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2005博鳌房地产论坛精英对话下半场

作者: 观点网时间: 2010-05-27 17:55:20 来源: [ 观点网 ]

　　主持人：非常感谢。接下来进行今天晚上精英对话第下半场。有请顾云昌、李伏安、孙勇、倪建达、张在东、黎明楷、陈淮。媒体主持是莫春、张文豪。嘉宾主持钟伟。

　　莫春(媒体主持)：介绍一下今天精英对话的各位嘉宾。

　　钟伟(嘉宾主持)：从我的角度，我定的演讲题目"房地产发展过程中的金融支撑"，这个题目一看就令人觉得面目可憎，所以我远远没有像刚才那场有人性化，既然如此，我们不如话题尖锐一些，我原来想上半场各位嘉宾能够打架，那是好事，但是那恰恰是在小资的脉脉温情中度过，那么我们这里希望能够掐架。我曾经说过一段话，在整个房地产行业现在充满争议，有的学者站出来说说房地产开发商都是骗子，有人说房地产产业处于有史以来最大泡沫崩溃的前夜，总之房地产开发商里外不是人，就是这样的角色定位。在整个链条中房地产开发商被作为蟑螂一样的角色拽出来，但是我们知道如果厨房里如果有蟑螂，肯定不是一只，那么问题是我们有没有勇气拉开柜门，看一下从房地产开发的整个链条，有多少蟑螂，他们是蟑螂吗？他们是我们应该谴责的对象吗？还是我们应该平心静气的去观察，去让这个行业有一个健康成长的轨迹呢？我想更多的问题，是不是能够从价值增值链条开始。第一个问题，因为金融问题，我想抛给李伏安主任。有人说房地产行业已经劫持了中国银行业，劫持了中国经济作为其人质，有这样的事吗？您能说一下现在中国银行业在多大程度上被房地产业绑架了呢？现在的坏帐率有多少呢？

　　李伏安：中国经济的发展，尤其是改革开放这么多年来，尤其是近十年的发展，主要是靠银行来支持，所以要说劫持的话，不只是房地产业，而是整个中国的经济都劫持了中国银行，有的行业劫持的更厉害，甚至是打劫性质的。这个大家都可以看到，银行这么多不良资产，当然银行管理有责任，但是更多是经济体制转轨过程中的原因。相对来说，房地产行业是一个新兴的阶段，银行转过来支持房地产业，是刚刚转过来，还没有完全转过来。但是知道公认的看法，房地产是银行业中的好资产，应该说这一二年，如果说有一点泡沫迹象的话，但是现在银行真正的贷款是在涨之前就贷出去了。上半场主持人说自己的房屋开始涨了，房屋稍微收缩一下，泡沫行为稍微少一些，总体来说在房地产还是好的。未来银行不可避免还是要支持房地产，但是是在能够承担的条件下支持。大家以不同的方式承担不同的风险，满足房地产业不同的资金需求，这应该是我们今后要考虑的问题。

　　莫春(媒体主持)：我们的话题要尖锐起来，还有另外一个问题，要提给顾秘书长，现在很多人对宏观调控的期待，它会将宏观调控和房价的下跌画等号，就是认为经过宏观调控房价要下跌。从我们的情况来看，像我们今天下午宣布的焦点十大新闻，也可以看出来从去年起，35个城市房价都是在大幅度的上涨，宏观调控之后房价的涨幅回落。我们想问一个问题，房价的下跌是不是一个真实的谎言？

　　顾云昌：今天下午让我宣读博鳌共识的时候，第一句话就是房价是一个说不清楚道不明白的问题，的确房价问题是牵动着大家的心，因为开发商的财务问题和房价有关系，牵动了老百姓的钱包，牵动了各级政府的财政，所以这个问题非常的敏感。这一次的宏观调控很清楚是因为房价上涨过快，目的是为了稳定住房的价格。我觉得应该在稳定上做文章。现在社会的普遍理解，包括在座的媒体，我看过不少媒体，而且是主流媒体都是这么写的，房价什么时候下降，我们买得起房子，我们期待着这一天。而且有人说房价上涨是几个主角共同策划的阴谋，其中有政府、开发商、银行，他的题目是谁在策划中国楼市的阴谋，就是将房价弄高了，我觉得这是偏激，这是我讲的客气。中国的房价，我可能讲的时间稍微长一些，在03年之前，中国的房价是相当稳定的，平均涨幅是3.5%。当然有的城市已经开始涨的比较快，房价涨的快的时候，是从04年开始，突然上涨15.2%，所以两会期间代表说了，房地产涨幅太快，相对我们人均可支配收入也确实是高了，在这样的前提下，由于几个城市，沿海地区的城市连续三四年已经涨的很快，全国有15.2%的上涨幅度，房价上涨很快。在这样的背景下出台了国八条。对老百姓来说，没有哪一个老百姓希望房价往上涨，中央出台政策我认为就是稳定价格，有两种稳定发，一个是涨幅放缓，第二是房价下降。但是现在社会大多数的舆论认为房价会下降，这就是造成现在市场观望的主要原因。其结果如何呢？今天上午我还在跟人讨论这个问题，我个人现在的感觉，今年全国平均房价肯定涨幅低于去年，不会超过15.2%。现在是10.1%，按照这样的态势发展下去，到年底肯定是在一位数，不是二位数，有可能是6%、7%、8%，所以我认为稳定房价的目标，在全国肯定能够实现。但是也不排除一些热点城市房价会在原有的基础上下跌，全国房价是肯定稳定的，降到0以下这种可能性我现在看不出来。但是由于中国楼市具体的差异性，有的地方可能是要降到零以下，有的地方涨幅放缓，有的地方可能涨幅要比去年高，这些都是可能的。前几年有的城市房价还在连续跌，希望能够涨一点，这也是稳定房价。这是我的理解。我认为国八条不是打压楼市，或者打压房价上涨，而是打压房价上涨过快。谢谢。

　　张文豪(媒体主持)：今天在座的对话嘉宾里有一个很显著的特点，上海派在里面占了相当一部分，包括顾会长都是上海人。开发商作为一个方面在绷着，购房者也是在绷者，我想请问两位老总，第一你所在的企业，是不是在绷者？如果这种状态继续下去，能够绷到什么时候？什么时候能够绷不住？三个问题。谢谢。

　　倪建达：各位专家、各位同行，还有各位媒体的朋友，现在全国都有一个说法，国八条是因为上海"生病"了，所以出台的。在这个意义上，上海的同行给各位遭罪了，非常的对不起。但是国八条对每一个发展商都是感同身受，现在我们讨论房价，讨论我们房地产业，其实没有单独的来看这个行业。比如说刚才有一个议题，说房地产业绑架了银行业，如果说银行业我们不去绑架它，或者不跟它勾搭，它又能勾搭上谁呢？现在银行有很多钱，我一点也不担心我们这个行业，我相信我们这个行业经过两轮比较大的调整，在座的各位，每年博鳌论剑的时候还会神采奕奕的走上讲坛，还是中国最幸运的商人，还是我还是很担心中国银行业将向何处去？上海的地产大家都知道，特别是03年下半年，应该说涨的特别快，我也觉得不是今天说这个话，在网上也可以查到我三年之前说的一些观点，我觉得上海的房地产涨的太快了，没有一个城市、没有一个社会可以支撑很久。但是作为业内人士来说，赚钱了总是高兴的，所以希望他长一些。但是我认为这一轮的调整是势在必然的，是必须调整的，今年不调整明年也会调整，明年不调整后年也会调整，调整的越晚我们付出的代价越高，我认为这一轮的调整非常棒。但是站在我们企业来说，总体还是比较轻松的，该买地的时候买地，在该卖房的时候卖了房，现在有土地慢慢开，等三五年我想我们也是没有地了。在座有同行比较轻松，但是也有绷的比较紧，这一轮对我们的挑战就是怎样整合行业内资源的问题，中小开发商可能会走联合之路，这对我们来说是有融资创新、金融创新的工具在里面。在国外房地产跟金融业的关系是非常棒的，我们是银行借了钱给我们，一旦不好就是我们绑架了他们，其实我们真正好的时候，他们追着我们，特别是张总说的现在都可以拿到很多钱，这是一个市场行为，不存在说他们支持这个行业，或者说这个行业非要银行业支持，这是相互之间的需要，也是市场的要求，从这个概念范围来说，我相信以后银行业还会跟我们这个行业走的很近，现在不是不想跟我们走的很近，而是害怕政治的压力。其实从市场的角度来说，他还一直跟我们抛眉眼，只要我们坚持住，他就要找我们的。

　　孙勇：今年跟房地产的关系，实际上大家都很清楚，我个人的体会，所有的产业都是经济的表象。大家所关注的房地产，实际上产业是一个表象。金融跟房地产很要好，我想今后也是这样。宏观调控我的意见主要不是打压房地产，或者打压房价，也不是说要将房价维护在什么样的水准，我认为宏观调控实际上还是规范房地产，使房地产能够建立一个比较持续发展规范运作，构建良好的秩序。我认为宏观调控对房地产企业，对消费者，对整个市场，都是有很积极的因素，有很积极的方面。从我们企业来说，我们也经历了两次宏观调控了，这次还会害怕吗？我们再这一轮的房地产中，大家也可以看到，实际上是银行也好，整个的金融市场也好，是对房地产规范要求，而不是说我跟你怎样怎样，我们的体会这次宏观调控的手段还是不错的，这次宏观调控拿捏的很好。从我们企业来说，资金链还是没有什么问题。现在大家都知道，银行要四证办齐，只要规范运作，该给钱的还是给钱。原来是有很多流动资金的贷款，现在改为项目贷款，所有的运转都是非常不错，非常正常。我们原来计划有几个楼盘，该什么时候销售的我们还是什么时候销售，我们不会硬撑，该怎么走就怎么走，请各位放心。价格的问题大家很关心，我们也关心，消费者也关心，一定会根据市场的情况做一些调整，所谓调整，如果说今年开盘的价格，一定跟上半年不同，今年开盘的价格也跟去年不同。我想没有什么问题吧。张文豪(媒体主持)：刚才听两位上海的老总谈了，应该说新政出台之后，开发商的压力在他们身上并没有看到，现在企业不单没有发展的问题，而且趁着这个时机，还要拣拣便宜。尽管感到轻松，当然各个企业的故事不一样，我记得您在一次访谈中也提过，假设市场的情况有一个负面的预期，一个是降低成本，另外就是对利润的看法要比较正确。我就想在这里问张在东，锋尚跟别人的东西不一样，科技零能耗，从科技的角度来说这是很好的卖点，从其他的方面来说，比如说价格预期不是太好的情况下，给您的楼盘、您的项目带来一些很正面的影响。请张总谈一谈。

　　张在东：我说一说我的观点，其实锋尚这样的企业，我认为今天再调控三倍，我也不怕。为什么？我现在提供的产品，市场供应量只有我，我这个房子太好了，房地产市场我们都知道是一个区域市场，我在南京做这个项目，每套房子均价350万，很多人认为现在宏观调控，为什么你的房价还这么高，因为我的供应量有限，就像当年我在北京卖房，很多人朋友托过来，先说一句话，张总只要不含税就可以了，我们不要求打折。南京我们现在做的是北京锋尚升级版，有人说升级版什么概念，就是比北京锋尚很多地方又有提升了，其实我应该参加上一场的会，就是讲怎么使生活好，住锋尚就是好。我自己就住在锋尚，因为我想我们大家同行，这么多人，从天南海北飞过来，我们作这里讲话，一定不能讲假话，我一讲真话，很多人就说我不谦虚，真的没有办法。你想我那个房子，南京锋尚户均二千平米的绿地，他每口都是呼吸新鲜空气，包括屋里、卧室、客厅。瑞典的一个专家给我测过，这样的人比每天呼吸污浊空气，最少要多活五年以上，一辈子就是多活一年也是高兴的，我这个定位定的很清楚，我这块地是拍卖来的，是特别好的一个地块。回过头来我还是想讲一讲我对房价的看法，最近我都让专家给我算算命，下一步怎样，我也是咨询了很多，一直在思考这个问题。思考完我得出的结论，这次宏观调控非常好，非常及时，好像这有点说大话。为什么？作为北京发展商，都涨的有点脸红了，这次宏观调控打的非常准，就好像点对点发射导弹一样，就像我们南斯拉夫大使馆被打了一样，一个不行，再来一个国八条。我真的希望上海的同行，不可能掉以轻心，国务院还要再采取进一步的措施调整房价，你不服，他再来一个。所以我想现在这个问题，我是希望媒体朋友将这个问题看清楚了，不要看表面现象。现在搞的人心惶惶，都是观望的状态，刚才我为什么说是点对点的打的非常准呢，现在包括南京的房价，都应该跟这次没有关系，南京本身的房价是有一些增长，刚才顾秘书长也说了，但是那是稳定的增长，它不是说降价，而是增幅保持稳定。所以从这个角度来说，希望媒体以正视听，前面说的全国都在闹房价，很多人都在观望，。

　　钟伟(嘉宾主持)：对不起打断一下，以正视听我觉得有一个好机会，国八条的始作俑者，很重要的一个人物就在台上坐着。咱们要问这个问题很关键。第一个问题，隔空点穴点到上海，第二个问题，国八条下去是不是希望将房价砍去一半或者30%，还有就是国八条什么时候该收手就收手？我想陈淮博士最有说服力。陈淮：我想了三天三夜，就想了二十分钟的演讲，今天说了明天就没有话说了。刚才钟博士说到上海的字眼，30%、50%、暴利这个字眼，在我们的政策里没有，你让我解释什么？政策里没有的东西，你让我讨论什么。

　　莫春(媒体主持)：前不久，陈博士接受记者采访时问还会出台什么政策，陈博士回答说我不知道，我只知道不出台什么政策。关于外资，我们今天下午也有一场关于外资和资金困境的主题对话，但是现在我们在会下也聊过，这次宏观调控之下，不光是买房人在观望，很多外资的机构，或者是一些基金也在观望，应该说是观望中的中国房地产。请问香港的黎总，您在香港知道更多外资的情况吗？给我们介绍一下。

　　黎明楷：这段时间应该说是外资基金进入中国市场比较好的时间，现在他们感觉到机会来了，我感觉他们的态度，长远来说是看好中国房地产市场的，对于这次宏观调控，应该是肯定的。最近我看到他们是比较积极的在寻求投资的机会，这是好的方面。

　　莫春(媒体主持)：今天的对话还是希望有更多的互动环节。在座各位来宾，非常好的机会，经济学者，各地的开发商企业，还有政府的代表，包括陈淮博士都在，有什么样的问题都可以提出来。

　　周忻：刚才参加了第一场还是意尤未尽，按照道理，我应该跟张在东博士换一个角色，他讲他的锋尚生态，我讲开发商在新的形势下定好销售价格，专业就对口了。刚才听了之后，我还是将矛头指向张在东先生，因为刚才张在东先生刚才说了穴头点到上海，我不敢苟同。我们在全国13个城市都有点，而且应该说都做的不错，这次宏观调控下来，我们明显的感觉长三角的影响是最大的，特别是南京，南京交易量萎缩的速度大于上海，这是第一点，第二点，南京整个价格下降跌的速度快于上海，这是有数据可以做证明的，但是张在东先生可以证明，刚才我在下面已经跟他沟通过，好的品质、好的理念、稀缺的产品，能够让人多活五年的产品，一定有人来买，如果没有人来买，金丰易居来帮你买。但是整个上海，长三角的影响的确是比较大的。我想问在座的各位，为什么刚才谈的过程中，我们在座上面的开发商都是中国最优秀的开发企业，所以他们一定回答的问题，在这次宏观调控中是不会有问题的。我想问的一个问题，在平时我这两个月下来非常迷惑的事，每天要面对不同的开发商，有大的开发商，有外资开发商，有中小型的开发商，也有刚刚开始学做的开发商，这些开发商在整个房地产这次宏观调控中，他们会怎样？他们的命运将会是怎样？我相信一点，坚信一点，在上面坐的像倪总、孙总，包括张总这样的开发企业，一定会在这样的宏观调控中是受益者。我想请问的问题是，其他中小型开发商的结果会是怎样？

　　倪建达：其实企业最终的竞争不是大小之别，而是一个企业内在文化的积淀。如果说要调整的话，最早死掉大家比较认同的是国有企业应该先死掉，我觉得大家也出一口气，谁让政府出台这样的政策，让国有企业都受难，国有企业早点死。其实一个国有企业能不能活下去，或者活的好不好，关键是这个企业的文化，我相信这一轮的宏观调控，对我们每个企业来提升自己的核心竞争力，来形成自己独特的文化，来真正的把握市场，是一种考验。我认为这次的宏观调控，我刚才说是很及时的，发展商在前几年已经开始不太研究产品，这是一个很危险的东西。我认为这次调控最起码大家可以静下心来研究产品，研究市场真正需要什么。这一轮的调控，如果说有难以过关的企业，我认为这些企业不是今天被淘汰，以后也被会淘汰，那就是这次淘汰之后别人不会说你是狗熊，为什么？因为大家觉得形势不好你才会被淘汰，如果说没有调控你被淘汰了，那真的死的很难看。如果这一轮被淘汰掉，我认为死的也很壮烈，不要紧，生存下来的同行和企业家，会给大家处理好后面的事。谢谢。

　　张在东：这个问题太严肃了，你穿着代理公司十万套房子的外衣，张嘴就是数据，好像这就是变成一个标准答案了。我在南京有半年的时间了，正好赶上从国八条开始，这段时间我接触了很多这样的发展商，而且跟他们也建立了朋友的感情。今天我也想给他们说一说话。南京再怎么说长三角地区，也不是上海和杭州，原来他就没有涨的那么高，而且涨的时间很短，相当于前年涨的猛了一些，但是又没有太猛，实际上那个房价并不是说出现了很大的泡沫，而且南京没有那么多炒房的人，不像上海石化公司天天在那儿倒腾房子，南京没有那么多的炒家，有泡沫或者说投机行为，确实占的比重很小。这样一来的话，你说长三角地区的话，当然长三角地区就是以上海和杭州为主了，南京的话并没有跟他们一个级别，不是一个重灾区，如果媒体说出去，更加会加重老百姓持币待购的心态。需求是存在的，并不是说国家发个文件需求就消失了，尤其是半年又攒下了一批客户，所以我们判断，过去我们说卖房子是金九银十，在这个时候是卖房子最好的季节，很多南京的房地产都认为这个时间大家可能观望的心态会更冷静了，都以为要降价，但是看了半年也没有太大的动作，特别是今天，樊纲教授、聂梅生会长、顾秘书长说的，我更清楚了，我这次跑过来，就是想听听他们怎么看待房价的问题。国家也不是希望说将全国的房价都砸下来，像香港变成多少人负资产，我想不是这次宏观调控的目的，只是说高出来的这部分，真的应该打压一下，否则的话今天不打压什么时候打压？早晚要出大事的。大家不可以将除了上海、杭州这些地区的老百姓也在那儿观望，我想那是不正常的心态，我们发展商都希望能够尽早的结束，回归正常，面对现实，再往下这么观望下去，其实耽误了你们的用房，可能好房子也买不到了。发展商什么时候绷不住劲了，买房人等着房子结婚呢，不能说不结婚啊，所以大家同意九、十月份市场出现回暖的房地产商鼓励鼓励。

　　张文豪(媒体主持)：刚才张总有一个担心，很不幸您的这个担心，在两分钟之前已经被传播出去了，我们两天的活动都在三大主流网站直播。有很多人都关心这个问题，有没有后续政策的出台，有没有一定的答案，有传说不会有后续政策的出台，但是有没有并不是以人的主观愿望为转移的。这个市场在出现了一种什么局面的情况下，会再出台后续的政策。

　　陈淮：这个问题像是问医院的大夫还有药吗？开医院就一定有药方，有药，四月份的时候，冯仑有一个楼盘开盘，在会上我讲了几句话，我说我们的政策储备是非常充分的，而且任何一条政策刀刀见血一剑封喉。这是四月份，或者是三月底。我们的媒体对此一片批驳之声，我说房子是大宗品，如果一年不上涨7%，老百姓是专不了钱的，而且事实上不可能年年涨7%，那是办不到的事。实际上你今天问的问题，早在四个月之前我已经说了，可惜没有人注意到，当你得了感冒，我告诉你天凉了今天可能下雨要多穿点衣服，但是你肯定会想我要上班，肯定是被卖伞的收买了，现在你得感冒了，还问我天凉不凉，我知道也不告诉你。88年我在日本，大兴安岭着了大火，我们都很着急，国外有专家说那片过火林区五年生态也恢复不了，但是五年之后专家去考察，发现这片林区比周围的活跃很多，后来有专家也说敢情森林着火也是自然过程中的一个必要环节。如果不过这次火，生物物种的进化、淘汰、重新建立原来旧的秩序被打破，新的秩序建立起来，生机勃勃，更加活跃，所以还得着一次火。这是一个故事。第二个故事，中国老百姓有一句话，人是铁饭是钢，一顿不吃饿的慌。但是衣服一天不买，中国老百姓现在水平有问题吗，非典的时候我们有三个月女士没有逛街买以上，我看也没有人光着上街的。吃饭以天算，穿衣服以年算，03年温总理召集一个会，说非典给若干产业造成很严重的影响，应该不应该出台政策补，我说不用补，我说老百姓一年这三个月不买，其他九个月也可以找齐。北京宣布非典结束，但是天下暴雨，但是女士们顶着雨，就算是下着刀，我也顶着锅去。三个月没有买以上，但是老百姓衣服的消费还是跟往年差不多。人们需要房子，可以05年买，可以06年买，可以07年买，现在是一个有利购买时机的时候，可以将后三年五年提前释放，造成供不应求。当人们认为经济趋冷的时候，人们就可以推迟消费，我们只能说五到十年这一段，人们买的房子，这不可能省，不管调控不调控，这十年一定买这么多，但是在一年之内不一定的，等的起。我们前不久在上海讨论，有记者问上海有多少年轻人结婚，他们现在都没有钱买房子结婚，我说给你一个数字，二十年前上海年轻人结婚，90%的人没有房子结婚，结完婚不知道在那儿，出去旅游回来家里三代人在一间屋里搭上下铺。二十年后90%的上海年轻人结婚，不管是借还是租还是买，有房子这就是变化。十年前最多有一成年轻人结婚时是自己买的房子，现在我们有三成、四成甚至更多的人，由于双方的父母送首付，自己付月供买房子，这就是变化。我们用十年二十年的周期，年轻人结婚住房的问题，有了这么快的改善，我们正在向更好的方向进发，要求今天晚上睡一觉就实现你的梦想，那办不到的，我们需要一段时间，我们已经走的很快了，今天为什么还没有跑到终点，因为明天的太阳还要升起来。莫春(媒体主持)：我们的时间也差不多了，在最后的时间里请各位嘉宾做一个简短观点性的发言。

　　李伏安：其实前面几位讲了金融跟房地产的关系，不管是大的房地产商，还是小的房地产商，不管是小开的楼盘还是已开的楼盘，其实银行和消费者找的标准一样，凡是消费者看好的东西，银行也会看好，凡是消费者需要的东西，银行也会支持，包括买地、包括盖房子、包括买房子、包括买二手房，只要买卖的人都觉得有价值，银行可以赚到钱。银行的人也不会比在座的各位笨很多，不会轻易的比套牢。

　　孙勇：我们开发商希望中国的老百姓住好一点，我们会努力。

　　黎明楷：春夏秋冬都可以过活，多穿衣服少穿衣服而已。

　　顾云昌：中国房地产经济，正在实现着陆，我们希望是软着陆，不管是硬着陆还是软着陆，大家都将安全带系好。

　　张在东：为建设节能环保和谐发展的零能耗最好的房子，我会继续努力。

　　钟伟(嘉宾主持)：希望政策多做医生少做杀手，希望房地产开发商多赚慢钱，持久的钱，少赚打一枪就跑的快钱。希望学者能够尽量争取到对中国社会不说有贡献吧，至少要做到对这个社会没有害处这样的角色，我特别希望有一天我醒过来，我能够掏得起钱买一套好的房子。

　　倪建达：我觉得中国房地产业已经过了记几年舒心的日子，过几年紧日子，可以丰富我们的人生，跟大家共勉。

　　陈淮：中国老百姓拥有住房的日子，刚刚开头，买的着的，别着急。

　　莫春(媒体主持)：感谢今天精英对话的各位嘉宾，今天我们的对话到此结束。谢谢大家。