我们成立了上海搜房的投资，除了这些机构，就是我们差不多20来家的联盟机构，联盟这一块，就是以加盟的方式给搜房这个，在各个地方，就是让他的业务能够发展。

　　搜房研究院这一块，是掌握我们的第一块大业务就是资讯。他是早期，顺着新经济的发展，我们想成立了一个比较超前的想法一个房地产业的思想库，是当初得到我们建设，还有清华，还有北大，还有协会，几个单位的支持一起共同尽力的，从政府官员到我们学士界的领头人，还有产业界的领头人，十来个人，是我们的研究员，研究院院长就是包括中国房地产的指数系统，比较熟悉的，最早有国务字发展中心，中国房协，还有中行集团，孟厢书他们建立起来的一套量化的指标体系，现在是研究院院长，在这个基础上，我们还发展起来的就是典型住宅价格指数系统，目前也是覆盖了差不多是13个城市，就是说，中行指数系统从宏观来反应一个城市的走势，典型住宅价格指数系统更多的是从微观的角度，就是跟这个，我们选取的，跟股票市场一样这个成份股，这个样本项目来反应微观的市场的走向，还从今年年初开始，更加的细分，别墅市场成了一个就是值得单独研究的一个部分，就是在北京、上海我们相继成立了别墅指数系统，目前已经在北京上海成功的发布，为此我们还成立了一个大中华别墅网，还有一本就是别墅杂志，是专门针对高端的房地产的消费者，咨询这一块还有一项重点，就是从去年年底开始就是这个中国房地产TOP研究组，就是我们搜房研究院会同国务院发展研究中心，这个专门搞企业研究的，企业研究所，还有清华大学房地产大学研究所，就我们三家机构成立的，试图对中国房地产业这个规模最大的，效益最好的，品牌最高的这个企业群体，进行客观公正，准备全面的研究，目前，已经做了上市公司的研究，还有最近要出来的一个结果，就是我们最具开发价值的城市的这个十强研究，很快会有结果。

　　搜房研究院控制的是整个研究院咨询这一块，第二大块是媒体这一块。媒体这一块，又有我们的网络媒体为主，包括中网，还有三十个地方的商业网，在2003年4月份的时候，这个日访问量就达到了四千多万，注册用户达到了五百六十三万，到现在已经是差不多近六百万的访问量，每天差不多有二十五万人次，就是在这个搜房网上面来买房和租房，来吸取这个房地产方方面面的咨询，在国内各类公司的评价和评估当中或者是测试当中，往往是在大中华这一块，远远的就是一个处在产业的领头羊的地位，这个地位，由他覆盖了国内几乎是三十来个城市所带来的，除了网上媒体这一块，就是我们网上还有一些消费者的媒体，我们的搜房房业，还有我们的搜房地图，还有购房指南，还有最近出的这个高端的这个别墅杂志，还有这个专业性的出版物，为这个产业专业服务的，我们出版了第四年的中国房地产统计年计，我们跟国家统计局一起来出版这些数据性的东西。还有中华指数理论的统计，还有实践这方面为专业人士服务的出版，这是咨询方面，这是媒体方面。

　　就是第三方面是我们的技术。技术方面就是跟房地产相关的，从简单的这个网上设计开始，就是房地产的管理信息系统。还有就是物业销售展示发布与管理体系，这些让我们的房源能够尽快的传达给我们的消费群体。消费群体也能够非常容易的查寻到他想要查询的房屋信息。我在插进一段是当初给我们做的，就是我们这个收入跟我们的产品是怎么来的，就是这个比例怎么样，我们有25%的收入来自于我们的信息，信息咨询这一块，包括我们的数据库，55%大部分收入来自于作为一个媒体，作为一个网络媒体的一个网络媒体广告，这一块也是我们的增长势头就是最好的一个方面。

　　第三个方面就是我们的技术，我们依托这个internet为整个房地产业，就是提供这个解决方案方面的20%的收入，最后在左边就是我们的一些服务的大客户，几乎是国内有名的，90%这些大的开发商也好，研究机构也好，多多少少都是这个搜房的客户，当然，还有就是去年，提前300万的消费者用这个搜房网来买房，租房。这一点，就应承这个搜房整个他的从最早创立之初一句口号，就是"全心全意为房地产业合家服务"，谢谢大家。

　　主持人：也谢谢莫先生。莫先生跟我们谈了一些关于网络方面的问题，那看我们现场的朋友有没有什么想跟莫先生进行交流的，那好，谢谢您