>

正文

陈勇：商业地产与城市居住互动的创新设计

作者: 博鳌房地产论坛组委会来源: [ 观点新媒体 ]

　　陈勇：各位朋友，大家好，很荣幸能够在博鳌跟很多新老朋友再此交流房地产和规划的经验，可能在座的有20%可能是以前比较熟悉的，在座有几位是我们公司的客户。昨天还有今天很多专家还有老总对房地产针对前面的一些论述，尤其是融资这一块，从我们的专业角度主要针对不同的地块如何在既定的条件下去挖掘更大的价值去做这个讨论，香港华城取名叫华城主要是有这样一个基本的含意，就是城之起源，是一群具有相似旗帜和追求人的集合城之，人本身缈小和短暂的，因为城市的建设而得以强大和不朽，所以这也是我们规划和建筑师一个基本的职责，目前我们基本的结构是有建筑一步，建筑二步，建筑三步，然后还有一个专门的商业地产设计部。在我们所有的公司新的一些作品当中，城市的公共建筑和一些会馆中心、宾馆大概占了一半，房地产开发的项目大概占有一半，我们最近年比较典型的一些项目，除了北京没有进入以外，在中国的各个的大中小城市都比较集中，这些是我们最近几年在中国做的比较有影响的是一些大的项目的展示。

　　我们今天的题目是商业地产与城市居住互动的创新设计，这块理论也好，学术也好还有观点也好都非常多，我们主要是从企业运作上来谈比较核心的五点，目前商业地产是中国整个热点，因为牵涉到很多的一些房产公司要上市，要维持一个现金流，同时很多开发商也没有放弃自己原有的很多板块，关于一些居住区的开发，这一块跟商业地产的结合是非常关键，在此我们针对这个结合简略的谈五点突破点。第一个就是非常关键主是关于整个规划核心的两点核心，任何一个商业低产，还有一个城市的居住小区，有两点非常核心的资源分析，一个是人文的历史资源，一个是可利用的自然资源，人文历史资源挖掘得比较到位的话他可成为本身商业的主题或主题商业，这个时候往往会以树园的手法去演绎在身，可利用的自然资源主要包括江河浮海水景，包括一些本身认为是垃圾的冲击沟，林地，城市的景观资源包括一些城市的公园，宾河，包括周边的大型的商业，会展中心等等，在这个时候，远景一般是可以弱化，但具体进引入近景，后面有几个实例来说明这几个观点。

　　第二个非常关键的是条件的可变性，这对于做商业地产设计来讲是非常关键的，主要有四个基本的要素，就是城市的一些制度，他能不能在局部做一些更改，或作一些完善，包括把路变得窄一点，或者把它由直线变成曲线，或根据日本的一些城市的制度把它改造成一些新型的广场，执行分时使用。条件的可变性，还有城市公共空间的利用，很多的设计公司做设计时往往局限于红线里面的设计，其实红线外的分析和利用是非常关键的，这个时候比较典型的利用周边的一些自然资源，生态谷或一些景观塔，能够形成城市的视觉交点。第三个是城市的公共空间和私有窨的互变性，他可以带来一些可变性。第四个就是根据日本的土地的私有制度，演绎的一个理论就是与相邻建设的协调与发展同样也能够带来一些容率和变化。第三个非常关键，就是在2000年提了房地产综合性的复合地产，在这个时候，必须与城市平衡城市安全感的眼光去做分析，这样的话把商业、餐饮、运动娱乐，文化，酒店，还有一些办公运动场所作一个平衡，这个时候非常强调以点代线以线成面能够形成个自有主题的主题广场系列，最后能串连成一个线型发展的系统，第四个就是说，在香港还有在大陆比较多就是规划的形态学，在一定程度上代表中国的一个经济学，所有比较好的规划或比较畅销的楼盘，都会有一个比较好的型，这个型是整个规划的灵魂，往往会变成营销推广的一个主题。在有型的基础上谈到香港和中国比较讲究的一个风水。有风沙后才能在整个文化上和历史上找到很多龙脉和作为推广的主题，第二个非常关键的现在的楼盘越开越大，前几年中大万方，现在动不动就是10成方，所以在主题限制明确的前提下，整个规划空间功能布局的一个多样性是非常关键的，此时，商业步行街在规划空间多样性上起了一个非常至关重要的作用，因商业本身开发的营利模式与住宅的模式是完全不一样的，而升值的潜力是完全不一样的。

　　这个项目是重庆东原的中央美的，和中央大街。这个开发商本身有两个上市公司，一个是迪马股份，一个是东瀛，他们这个地位于重庆的沿长江的龙边路，这个项目有四点非常关键的突破，第一个非常关键的突破就是整个建设背后是重庆的南山，景观台，前面是长江和龙边路的一些绿化带，中间有一条原来26米的一条城市支路，到目前的主要交通在这条路上展开，所以我们接到这个案子后第一步就是作了一个人流的分析，关于这条论，本身是属于开发商的土地，通过对早中晚三个高峰时间的人流分析和整个南边路的一个物流分析，最后把这个城市道路由26米变成一个22米的道路，从而使得对这个商业用地大大增加了，另外一个就是说在维持两个折点不变的情况下由直线适当做了一些改动，这非常有得于小区商业的整体气氛和广场的一个改造，从而降低城市的车流，对正个的一个小区，还有前面三个气氛形成非常关键。第二个城市绿地的一个等量的年制换，原有在南宾路因由于属于城市的一个敏感地带，规划有30亩的城市绿化带，实实施方案时在端头这个五星酒店的位置，保持一个十来亩的公园，让这个公园成纵向发展，因在这个地位实际上是一个历史形成的一个河流的冲击沟，利用这个冲击沟形成一个开放式的公园，把原来的30亩转移了10来亩在这个位置，就等于是把这个绿化面积有效地往小区里面作了一个有效的制换，在维持整个前提不变的情况下，对于城市公共空间的开放和对小区的有利性，会在后面一个非常好的一个阐述。刚才说城市共同绿地有效往中间冲击沟的位置作一个制换从而可以奉献出更多的城市公共空间给了整个城市而且跟地形有效地结合，因为这些手法主要的原因，使得整个城市的空间反而比原来多增加一万平方米左右，所以后来给整个发展容积率的突破带来非常大的研究，本身在重庆路南边路有一个高度的限制，后来我们从多个角度来进行很多分析，所以最后规划局同意这样一个高度的研究，所以说，通过在前面四个点的突破之后，拿得本来的面积27万方，后来实际的面积做得42万米，这个过程当中，实际上是双赢等于政府，一个城市公共空间增加了，城市的有效绿化增加了，另外一个，城市的出让金和税收也增加了，这个价值是非常关键的，这是沿长江看过去的一个景观后面是南山，前面是江，然后通过山地梯田的一些演绎再生能够释放出很多的地理里面的空间奉献给这个城市，这是其中一部分酒店式公寓和企业会所的一个意向图。

　　这个是那个酒店式公寓的一个板式的结构，本身的设计是希望能与中国传统的围棋演绎再生，这可以呈现一些黑白凹凸的变化，从而付予更多的人文价值，因他本身的地块也是非常好的，，这是他企业会所的一个布置图，企业会所是一个什么概念，本身在重庆，作为直辖市之后，很多境内，境外的企业拥有入重庆，在这样一个有山有水的好场景里面，很多公寓的定位没有完全做住宅去定位而是做一些酒店式公寓企业会所量身打制的高档的一些豪宅来做，这个是山上住宅的布置图，因在特别的地块就是北京依棵树观景台，就相当于从香港宁肃口望维多利亚整个景观，所以对住宅区每一幢楼政府要求让它变成一个景观建筑，不是一个单纯的居住，通过手法的一些改变，使它积聚一种非常强的雕塑性，所以说正是因为前面谈的四个观点的突破，使每一幛建筑变成一幢非常好的景观建筑，所以最后规划局建委，市里面的领导都把它作为一个推广的样板工程，而且容积率作为一个突破，整个城市增加公共绿地和公共空间也大大增加，而且他是三梯地地形的，他的整个停车位是按一比一的模式考虑的，没有破坏地形，充分利用地形形成很多半地下的车库，把空间作了一个有效的利用。

　　这个是他的五星酒店的意象。前面谈到我们观点就是说容聚度工增加，这样一个建筑群落，不应该只是一个红色范围的设计，而是对整个城市从多点看都变成一个景观群体，从高度要突破原由指标，我们当时从五个非常关键重庆市的几个点做了几个分析，这是从一棵树观景台往下来望这个项目的高度的意向，最后能达到政府一府一个仙山露水的原则，最后就是所以高度可以进行一个突破，从长江大桥望去的一个整体的天机龙沟县，可使得本小区的天机龙沟县和整个南江的城机龙可以互补，这个是从江对岸望过去的天机龙沟县。

　　今天讲的是以居住为住，针对这个写字楼我们就不讲很多，这是我们做的上海太阳别墅整体规划，这个主要反应我们另外一个观点就是说任何一个设计都不是在红线内的设计，怎样能够借用原有的资源，因很多人谈到景观时都以为这个景观开发商花了很多的钱把自身的环境打造好，其实好的景观在于非常好的借景和对景，上海比较著名的一个定山图，这个案子作为旅游别墅的一个最大的景观，在整体规划时怎样能够利用原有的渠道和湖水之间的暗渠能打通形成一些内河，最后使得每个主团都能变成一些群岛和半岛的形状。能付予它不同的主题，同时能把定山较长的景观能从深度延伸到整个旅游别墅区是非常关键的。是这种房标比较有名的星空。反过来思考这个问题整个水景和水景是一片海洋。所有的别墅在整个海里一个星星，所以说，才会有这样一个大的形状。这个饱满的图形同时也是对整个定山图的一个人文的互动，整个旅游别墅分为一些高档会议别墅区和一些居住别墅区作为一个划分。

　　这个案子是我们做中情龙湖被城天街的，这个案子对整个重庆经济的影响都非常成功，这个案子非常体现了我们对道路的修改，达成城市互动的原则，我们对他进行了三点观点的突破，将一条2米宽的道路有效转到一个三叉路口，这等于是一个有效的平移，反而有效解决江北商业区的有效交通，这样一移，反而使得商业区区小事居住区作了一个划分作为，第二个一个利用日本一个公共空间的连接这个有效性，在这个位置是一个百货，而我们在这个位置做了一个公寓，一个百米的高层，如按原来开发商的一个设计，这幢楼可能是在这个位置，很难修改。日本87年出台的一个小地块很低时可以形成接间，但是低层可以架空形成非空间，按照一个一体化来算一体化就可以推得比较少一点，这种情况可以把酒店往前移，直接落地，修改使得这个酒店创造重庆新的销售速度八个小时卖完了一幢楼，另一个很关键就是很多对于商业理解沿着城市的道路是商业价格最高的地方，在这个方案里，在内街形成一个中心广场入口广场还有一个广场，最后，反而使内街的商业气氛远远高于外街的商业气氛。这种整体规划就是我们刚才谈到的第四点，规划的形态学和风水，整体规划的这个规划功能分区和广场的分布，使得整个这个规划呈西，南方向成为一个龙头的位置，从规划的分区和整个规划的形态对整个风水的呼应达到一个非常好的结合点，所以，这个盘从2001开始，到目前的话，基本上建成了，北洋新座是八个小时卖光，风双亭用两个月，华联和太平洋还有后面的商铺分别签的是三十年合约，因这个项目也改变开发商对于整个楼盘基本的思想，2001时并不想上市，因酒店式公寓把整个项目的回收，在前年就全部回收回来之后，就维持大的现金流。

　　昨天很多老总都提到很多房产公司要上市，上市关键一个地方就是如果只是做居住楼盘的开发的话是很难上市的，万科要上市就是基本上以多层为主，建筑化资金流会很快。但对很多达不到这种操作水平的房地产开发商来讲能够在一定程度上增加很多商业地产，尤其是步行街，对于上市公司维持现金流是非常关键的，也会对后面的融资形成一个非常好的互动。前面是华联后面是太平洋的整体沿街的投资，这是中央广场的一个意向。目前的整个开发商是整个，因为在两块成本之后整个核心商业市只租不卖，以维持他的一个比较好，作为一个融资贷款的比较好的抵押，也作为一个比较好的信贷，这是一个太平洋的一个意象，卖光这个楼，这个楼如按原有城市设施规划的话可能没有了，因后面有重百，重百已经建成了。后来按照一些比较好边见可从重百的人流往北变成一个商业的互动，从规划上得以打破，并且最终成立起来，因特地开过两次会，来讨论他对城市的影响，这个是枫香庭的建筑，不到两万平方的用地，但建筑面积达到是15万多米，充份用地陷得比较死形成了一个比较好的。我们自己做时没有考虑这个好的形态，后来据一个在深圳国企在重庆做调查时给出他好的评价，说他像一个北斗星阵，这个在重庆卖到好很多因素，一个融资本身的品牌，一个这个高层住宅供只有15%，为重庆目前是最低的。

　　深圳正业新城，这个案子本身最开始时这个地是深圳在2001年的时候地王，总的开发量也是维护在深圳的前两名，这个案子当时请了13全境外的公司投标，我们公司中标，中标的一个最基本原因就是中间有条路的改变，这条路本身是城市支路，26米宽的一条道路，通过我们设计时把这件路变成一个弧线并且做了一个商业步行街在这个位置，使内部而且在靠西边部分通过大半结构形成的很好的一个广场，可以从下面走，使两个小区整体感觉非常协调统一，目前这个案子今年已经开盘，几个大的概念上突破后，所以说使得这个案子能够中标，非常好的一个实施方案。

　　这个案子非常典型，在上海的辛庄总的占地是1600亩，总体规划是三个地块，委托我们提供的红色是被几条道路划分成很多比较零碎的地块，实际上我们当时查了一下，中国一个规划，还有作了一个很好的人流策略的分析，最后把中心T字型路口有效地取消开了，因规划里有一个非常好的条件在800米以内，最好是只有一个开口，城市道路过多开口很明显是非常不大合理。后来我们的整体规划里面，把道路取消以后，实际一个方案，其实对小区居住用地的增加，商业气氛的打造，还有整个环境的打造也提到一个很重要的作用，这是这个楼盘提供一些内街商业街的意象和小区的一个意象。这个项目是在浙江，开发商是横电集团，这个项目也是对景观的分析和对道路的改变了作了非常大的突破，就是这个地块是被城市道路划分成四块，这个是海，后面是山，远一点的地方是普陀山，我们在整体规划后进入这个海景和山景之间形式一个景观大道，把海景引入进去，同时把原有的道路取掉后形成一个步行的观景通道，反过来这样一个环形通道和这两个就形成一个比较好的佛的标志在里面，所以这是他的整体，对他的楼盘的整个实施和推广产生的一个非常大的作用，这是一个商业的部分。这个在浙江比较有意思的一个盘，这个盘就是说因这个方案改变两个地块的整体设计，A地块属于上海众江，B地块属于杭州阳光集团，我们跟他做这个地块首先把这条道路，把原来属于城市的道路改变成一个现行广场，通过景观改造，这个改造，能过与A地块的开发商建议，把阳光集团约到一起来协商后双方觉得比较好，最后一起来跟永康的市政府作一个建议，双开发商两边联建，这个政府已经答应之后，政府免去修这条路的成本，第二个，两个开发商，把这条道变成一个新型广场后对于两个地块商业气氛打造，还有居民的活动都产生了很大的作用，这个完成后对整个地块的主路口不是放在西边或南边的位置，而是直接放在拐角口的位置，这是上海的东苑新天地已经开盘了，这是好又多超市，利用这个超市本身的影响作了一个内接式的商业步行街，把这条城市支道路变成一个现形的步行街，同时两个地块变得非常完成统一，目前这个楼盘已经开盘，这是他二期连盘结束的一个图纸。

　　这个是成都博内都市家园，这个2000年起步，现在变成成都第二品牌，这个规划设计作了很多分析也有效利用形态和功能分区形成一个比较好的太极图。但是确保功能布局比较完整的情况下作得整体的规划，这个公司因这个盘发展非常的迅猛。这个案子是江苏红豆的一个项目，这个案子非常典型就是说，在这个位置东面有一座比较好的名山，实际上，这个案子委托我们做之前，我们当时这边有山，这边有荷花塘的话，首先架高一个山水之间的景观通道是非常重要的，这个基本概念当中使得整个主入口由原来的西边转到东边，同时七座典式的小高亭呈七星捧月的形状，对整个的山景做了一个很好的呼应。

　　最后一个需要，今年上半年刚刚做了一个委托案子，是秦皇岛的CBD，我们作了两点非常关键的突破，一个是原有的奥运体育场延伸一个线做了一个水上的音乐厅，可形成一个秦皇岛CDB城市的一个标志，一个的驿站，一点突破对他们市长还有很多专家来说也是非常关键的一个点。第二个是这个位置，整个有1500多米长，在这条位置开了一条内置式商业步行街可使得车流从这里通过，可把地块划分为四个不同的地块，对一个分区的运作产生很好的条件。这是他的一个奥运建筑广场。这是整个CBD金融区意向最高的建筑达到267米的高度，我们今天的介绍主要介绍到这里。对于任何一个房地产楼盘来说虽然融资很重要，但实际上在即定的条件下怎么样通过道路的改变，还有一些调整，还有一些城市景观分析利用的话，往往可以创造出一个令你意想不到的价值，因道路的改变并不是随便的改变，道路通的话整个城市的财富会积极聚起来。对任何一个大型楼盘的设计来说，道路重新审视和分析还有周边审视和分析是非常关键的，我的报告到这里。谢谢。