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“中庸”振业调控放大业绩风险

作者: 梁嘉欣时间: 2010-05-20 01:25:06 来源: [ 观点网 ]

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可真正进入结算期的项目不多，再遭遇市场寒流，土地前期开发投入亦加大，振业今年面临的销售压力不少。

　　观点网梁嘉欣 经历了一场新政调控以后，深振业欲维持与2009年相当的业绩水平有点难度。

　　可结算项目少

　　振业集团今年在售项目寥寥无几，仅深圳横岗振业城项目、峦山谷项目及惠阳振业城项目等项目。当中，目前峦山谷一期1-6栋已完成近七成的销售，而惠州振业城则刚面市不久，因此，有分析师预计，今年振业业绩的增长很大程度上将取决于深圳振业城项目的销售状况。

　　据振业城相关人士介绍，目前深圳振业城主要销售二至五期项目，推出的户型主要以平层、复式、别墅等大户型为主，但自414新政出台，深圳市场成交量大幅萎缩，不少业内人士指出，振业城项目周转或因此而相对变缓。

　　据悉，目前振业城项目平层均价为11000元/平方米，别墅项目均价为28000～29000元/平方米，振业城相关销售人员亦表示，深圳楼市调控细则出台后，对振业城的销售确实有一些影响，与去年相比略有下降，但目前依然按开盘时的98折来出售，仍未推出其它优惠促销活动。

　　振业集团某高层人员表示，若各项目销售情况不如预期，整年的业绩亦会受到较大的影响，届时或将视情况对今年的销售计划进行调整。

　　振业集团早前披露，公司2010年经营计划销售面积达20万平方米、计划回笼资金22亿元，同比降幅分别为12.3%和3.5%。

　　长城证券早前一份研究报告指出，目前振业城二至五期及峦山谷1-6栋项目可售现房资源约25万平米，惠阳振业城一期B、C组团的4.2万平米住宅也在年内竣工，加上星海六期尾盘0.78万平米，总潜在结算资源约30万平米，今年业绩增长有一定的保障。

　　实际上，截至2009年底，振业预收账款仅3.43亿元，其中振业城四、五期预售了1.44万平米，实现预收账款1.55亿元。而截止2010年3月底，振业预收款项余额仅为4.2亿元，不少分析机构指出，从预收账款来看，振业今年业绩保障度并不高，甚至会面临一定的业绩风险。

　　此外，有业内人士亦表示，由于在目前低靡的市场环境下，振业城此类200多平方米以上的大户型产品比较难卖，而惠阳振业城则刚开始销售，销量不会立即达到一个较高的增长点，其余深圳项目则进入尾盘清货状态，西安、北海等项目则仍处于前期开发当中，实际上今年能进入结算的房地产项目比较少，要想维持2009年的销售水平有一定的难度。

　　土地开发投入大

　　虽则目前振业拥有约340万平方米的储备建筑面积，可满足未来五年开发之需，土地成本亦非常低廉，仅1220元/平方米，加之此前对低效资产的剥离，或可增厚业绩，但有业内人士指出，除深圳以外，振业在其余地区项目的售价较低，利润率不高。

　　该名人士表示这与振业的中庸发展模式相关：“产品不具备绿城高附加值的开发技术水平，也没有恒大、雅居乐的运营能力，发展会较为中庸，别墅也并不具备竞争力。”

　　此外，目前振业的土储主要由深圳振业城、峦山谷、惠阳振业城、西安振业泊墅、长沙项目等几个大盘组成，有分析人士表示，大部分土储项目预计要到2012年才能进入结算期。

　　该名人士称，尽管该些项目推出后，可丰富业绩来源，降低对单一区域市场的依赖程度，但倘若这些历史用地消化完以后，整个毛利率会下跌。

　　可真正进入结算期的项目不多，再遭遇市场寒流，土地前期开发投入亦加大，振业今年面临的销售压力不少。

　　与销售计划有所降低相比，振业今年开发计划投入有较大幅度增加。计划施工面积约为182万平方米，计划竣工约44万平方米，同比增幅分别为56.9%和56.4%；在建项目与新开工项目计划投资约19亿元，计划出租率为95%。

　　中银国际此前指出，由于振业2010年计划开工速度加快，资产周转率有望提高。

　　深圳资深地产人士林晓华则认为：“新政落地后，深圳整体销售量下降近70%，全国总销售量也下降近50%，按该比例计算，原来22亿元的销售计划，今年可能只能回款12亿，如果成本投入超过10亿元，那么今年可能就会面临亏损，负债率或还会进一步攀升。”